Soru ve yanıtlarla 2024 kira vergisi

Öncelikle 2024 yılında konut veya iş yerinden kira alan kişilerin bu gelirlerini mart ayının birinden başlamak üzere 2 Nisan Çarşamba gününe (31 Mart bayrama denk geldiği için) kadar vermeleri gerektiğini hatırlatmakla başlayalım. Ardından kira beyanıyla ilgili akla takılan sorular ve yanıtlarıyla devam edelim.

Ekonomist’in 16 Mart-29 Mart 2025 tarihli sayısından

1. Kiraların banka aracılığıyla tahsil edilmesi zorunlu mu?
   Herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın, iş yeri kiralarına ilişkin tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla yapılması gerekiyor. Konut kiralarında ise bu zorunluluk her bir konut için 500 lira ve üzerindeki ödeme ve tahsilatlar için geçerliydi. 2024 Ekim ayında yapılan değişiklikle bu sınır kaldırıldı. Buna göre konut ve/veya iş yeri kiralarına ilişkin tahsilat ve ödemelerin tamamının herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın banka veya PTT A.Ş. aracılığıyla yapılma zorunluluğu bulunuyor. Konutlarını haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli olarak kiraya verilmesi durumunda da yukarıdaki zorunluluğa uyulması gerekiyor.
2. Banka aracılığıyla ödeme ve tahsilat zorunluluğuna uymamanın cezası nedir?
   Tespit edildiğinde hem kiracıya hem de mal sahibine ayrı ayrı ceza kesilir. Cezanın tutarı ise mükellefiyet türüne göre değişiyor. Kirayı tahsil eden gerçek kişi açısından bakarsak ceza, 2024 yılında her bir tahsilat için 5 bin liradan (2025 yılında 7 bin liradan) az olmamak üzere tahsil edilen tutarın yüzde 10’u olarak hesaplanıyor.
3. Kiracım 2024 yılında sadece 7 aylık kira ödedi, son 5 aylığını ödemedi. Tahsil etmediğim kirayı da beyan edecek miyim?
   Kira gelirlerinin beyanında “tahsilat esası” geçerli olduğundan, bu mart ayında sadece, tahsil ettiğiniz 7 aylık kira bedeli (istisnayı aşıyorsa) için beyanname vermeniz gerekiyor. Kalan 5 aylık kira bedelini ise ileride tahsil edebilirseniz, tahsil ettiğiniz yılın beyannamesine dahil edeceksiniz.
4. Evimi 2024/Nisan ayında kiraya verdim ve 1 yıllık kirayı peşin tahsil ettim. Hepsini bu yıl mı beyan etmeliyim?
   Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılın/yılların geliri olarak kabul ediliyor. Buna göre peşin tahsil edilen kiranın 2024/Nisan-Aralık dönemine isabet eden kısmını bu mart ayında, 2025/Ocak-Mart dönemine ilişkin peşin aldığınız kira ile 2025 yılının geri kalanına ilişkin tahsil edeceğiniz kiraların toplamını ise seneye mart ayında beyan etmeniz gerekiyor.
5. Kiralamalarda vergiden istisna olan bir tutar var mı?
   Sadece konut kiraları için bir istisna uygulaması söz konusu. İstisna tutarı her yıl yeniden belirleniyor. 2024 yılı konut kira gelirleri için bu tutar yıllık 33 bin lira olarak uygulanıyor. Buna göre, konut olarak kiraya verilen gayrimenkul(-ler)den 2024 yılında 33 bin liradan daha az kira alındıysa beyanname vermeye gerek yok. Yıllık konut kirası, bu tutarı aşıyorsa aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor.
6. Birden fazla konuttan kira gelirim var. Her birine ayrı ayrı bu istisnayı uygulayabilir miyim?
   Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değil. Bu durumda olan kişiler, kiraya verdikleri tüm konutlardan elde ettikleri kiraların toplamını beyan ederken, 33 bin liralık istisnayı sadece bir kez, konut kiralarının toplam bedelinden düşebiliyorlar.
7. Eşimle ortak olan daireyi kiraya verdik. Her birimiz ayrı ayrı bu istisnadan yararlanabilir miyiz?
   Aynı konuta, eşler de dahil olmak üzere birden fazla kişinin sahip olması durumunda, kira alan her ortak ayrı ayrı beyanname vereceğinden 33 bin liralık istisnadan da ayrı ayrı yararlanabilirler.
8. Evi 2024/Ekim ayında, aylık 10 bin liradan kiraya verdim. İstisnanın tamamından yararlanabilir miyim yoksa oranlama mı yapmam gerekiyor?
   Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o takvim yılında (1 Ocak-31 Aralık) elde edilen kira tutarından istisnanın tamamı (2024 yılı için 33 bin lira) düşülebiliyor. İstisna tutarını oranlamanıza gerek yok. Buna göre söz konusu konuttan 2024 yılında tahsil ettiğiniz 30 bin (10.000 x 3) liralık kira, istisna tutarın altında kaldığından, bu gelir için beyanname vermenize gerek yok.
9. İstisnadan herkes yararlanabiliyor mu?
   Sadece konut kira gelirleri için geçerli olan ve 2024 yılında 33 bin lira olarak uygulanan istisnadan aşağıda sayılan mükellefler yararlanamıyorlar:
   a. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,
   b. İstisna tutarın üzerinde konut kira geliri elde edilip beyan etmeyen veya eksik beyan edenler, 
   c. İstisna tutarın üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, emekli ikramiyesi, faiz gelirleri, menkul kıymetlerden elde edilen gelirler, gayrimenkul satışından sağlanan kazançlar vb.) gayrisafi tutarları toplamı 870 bin lirayı aşanlar.
10. İş yeri kira gelirlerinde kaynakta kesilen verginin oranı nedir? 
    Gerçek kişilerin iş yeri olarak kiraya verdikleri gayrimenkullerden elde edilen gelirler tevkifat (vergi kesintisi, stopaj) kapsamındadır. Bu vergiyi, kirayı öderken kiracılar kesiyorlar. Tevkifatın oranı yüzde 20 olarak uygulanıyor.
11. Kaynakta vergi kesilen iş yeri kira gelirlerinin ayrıca beyan edilmesi de gerekiyor mu?
    Bu sorunun cevabı, iş yeri kirasının beyan sınırını aşıp aşmadığına göre değişiyor. Buna göre 2024 yılında elde edilen ve tevkifata tabi tutulmuş olan brüt kira geliri toplamı 230 bin liradan (beyan sınırı) azsa beyan edilmiyor. Ama iş yeri kira geliri bu tutarı aşıyorsa tamamının beyan edilmesi gerekiyor. 230 bin liralık beyan sınırı ile karşılaştırma yaparken; brüt iş yeri kira gelirine, varsa istisna düştükten sonra kalan konut kiraları ile beyana tabi menkul sermaye iratlarının eklenmesi gerektiğini hatırlatmakta fayda var. Gerçek kişilerin bu gelirlerini beyan etmesi durumunda beyannamede hesaplanan gelir vergisinden, yıl içerisinde kiracı tarafından kesilmiş olan vergiler mahsup edilebiliyor.
12. Gayrimenkulümü, basit usuldeki bir esnafa iş yeri olarak kiraya verdim. Kirayı öderken vergi kesintisi yapmıyor. Beyanname vermem gerekir mi?
    Kazancı basit usulde tespit edilen esnafa iş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellefler tarafından gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapılmıyor. Tevkifata tabi olmayan bu tür gelirler için 13 bin liralık bir sınır söz konusu. Buna göre 2024 yılında tahsil edilen (tevkifata tabi olmayan) iş yeri kira geliri, 13 bin liradan azsa beyan edilmeyecek. Kira gelirlerinin bu tutarı aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekiyor.
13. Kira gelirinden düşülebilecek giderlere ilişkin iki farklı yöntem varmış. Bunlar neler ve hangisini istersem seçebiliyor muyum?
    Giderler için yasada “götürü gider” ve “gerçek gider” olmak üzere iki farklı yöntem belirlenmiş durumda. Mükellefler her iki yönteme göre ödenmesi gereken vergi tutarını hesaplayarak, kendileri için daha avantajlı olan yöntemi seçebiliyorlar. Ancak götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda, iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönülemediğini hatırlatmak isteriz.
14. “Götürü gider” yönteminin daha kolay olduğu söyleniyor. Nasıl uygulanıyor?
    Gider indiriminde birçok kişi tarafından götürü gider yöntemi kullanılıyor. Çünkü basit olanı bu. Kira gelirlerini beyan ederken, gelirin yüzde 15’i hiçbir belgeye ihtiyaç duyulmadan gider olarak düşülebiliyor. İstisnadan (konut kira gelirlerinde 2024 yılı için 33 bin lira) yararlanma hakkı olan mükellefler, yıllık kira tutarından önce istisnayı düşüp kalan tutar üzerinden de yüzde 15 oranında götürü gider indirebilirler. Örneğin kiraya verdiği bir konuttan 2024 yılında 110 bin lira kira alan bir kişi beyanname üzerinde; önce bu tutardan 33 bin liralık istisnayı düşecek, kalan 77 bin liradan ise yüzde 15 oranına göre hesapladığı 11 bin 550 liralık götürü gideri indirebilecektir. Bundan sonra kalan 65 bin 450 lira üzerinden yüzde 15 oranına göre hesapladığı 9 bin 817 lira 50 kuruşluk gelir vergisini de 2 taksitte ödeyebilecektir. İstisnadan yararlanamayan mükellefler ise direkt olarak aldıkları yıllık kiranın yüzde 15’ini düşüp kalan tutar üzerinden gelir vergisi ödeyecekler.
15. Gerçek gider yöntemi nedir? Daha avantajlı olduğu söyleniyor. Doğru mu?
    Kira gelirinden, gelir vergisi yasasının 74. maddesinde sayılan ve belgeye dayandırılması gereken giderlerin indirilebildiği bir yöntemdir. Kiraya verdikleri eve boya, badana, tamir, bakım gibi masraf yapan mükelleflerin yanında; özellikle krediyle alıp kiraya verdiği gayrimenkul için kredi taksiti ödemeye devam eden kişiler ile evini kiraya verip kendi de kirada oturanlar için gerçek giderin genellikle götürü gidere oranla daha avantajlı olduğunu söyleyebiliriz. Ancak konut kira gelirlerinin 33 bin lirası üzerinden vergi hesaplanmadığı için, giderlerin de bu tutara isabet eden kısmının indirimine izin verilmiyor. Bu nedenle öncelikle istisna dışı hasılatın, toplam hasılat içerisindeki oranı bulunmalı, bu oranla gerçek gider tutarı çarpılmak suretiyle beyannamede indirilebilecek gider tutarına ulaşılmalıdır.
16. Hem kira alıyorum hem de kendim kirada oturuyorum. Ödediğim kirayı aldığım kiradan düşebilir miyim?
    Gerçek gider yöntemi seçilmişse düşülebilir. Ama sadece kiraya verilen konutlar için geçerli olduğu unutulmamalı. Buna göre sahibi oldukları konutları kiraya verenler, elde ettikleri kira gelirinden, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira bedelini düşebiliyorlar. Ancak bu giderin, kira gelirini aşması durumunda aşan kısmın diğer gelirlerden indirilmesi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değil.
17. Kiraya verdiğim gayrimenkulü kredi ile almıştım. Ödediğim kredi faizlerini kira gelirinden düşebilir miyim?
    Gerçek gider usulünü seçmiş olan mükellefler, kredi ile aldıkları gayrimenkulü (konut veya iş yeri) kiraya verdiklerinde, ödedikleri kredi faizlerini kira gelirinden düşebilirler. Hatta kredi faizleri kira gelirinden fazlaysa, bu tutar gider fazlası olarak da kabul ediliyor. Yani kira gelirinden indirilemeyen bir kısım varsa beyan edilen diğer gelirlerden düşülebiliyor ya da gelecek yıllara devredilebiliyor.
18. Yeni alınıp kiraya verilen konutlarla ilgili avantaj nedir?
    Bu avantaj sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için geçerli. Kiraya verilen bu konutun alış bedelinin yüzde 5’i, alındığı yıldan itibaren 5 yıl süreyle o konuttan alınan kira gelirinden düşülebiliyor. Ancak bu şekilde hesaplanan giderin elde edilen kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirimi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değil.
19. Gerçek gider usulünü seçersem bunlardan başka hangi giderleri düşebilirim?
    Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olmak şartıyla aşağıdaki giderler de kira gelirinden düşülebiliyor:
    • Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, 
    • Yönetim giderleri, 
    • Sigorta giderleri ile ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler, 
    • Isı yalıtımı (mantolama) ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar, 
    • Amortismanlar (% 2), 
    • Onarım giderleri, bakım ve idame giderleri, 
    • Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler.
20. Vergi dairesine gitmeden beyanname verilebilir mi?
    Evet verilebilir. Hatta ilk defa beyanname verecek olanlar dahi vergi dairesine hiç gitmeden bütün işlemlerini internet aracılığıyla yapabilirler. Bunun için Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesinde (https://www.gib.gov.tr/) yer alan “Hazır Beyan” sistemi kullanılıyor. 
    Bu sistemde; kiraya verilen gayrimenkullere ilişkin bilgiler, 2024 yılında tahsil edilen kira tutarları yazılarak, gider yöntemi (götürü-gerçek) seçiliyor. Götürü gider seçildiyse sistem kendisi gider tutarını hesaplayıp gelirden düşüyor. Gerçek gider yöntemi seçildiğinde ise tek tek giderlerin yazılması isteniyor. Bütün bilgiler girilip beyanname son haline getirildikten sonra onaylanıyor ve tahakkuk fişi de çıkınca beyan işi tamamlanmış oluyor.
21. Beyannameyi ne zamana kadar vermeliyim?
    2024 yılı kira gelirlerine ilişkin beyanname, 2 Nisan 2025 (31 Mart bayrama denk geldiği için) Çarşamba günü mesai sonuna kadar verilebilir. Hazır beyan sistemini kullananlar ise gece yarısına kadar beyannamelerini verebilirler. Ama son günü beklemeye gerek yok. Çıkabilecek aksaklıklar düşünülerek gecikmeden beyannamenin verilmesinde fayda var.
22. Hesaplanan vergi nereye, kaç taksitte ödeniyor?
    Beyannamenin erken verilmesi verginin de erken ödenmesi anlamına gelmiyor. Vergi iki taksitte; ilki 2 Nisan’a kadar, ikincisi de 31 Temmuz’a kadar ödenebilir. Taksitlerin nakit olarak vergi dairesine, interaktif vergi dairesi üzerinden kredi kartıyla ya da anlaşmalı bankalar (kamu bankaları) aracılığıyla hesaptan ödenmesi mümkün.
23. Yukarıda yer alan istisna ve beyan sınırı tutarlarında artış nasıl hesaplanıyor, 2025 gelirleri için kaç lira olarak uygulanacaklar?
    Vergi uygulamasında bu tutarların her yıl yeniden değerleme oranında arttığını söyleyebiliriz. 2024 yılı yeniden değerleme oranı (yüzde 43,93) dikkate alındığında konut kiraları için geçerli olan istisna tutarı 2025 yılı gelirleri için 47 bin lira oluyor. İş yeri kira gelirleri için geçerli olan beyan sınırı ise 2025 gelirleri için 330 bin lira (gelir vergisi tarifesinin 2. dilimi) olarak uygulanacak.