TÜİK verilerine göre bu yılın ilk çeyreğinde konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 11,5 düştü. Endeksa verilerine göre, mart ayı satılık konut değer artışı yüzde 12 oldu. Son yıllarda dengesi bozulan piyasada konut satış adetlerinin düşmesi sebebiyle konut fiyatlarının da düşeceğine yönelik beklenti oluştu. Ancak piyasa uzmanları ucuz konuta ulaşmak isteyenlere ne yazık ki müjdeli bir haber vermiyor. Konut talebi düşen bazı bölgelerde fiyatlarda kısmı düşüş olabilir ancak pazarın genelinde üretim maliyetlerindeki artış, döviz kurundaki ve enflasyondaki hareketlilik gibi nedenlerden dolayı önemli bir düşüş beklenmiyor.
Son 6 yılda 6.7 kat artan konut maliyetlerine dikkat çeken KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova, “Deprem bölgesinde bir yılda yapılacak yeni konutların ve İstanbul’da hızlanacak kentsel dönüşümle birlikte, malzeme ve işçiliğe olan ihtiyaç da artacak. Ancak maalesef buralardaki maliyet artışları talep bazlı olarak beklenenden daha fazla olurken, konut satış fiyatlarını maliyet bazlı olarak daha da yukarıya itecek” diyor.
KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova, konut yatırımları uzun vadeli yatırımlar olduğu için satış adetlerindeki azalış veya artışların 3 ay gibi kısa bir dönemde fiyata hızlıca etki etmesinin beklenmemesi gerektiğini vurguluyor.
KONUT FİYATLARI DAHA DA YUKARI GİDECEK
Deprem etkisi ile daha güvenli bir evde yaşama ihtiyacı önümüzdeki dönemde satış adetlerinin artmasına neden olacağını vurgulayan Kumova, “Ayrıca, deprem bölgesinde bir yılda yapılacak yeni konutların ve İstanbul’da hızlanacak kentsel dönüşüm ile birlikte, malzeme ve işçiliğe olan ihtiyaç da artacak. Ancak maalesef buralardaki maliyet artışları talep bazlı olarak beklenenden daha fazla olurken, konut satış fiyatlarını maliyet bazlı olarak daha da yukarıya itecek” diye konuşuyor.
İNŞAAT MALİYETLERİ 6 YILDA 6,5 KAT YÜKSELDİ
Türkiye’de 2017’den 2020 yılının yarısına kadar olan 3,5 yıllık dönemde birinci el satış fiyatlarının artmadığını hemen hemen aynı kaldığını belirten Kumova, şunları söylüyor:
“2020 yılının ikinci yarısından itibaren ise baskılanan fiyatlar hızlı bir artış trendi yakaladı ve bunun başlıca nedeni de maliyet artışlarından kaynaklandı. 2017 yılı başında TÜİK Maliyet Endeksi 125 iken Şubat 2023’de bu endeks 846.7 oldu. Bu rakamlar bize maliyetin 6 yılda 6.76 kat arttığını gösterdi. Aynı dönemde TÜİK fiyat endeksine bakarsak 2017 başında 100 olan endeksin bugün 767 olduğunu görüyoruz. Bu da yaklaşık 7.67 kat fiyat artışı demek. Bu iki rakam bize fiyat artışının talep bazlı değil maliyet bazlı olduğunu gösteriyor.”
KONUT ARZI TALEBİN GERİSİNDE KALDI
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, konut satışları düşerken fiyatların düşmemesindeki başlıca sebepleri; arzın azalırken, talebin farklı etkenlerle sürekli dinamik kalması, (demografik değişimler, yabancı ilgisi, uzaktan çalışma, deprem vb... ) enflasyon, faiz politikası, inşaat maliyetlerindeki artışın devam ediyor olması, arsa fiyatlarındaki artış olarak sıralıyor.
2020’DEN İTİBAREN FİYATLAR HEP ARTTI
2020 Haziran ayından itibaren konutun tekrar bir yatırım aracı olduğunu hatırlatan Maya, “Bu tarihten sonraki süreçte her gerçekleşen yeni olay konut fiyatlarının artmasına neden oldu. Önce enflasyonist bir döneme girilmesi, sonrasında maliyetlerin artışı, yabancıların özelikle bazı bölgelere artan ilgisi ve sonunda maalesef yaşadığımız deprem felaketleri özelikle yeni binaların değerlerinin sürekli artmasına neden oldu” diyor.
MAKUL FİYATLI KONUT ÜRETİLMELİ
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da, “Mevduat faiz oranları enflasyona yaklaştıkça konut satışlarında durulma görülmesini bekliyorduk. Ama konut satışları düşmedi. Ocak ayında 97 bin, Şubat’ta 80 bin satış oldu, Mart’ta ise 105 bin satış gerçekleşti. Bu şartlarda fiyatların gerilemesini beklemiyoruz ama yerinde saymasını bekliyoruz. Bu da yüksek enflasyon ortamında aslında gerileme anlamına geliyor. Makul fiyatlı konut stokunda artış olmadığı sürece fiyatlar Türk lirası değerinden gerilemez sadece yerinde saymasını bekleyebiliriz” diye konuşuyor.
FİYAT ARTIŞININ YAVAŞLAMASI ARZ ARTIŞINA BAĞLI
TÜİK verilerine göre inşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 72,37 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi % 62,52, işçilik endeksi ise %103,99 arttı. Yine TÜİK verilerine göre, 2017 yılında yapı ruhsatı alınan daire adedi 1 milyon 405 bin 447 iken, 2018 yılından beri yılda ortalama 600 bin adet daire için yapı ruhsatı alınıyor.
Konut üretim maliyetindeki artış ve yeni konut üretiminin talebi karşılayamaması sonucu fiyatlarda artışın kaçınılmaz olduğuna dikkat çeken Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, “Konut fiyatlarındaki artışın yavaşlaması için öncelikle yeni konut üretiminin artması gerekiyor. Bunun yanı sıra para politikalarında yapılacak düzenlemeler ile gayrimenkulün bir yatırım aracı olmaktan çıkarılarak yatırımcıların diğer araçlara yönlendirilmesi fiyatların düşmesini sağlayacaktır” diye konuşuyor.
Öğüt, talebi düşen bazı bölgelerde fiyatlarda kısmı düşüş olabileceğini fakat genele bakıldığında üretim maliyetlerindeki artış, döviz kurundaki ve enflasyondaki hareketlilik sebebiyle önemli bir düşüş beklemediklerini vurguluyor.
TÜRKİYE GENELİNDE ORTALAMA KONUT FİYATI 2.3 MİLYON TL
Endeksa Türkiye genelindeki satılık konut trend analizine göre, ortalama konut fiyatı 2 milyon 284 bin 490 TL oldu. Endeksa verilerine göre, Türkiye genelinde konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı % 154 seviyesinde, önümüzdeki 1 yılda beklenen artış ise % 73.
Öğüt, “Konut satış fiyatlarındaki artışı şu anki koşullarda değerlendirdiğimizde, artmaya devam edecek gibi gözüküyor. Endeksa Türkiye genelindeki kiralık konut trend analizine baktığımızda ise, ortalama kira 7 bin 473 TL seviyelerinde görünüyor. Türkiye genelinde kiralar son 1 yılda % 197 artış gösterdi, önümüzdeki 1 yılda ise % 76 artış bekliyoruz” diyor.
İKİNCİ EL SATIŞLAR ARTACAK!
Kiracıları korumak için devreye alınan yüzde 25’lik tavan uygulamasının uzatılacak olması konusunun konut piyasasındaki yankıları sürüyor. Kiraların baskılanacak olması nedeniyle mülk sahipleri evlerini kiraya vermek yerine satmayı tercih ediyor. Bu durumun önümüzdeki dönemde ikinci el konut satışlarını hareketlendirmesi bekleniyor.
