Eski siteler ‘lüks rezidans’ oluyor: Dikkat çeken projeler

İstanbul’un Mecidiyeköy, Gayrettepe, Beşiktaş, Levent, Nişantaşı ve Etiler bölgelerinde yer alan eski siteler ve binalar ‘lüks rezidans’lara dönüşüyor.

20 Şubat 2025 | 09:31

Eski siteler ‘lüks rezidans’ oluyor: Dikkat çeken projeler

Merkezi konumları ve lüks donatıları ile öne çıkan projelerde, m2 fiyatları 250-350 bin TL aralığında değişiyor.

Ekonomist’in 2 - 15 Şubat 2025 tarihli sayısından

Ülkemizin en önemli gündem maddelerinden biri kentsel dönüşüm. Çürük yapı stokunun mevcut yapılar arasında yüzde 80’lere ulaştığı düşünüldüğünde kentsel dönüşümün önemi iyice anlaşılıyor. Ancak Kentsel Dönüşüm Yasası ve süreci hızlandırması hedeflenen düzenlemelere rağmen kentsel dönüşümü finanse edecek kaynakların yetersizliği nedeniyle süreç çok yavaş ilerliyor.

Çürük yapı stokunun en yoğun olduğu İstanbul’daki kentsel dönüşüm projeleri ağırlıklı olarak arsa değeri ve konut birim fiyatlarının çok yüksek olduğu merkezi bölgelerde gerçekleşiyor. Öyle ki Mecidiyeköy, Nişantaşı, Beşiktaş, Levent ve Etiler gibi İstanbul’un kalbindeki bölgelerde bulunan eski siteler ve konutlar günümüzde 250 bin-350 bin TL/metrekare (m2) fiyatlardan satılan lüks rezidanslara dönüşüyor.

DİKKAT ÇEKEN PROJELER

Tay Group’un Etiler Belediye Sitesi’ni dönüştürdüğü Four Seasons Private Residence, Astaş Gayrimenkul ile Yapı ve Yapı ortaklığının Etiler Polis Okulu arazisinde inşa ettikleri The Residences at Mandarin Oriental Etiler ile Balmumcu’da Jandarma Dikimevi arsasında hayata geçirilen Kempinski Residences Balmumcu, Pasifik GYO’nun Etiler girişindeki Akademiler Sitesi’nin yerine inşa ettiği Next Level İstanbul projeleri konumları ve fiyatları ile en dikkat çeken projeler. İş GYO, Artaş İnşaat’ın Profilo AVM ve iş merkezinin yerinde inşa ettiği Avrupa Konutları Şişli Residence, Polat İnşaat’ın Levent Exclusive projesi, DAP Yapı’nın Levent’te Polis lojmanları arazisinde inşa ettiği DAP Yeni Levent ile Nişantaşı’nda Marmara Üniversitesi’nin yerinde inşaa ettiği Nişantaşı Koru da dönüşüm öne çıkan projelerden. Zorlu AVM’nin arkasındaki Levazım Sitesi, Gayrettepe’deki Subay Lojmanları gibi siteler de inşaat şirketlerinin radarındaki dönüşüm bekleyen sitelerden bazıları.

MAKBULE YÖNEL MAYA / TSKB GAYRİMENKUL

DÖNÜŞÜM PROJELERİ SÜRECEK

Bahsi geçen projelerin geliştirildiği bölgelerin İstanbul’un merkezi, satış fiyatı en yüksek, üst gelir grubunun yaşadığı bölgeler olduğuna dikkat çeken TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, İstanbul konut piyasasında en üst segment rezidans projelerinin yoğunlaştığı bölgelerde bu dönüşüm projelerinin devam edeceğini söylüyor.

Üst gelir grubu için merkezi konumda olmanın iş, eğitim, sağlık gibi kentsel donatı alanlarına yakın olmak, yeme, içme alanlarına erişim gibi avantajları var. Levent, Etiler ve Beşiktaş bölgelerindeki kentsel dönüşüm projelerinde güncel birim satış fiyatları 250 bin-350 binTL/m2 aralığında. Şişli-Mecidiyeköy’deki kentsel dönüşüm projeleri Beşiktaş’a göre daha sınırlı olurken, satış fiyatları 250 bin-280 bin TL/m2 seviyelerinde.

Maya, lüks tanımının tepe noktasındaki dönüşüm projelerinde mevcut kat malikleri ile dönüşüm projesi sonrasındaki malik profilinin farklı olacağını belirtiyor. Yıllardır bu bölgelerde oturan kitlenin dönüşüm sonrasında yeni projede oturmak yerine yüksek getirisi nedeniyle satmayı ya da kiralamayı düşünebileceğini söyleyen Maya, ülkemizin deprem riski ve konut stoku kalitesi düşünüldüğünde kentsel dönüşümün artık bir zorunluluk olduğunu vurguluyor.

FATİH ERDOĞAN / PASİFİK GYO

Etiler girişindeki Akademiler Sitesi’nin yerinde Pasifik GYO, Next Level İstanbul projesini geliştirdi. Pasifik Holding Yönetim Kurulu Başkanı Fatih Erdoğan, bölgedeki camlı binalara inat İstanbul’u mimari açıdan dünyada temsil edecek bir tasarıma imza atmak hedefiyle projelerini tasarladıklarını söylüyor. Erdoğan, değerli konumdaki projelerinin kat bahçeleri, deniz manzarası ve modern tasarımı ile İstanbul’a yakışan bir proje olduğunu vurguluyor.

EMSAL ARTIRILDI

Kentsel dönüşüm yarışında firmalar arası rekabetin en yoğun olduğu site ise Etiler Akmerkez’in karşısındaki Belediye Sitesi idi. Aştaş Gayrimenkul’ün 2014’ten beri maliklerle anlaşmaya çalıştığı sitenin dönüşümü için Yiğit Group ve Sinanlı Yapı ortaklığı devreye girip rekabet yaratmış ve anlaşmaya varılamamıştı. Değerli konumu ile dikkat çeken sitenin dönüşümünü günümüzde Tay Gruop’un iştiraki Etiler Gayrimenkul Yatırım yapıyor. Mesut Toprak’ın Etiler’deki lüks projesi için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın imar planını değiştirdiğine yönelik haberlerle sıkça gündeme geldi. Zeytinburnu’nda İstanbul’un silüetini bozan ve kısmen yıkım kararı alınan 16/9 kulelerini inşa eden Astay Gayrimenkul’ün sahibi olan Tay Gruop’un Etiler’deki projesi için Belediye Sitesi’nde deprem riski raporu ile yıkım kararı alınan 36 daireden 28’ini alan Etiler Gayrimenkul lehine konut imarlı toplam 9 bin 139 m2 büyüklüğündeki arazide plan değişikliği yapılmıştı. İstanbul Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’nün internet sitesinde yayınlanan duyuruya göre, Beşiktaş Ortaköy Mahallesi 1681 Ada 109-179 no’lu parsellerdeki arazinin imar planları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 13 Mart 2020’de değiştirildiği açıklanmıştı. Yeni imar planlarına göre, konut alanındaki parseller ticaret + konut alanına çevrildi. Kaba inşaatı yükselen Four Seasons Private Residence adıyla hayata geçmesi planlanıyor. Plan değişikliği ile konut imarlı arazideki inşaat alanının yüzde 50’si konut, yüzde 50’si ise ticaret kullanımına açıldı.

İNŞAATÇILAR YARIŞTI

Barbaros Bulvarı üzerinde konumlanan, 70’li yıllarda inşa edilen siteler ve eski binalar da kentsel dönüşümle yenileniyor. Bahsi geçen kentsel dönüşüm projeleri İstanbul’a son teknolojinin kullanıldığı yapılar sunuyor. Bodrum ve İstanbul’u Mandarin markası ile buluşturan Astaş Gayrimenkul, 2018’de Balmumcu’daki Jandarma Dikimevi arsası ihalesini 472 milyon TL bedelle almıştı. İstanbul’un yüzük taşı arsada Astaş Gayrimenkul, Yapı ve Yapı Ortaklığı’nın hayata geçirdiği Kempinski Residences Balmumcu’da Boğaz manzaralı villa ve rezidanstan oluşan 155 birim bulunuyor. Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın “bina yükseklikleri zemin + 5 katı geçmesin” talimatı ve şehir dışına taşınacak askeri alanların yeşil alan olacağına yönelik sözlerine rağmen, Haziran 2021’de bir kez daha yapılan imar planı değişikliğiyle arsanın konut için ayrılan 17 bin 500 m2’lik kısmında kat yüksekliği beşten sekize çıkarıldı.

İstanbul Boğazı’nı gören konumuyla öne çıkan Balmumcu’da yıllardır kentsel dönüşüm çalışmaları yapılıyor. Birçok firma, bölge için projeler geliştiriyor, tapu sahipleri ile görüşmeler yapılıyor. Bölgenin dönüşümü ile ilgilenen Tepe İnşaat bir ortağı ile girdiği bölgede tapu sahipleri ile anlaşmak üzereyken süreç iptal olmuştu. Astaş Gayrimenkul de Barbaros Bulvarı üzerindeki sıra evlerle ilgilenen bir diğer şirket. Ancak bu süreçte tapu sahiplerini ikna edip ipi göğüsleyen Çevre ve Şehircilik eski bakanı Erdoğan Bayraktar’ın şirketi Bayraktar İnşaat oldu. Balmumcu’nun kentsel dönüşümünü Bayraktar İnşaat üstlenirken projeye Bayer-Kocadağ da ortak oldu. Yıkımların başladığı bölgede yükselecek olan Barbaros Boulevard projesinin detayları da yakında açıklanacak. Barbaros Bulvarı arkasındaki Balmumcu bölgesindeki Mista Bosphorus Evleri de geçmişte geliştirilen projelerden biri.

İstanbul’un kıymetli bölgesi Barbaros Bulvarı’nda arsası bulunan Özak GYO da önümüzdeki dönemde rezidans projesinin lansmanını yapmaya hazırlanıyor. Bölgede Fuzul Yapı tarafından inşa edilen Barbaros 48 projesi ise Barbaros Bulvarı’nda yaklaşık 2 milyar TL’lik yatırımla yükseliyor.

MECİDİYEKÖY DE DÖNÜŞÜYOR

1970’li yıllarda İstanbul’un dutluğu olan Mecidiyeköy, zaman içinde yapılaşarak iş merkezlerine ve konutlara ev sahipliği yapmaya başladı. Geçmiş yıllarda Likör Fabrikası, Ali Sami Yen Stadı otel ve ofise dönüştürülen bölgede Profilo AVM ve iş merkezi yıkılıp İş GYO ve Artaş Holding iş birliği ile Avrupa Konutları Şişli projesine dönüşüyor.

Projenin yakınında konumlanan Polat İş Merkezi de geçtiğimiz aylarda kentsel dönüşüme girmek üzere boşaltıldı. Henüz projesi netleşmese de Piyalepaşa İstanbul projesiyle İstanbul’un en büyük kentsel dönüşüm projelerinden birini inşa eden Polat Gayrimenkul’ün bu binayı lüks bir rezidans projesine dönüştürebileceği vurgulanıyor. Bu hatta yer alan ve dönüşüme muhtaç olan binaların da bir bir yenilenmesi bekleniyor.

MEHMET BABACAN / BABACAN YAPI

Mecidiyeköy-Gayrettepe aksında eski likör fabrikasının sırasında konumlanan eski Bayındırbank binası Babacan İnşaat tarafından 77 adet daire ve altı ticari alanın yer alacağı 10 katlı yapı, açık hava cadde mağazalarından oluşacak Babacan Meridian projesine dönüştürülüyor.

Babacan Meridian’ın geleneksel rezidans yaklaşımının dışında, özgün ve farklı bir proje olacağını belirten Babacan Holding CEO’su Mehmet Babacan, dünyaca ünlü ödüllü mimarların imzasını taşıyan projenin, Gayrettepe’nin en prestijli kentsel dönüşüm projelerinden olacağını vurguluyor.

SÜLEYMAN ÇETİNSAYA / ARTAŞ HOLDİNG & AVRUPAKENT GYO YKB

“Yenilikçi kentsel dönüşüm”
“Avrupa Konutları Şişli projesi, İstanbul’un merkezinde şehrin tüm enerjisini yaşatacak özel bir proje. Profilo İş Merkezi ve yanındaki AVM’nin yerine yapılan projeyle, Şişli ve İstanbul sağlam, güvenilir ve teknolojiyle donatılmış yeni nesil konut ve ticari alanlara kavuşacak. Yenilikçi kentsel dönüşüm yaklaşımıyla projeler üretmek, şehrin marka değerini artıracak önemli unsurlar. Bu projeyle kentin merkezine yepyeni bir yaşam alanı kazandırıyoruz. Teraslı ve geniş balkonlu daireleriyle az katlı mimarisi ve ulaşım alternatiflerinin tam kalbindeki konumuyla İstanbul gayrimenkul piyasasına büyük değer katıyor.”

KAAN YÜCEL / POLAT GAYRİMENKUL İCRADAN SORUMLU YÖNETİM KURULU ÜYESİ

“Bölgeye değer katıyoruz”
“Polat Gayrimenkul olarak kentsel dönüşümde bulunduğumuz bölgeye değer yaratacak projelere imza atıyoruz. Örneğin, Piyalepaşa İstanbul’daki kentsel dönüşümde bölgedeki mal sahiplerine hakları fazlasıyla verildi. Bölgede eğitime erişimi maddi nedenlerle kısıtlı olan çocuklara burs sağladık, yarattığımız istihdamdan bölge halkını yararlandırdık. Tüm kentsel dönüşüm projelerinde bölgenin kültürel ve sosyal mirasına uygun planlar yapılmalı ve bölge halkına katkı sağlamalı. Projelerimizde buna uygun dönüşümler yapacağız. Sadece bir bina değil, bölgenin dokusuna uygun birer yaşam merkezleri planlıyoruz.”