Cushman & Wakefield I TR International, 2024 yılının ikinci yarısını kapsayan ve ekonomi, ofis, perakende, konut, sanayi ve lojistik ile öğrenci yurtları başlıklarındaki gelişmeleri incelediği ‘Gayrimenkul Pazarı Görünümü’ başlıklı raporunu yayınladı.
Raporda, İstanbul'un ana caddelerinde birincil kiraların artış hızı yavaşlasa da kiraların yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle yılın son çeyreğinde metrekarede aylık 250 dolar ile son 8 yılın en yüksek seviyesinde sabit kaldığı kaydedildi. Verilere göre, aralık ayında ana caddelerde birincil kiralar, metrekarede aylık en yüksek 250 dolar ile İstanbul’da kaydedilirken, onu 105 dolar ile Ankara ve 100 dolar ile İzmir izledi. Getiri oranları ise yılın son çeyreğinde İstanbul’da yüzde 7, Ankara ve İzmir’de ise yüzde 8 oldu. Birincil kiraların orta-uzun vadede düşüş göstermesi beklenen raporda, birincil getiri oranlarının ise kısa vadede sabit kalması bekleniyor.
Ekonomik koşulların alışveriş alışkanlıklarını etkilediği bir yıl olan 2024’te bu nedenle talep artış hızında geçmiş yıllara kıyasla belirgin bir yavaşlama gözlemlendi. Tüm kategorilerde yıllık bazda artış yaşanırken, enflasyonun üzerinde yükseliş gösteren üç kategori; yiyecek-içecek (yüzde 50,9), giyim (yüzde 49) ve hipermarket (yüzde 48) oldu. Aylık bazda değerlendirildiğinde ise ayakkabı kategorisi yüzde 4,2 ile en fazla düşüş kaydeden kategori olurken, sektörlere göre satış hacmi ve cirosunda en fazla artış, sırasıyla yüzde 40,9 ve yüzde 105,5 ile bilgisayar ve kitap-iletişim aygıtları kategorilerinde yaşandı.
KÜRESEL MARKALAR TÜRKİYE’YE GELDİ
Rapora göre, 2024 yılında, cadde ve alışveriş merkezlerindeki yüksek doluluk oranları ve sınırlı arza rağmen perakende markaları, yeni mağaza açılışlarına hız kesmeden devam etti. Bu dönemde, dünyaca ünlü spor giyim markası Champion’dan İtalyan vegan moda markası Save the Duck’a, lüks valiz markası Rimowa’dan Marc Jacobs’a ve İtalyan ayakkabı markası Premiata’dan lüks moda markası Loewe’ye dünyanın önde gelen pek çok perakende markası, Türkiye pazarına ilk kez girmeleri ve hızlı büyüme stratejileri ile dikkat çekti.
AVM SAYISININ 468’E ULAŞMASI BEKLENİYOR
Verilere göre, 2024 yılında 11 yeni AVM açılışı ile toplam alışveriş merkezi arzı 14,11 milyon metrekareyi aştı. Alışveriş merkezlerinin mali zorluklar veya güçlendirme çalışmaları nedeniyle geçici veya kalıcı olarak kapanması, sektör arzında daralmaya neden oldu. Bununla birlikte 2025 yılı sonunda inşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla birlikte, toplam AVM sayısının 468’e, kiralanabilir alanın ise 14,7 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor. Rapor ayrıca Türkiye perakende sektöründe geçici (pop-up) mağazacılık uygulamalarının popülerliğini korumaya devam ettiğini ve geçici mağazacılığın markaların deneyim odaklı stratejilerinin bir parçası olarak daha fazla benimseneceğinin beklendiğini ortaya koyuyor.
OFİS KİRALARI SON 9 YILIN EN YÜKSEĞİ
2024 yılı sonunda sıkı para politikasıyla yakalanan ekonomik istikrar göstergelerinin ofis yatırımları açısından beklenen hareketliliği getirmeye yetmediğinin belirtildiği rapor; ofis yatırımlarında enflasyon, döviz kuru dalgalanmaları ve faiz oranlarındaki artış yüzünden yükselen inşaat ve finansman maliyetleri nedeniyle durgunluk yaşandığını ortaya koydu. Şirketlerin mevcut ofis alanlarını daha verimli kullanma çabalarının da yeni ofis projelerini kısıtladığını gösteren rapora göre, hibrit çalışma modelinden ofislere dönüş eğiliminin kısmen artması, A sınıfı ofislere ve merkezi iş alanı bölgelerine yönelik talebin yüksek seviyelerde kalmasına neden oldu.
Talep yüksekken ofis arzının sınırlı kalmaya devam etmesinin ise doluluk oranlarını son yılların en yüksek seviyelerine taşıdığının vurgulandığı rapora göre, 2024 yılının aralık ayı itibarıyla ofis kiraları, İstanbul Levent’te metrekarede aylık 45 dolar olarak kaydedilirken; bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla dolar bazında yüzde 18,4 oranında artarak son dokuz yılın en yüksek seviyesini yakaladı. Ofis kiralarında Levent’i 35 dolarla İstanbul Anadolu Yakası, 32 dolarla Esentepe-Gayrettepe bölgesi ve Maslak izlerken; İzmir ve Ankara’da bu rakam 20 dolar oldu. Birincil getiri oranlarının kısa vadede sabit kalmasının beklendiği verilere göre ise, yılın son çeyreği itibarıyla İstanbul’da Esentepe-Gayrettepe ve Anadolu Yakası’nda yüzde 7,75 ile en yüksek seviyede gerçekleşen getiriler, İzmir’de yüzde 9,50 ve Ankara’da yüzde 9,25 oldu.
2024 yılının sonu itibarıyla İstanbul ofis pazarında genel arzın 7,16 milyon metrekareye ulaştığı belirtilen raporun verilerine göre, yüksek talebe rağmen kısıtlı kalan arz sebebiyle kiralama işlemlerinde 2023’e kıyasla metrekare bazında yüzde 19 oranında azalma kaydedildi. Bununla birlikte, metrekare bazında yüzde 46 artan yenileme anlaşmalarının toplam kiralama işlemleri içindeki payı yüzde 19’dan yüzde 34’e yükseldi. Toplamda 209 bin 882 metrekarelik kiralama işlemi gerçekleşen 2024 yılında yeni kiralama işlemlerinin toplamı 139 bin 126 metrekare iken yılın dördüncü çeyreğinde 59 bin 214 metrekare seviyesinde kaydedildi. Sektörde İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin tamamının açılmasıyla arzın artması ve yatırım işlemlerinin orta ve uzun vadede hızlanması bekleniyor.
DEPO KİRALARI ARTTI
Enerji fiyatlarındaki dalgalanmalar ve artan ithalat maliyetlerinin artmasının imalat sektörünü olumsuz yönde etkilediği 2024 yılında fiyat dalgalanmalarına bağlı olarak talep ve üretimde kayda değer düşüşler yaşandı. Bununla birlikte A sınıfı depolarda talep artış hızındaki yavaşlamanın son çeyrekte de devam ettiği belirtilen raporda, “2024 yılında A sınıfı depo alanı kiralama faaliyetlerinde toplam işlem hacmi 193 bin metrekareye ulaştı. Firmaların kendi depo alanlarına yönelmesi ve sınırlı arz nedeniyle kiralama işlemleri 2023 yılına kıyasla metrekare bazında yüzde 14,2 düştü. Talep artış hızındaki azalmaya karşın mevcutta depo arzının sınırlı kalmayı sürdürmesi, enflasyon baskısı ve operasyonel giderlerin artışı sebebiyle birincil kiralarda bir önceki yıla kıyasla yüzde 23,53’lük artış kaydedildi” denildi.
2024 yılında sanayi ve lojistik yatırım işlemlerinde e-ticaret, elektronik ve perakende firmaları tarafından yapılan işlemlerin ön plana çıktığını ortaya koyan rapora göre; birincil lojistik kiralar, Aralık ayında İstanbul’da metrekarede aylık 10,50 dolar ve Ankara’da 6,50 dolar olarak gerçekleşti. Depo ihtiyacına yönelik talebin sürekliliği sebebiyle depo kiralarındaki artışın ise kısa ve orta vadede devam etmesi öngörülüyor.
TEDARİK ZİNCİRİNDE ROLÜ ARTIYOR
Küresel tedarik zincirlerinin bölgesel çatışmalar nedeniyle yeniden şekillenmesinin Türkiye'yi yakın kıyı stratejileri kapsamında uluslararası yatırımcılar için cazip bir merkez haline getirdiğini vurgulayan raporda, “2024 yılında, Fransız Saint-Gobain Weber'ın Diyarbakır'da 7’inci fabrikasını açması ve Çinli elektrikli araç üreticisi BYD'nin 1 milyar dolar tutarındaki yatırımı başta olmak üzere, Chery ve SAIC Motor gibi diğer otomotiv devlerinin yeni yatırım kararları, Ganfeng Lithium'un Yiğit Akü ile 500 milyon dolar değerinde iş birliği yapması, Türkiye'nin bölgesel ve küresel tedarik zincirlerindeki artan stratejik rolünü pekiştiriyor. Bunlara ek olarak Almanya merkezli BLG Logistics ile Felix Schoeller ve Brezilya merkezli WEG S.A da yakın zamanda Türkiye’de yeni yatırımlar planladıklarını açıkladı. Türkiye’nin stratejik konumu sebebiyle uluslararası yatırımcıların ilgisinin önümüzdeki dönemde daha da artması bekleniyor” denildi.
