Küresel ölçekte giderek yaygınlaşan doğada yaşam arzusu, insanları bakir alanlara ve köylere yönlendirmiş durumda. Doğal alanlarda gerçekleştirilen çevre dostu turizm faaliyetlerine ise ‘eko turizm” adı veriliyor.
13-26 Ekim tarihli sayıdan
Bu modelle doğanın korunması, ekonomik kalkınma sağlanması, doğaya olan olumsuz etkilerin en aza indirilmesi, iklim değişikliği ile mücadelede farkındalık yaratılması ve sürdürülebilir kaynak kullanımının teşvik edilmesi amaçlanıyor.
Dünyada giderek yaygınlaşan eko turizm, Türkiye’de henüz gelişim aşamasında. Ege kıyıları eko turizm alanlarının en fazla kümelendiği bölge olurken, Çanakkale, Muğla, Balıkesir ve İzmir’de eko turizm projeleri yoğunlaşıyor.
Bozcaada, Küçükkuyu, Assos, Erdek, Ayvacık, Bayramiç, Çeşme, Şirince ve Bağlarözü gibi bölgeler ise öne çıkan yerler oluyor. Bu alanda örnek uygulamalar da mevcut. Örneğin; İzmir Urla’da yer alan Bademler Doğal Yaşam Köyü 315 dönüm arazide üzerinde kırsal kalkınma, ekolojik yaşamı geliştirmek ve desteklemek amacıyla kurulurken, ahşap malzeme kullanılarak yapılar tasarlanmış durumda. İstanbul-Tekirdağ sınırındaki Sincap Evler Istranca Projesi ise ekolojik amaçlı uygulama imar planına bağlı olarak geliştirilen ve uygulanan bir proje.
ÇEVRECİ PROJELER
Eko turizm alanları, yenilenebilir enerji kaynakları, su ihtiyacının bir kısmı için yağmur sularından yararlanılması, tamamen organik tarım yapılması ve sıfır atık mottosu ile ön plana çıkıyor. Tüm bunlarla birlikte oluşturulan konaklama üniteleri için doğayla uyumlu malzemeler tercih ediliyor. Ürün tedarikinin de yerelden sağlanması amaçlanıyor. Kooperatif mantığı ile uygulandığı için arsa maliyeti ve inşaat maliyeti dışında çok ciddi girişimci kârı eklenmeden ikincil konutlara daha rahat erişim imkânı sağlanıyor. Özellikle Çanakkale Köprüsü ve İzmir-İstanbul Otoyolu’nun (Balıkesir ve çevresi) geçtiği güzergahlarda bilinen turizm bölgelerindeki arsa fiyatlarına göre daha uygun alternatifler bulunabildiği için, eko turizmde gelişim hızlanıyor.
HANGİ BÖLGELER REVAÇTA?
Muğla, İzmir, Antalya, Nevşehir, Eskişehir, Tekirdağ, Kocaeli, Bursa ve Çanakkale’de çeşitli eko turizm projeleri planlanıyor. Çoğu proje, güneş ve rüzgar enerjisinden yararlanırken, organik tarım ve ekolojik mimariyi ön planda tutuyor. Ayrıca, belirli bölgelerde köy halkı ile ortak ekolojik tarım üretim alanlarının da dahil edilmesi planlanıyor. Böylece bölgedeki hızlı mülkiyet değişimleri sonrası köy halkının geçimini sağlaması, başka bir yerleşim alanına göç etmemesi ve tarımda sürdürülebilirlik de amaçlanıyor. Örneğin, Çanakkale ve Balıkesir’deki projelerle, ekolojik yaşam alanları aracılığıyla kültürel deneyimlerin de desteklenmesi hedefleniyor. Bu sayede, tarım ve turizm entegre edilerek bölgeye ekonomik fayda sağlanırken, ekolojik farkındalık da artırılıyor. Doğal kaynakları koruma, etkin enerji kullanımı ve kırsal turizmi canlandırma gibi önemli unsurlar bu projelerin temel yapı taşlarını oluşturuyor.
EMİR DRAHSAN / MİMAR
DOĞANIN KORUNMASI ÖN ŞART
2013’te hayata geçirilen Türkiye’nin ilk eko turizm projelerinden biri olan Kocaeli Narköy projesinin mimarı Emir Drahşan, Kocaeli Kerpe’de altı yıl önce kendi arazilerinde geliştirdikleri sekiz paydaşlı, kendi enerjisini üreten bir perma kültür çiftliği olan Kurteri Eko Köyü’nün de mimarı ve paydaşı konumunda. Mimar Emir Drahşan, İzmit’te bir sağlık köyü, Çanakkale Assos ve Balıkesir Havran’da eko turizm projeleri üzerine çalışmalar yürüttüklerini belirtiyor. Drahsan, Kuzey Ege Turizm Geliştirme Kooperatifi’ni kurdukları paydaşlarıyla birlikte bölgedeki projelerin doğru ilerlemesini sağlamak üzere örnek bir proje yapma hedefi ile yola çıktıklarını vurguluyor.
Drahsan, “Doğru sistemle, doğru insanlarla, doğru prensiplerle yola çıkıldığında iyi örnekler ortaya konulabiliyor. Bu konu yeni bir alan olduğundan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın tanımlarına tam oturamıyor. Çanakkale İl Özel İdaresi’ndeki arkadaşlara örnek bir proje sunduk, onlar da bu işlerin doğru ilerlemesi, doğanın korunması, doğru projelerin hayata geçmesi bakımından çok titizleniyorlar” diye konuşuyor. Drahsan, eko turizm ya da eko köy yaparken doğal ve sosyal çevreyle uyumlanarak proje üretilmesi gerektiğini de vurguluyor.
CANSEL TURGUT YAZICI / EVA GAYRİMENKUL
ÖZEL İZİN GEREKİYOR
Eko turizm projeleri, Kültür ve Turizm Bakanlığı ve ilgili il özel idarelerle yürütülecek yasal izinlerle hayata geçiyor. Eko turizm alanlarında konut yapılamıyor ve kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulamıyor. Ayrıca, eko turizm imarlı parsellere yönelik minimum ifraz şartı da bulunuyor. Yani arazilerin bölünmesi sıkı kurallara tabi.
Eko turizm alanlarında belirli büyüklükte inşaat alanı yapılabiliyor. Bu da ekolojik dengeleri koruma ve yapılaşmanın sınırlandırılması amacıyla getirilen bir kural. Bu yapılarda resepsiyon alanının bulunması zorunlu. Proje turizm tesisi olarak tanımlandığı için odalar Kültür ve Turizm Bakanlığı denetimine tabi ve turizm işletme belgesi alınması gerekiyor. Bir turizm tesis olarak nitelendirildiği için konaklayanların kimlik bilgilerinin bağlı bulunulan kolluk kuvvetleri ile paylaşılması zorunlu. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, pandeminin etkisiyle ekolojik yaşama olan ilginin arttığını, ekolojik yaşam- eko köy benzeri projeler geliştirilmeye başlandığını söylüyor. 2016’da yürürlüğe giren 1/100.000 ölçekli Çanakkale-Balıkesir Çevre Düzeni Planı’nda eko turizm alanlarının belirlenmesi ve proje tekliflerinin alınmasının önü açıldı. Fakat bu projelerin Çanakkale’nin kırsalında olması ve Kaz Dağları’nın eteklerinde bulunan tarım alanlarının imara açılması doğal kaynakların tahrip edilebileceği endişesini yarattı.
NAİL GÜLER / LAND ART
ÇANAKKALE’DE 500 PROJE BAŞVURUSU
Yazıcı, bölgede yapılan araştırmaya göre sadece Çanakkale’de çevre düzeni planından sonra yaklaşık 500 adet eko turizm projesi başvurusu yapıldığını söylüyor. Doğayla iç içe yeni yaşam tarzı oluşturmak ve bunu tüm mevsimlere yaymak isteyen yatırımcılar için ekolojik köy projeleri geliştiren Land Art, ilk projesini Assos’ta başlattı. Ön satışlara başlanan projenin yoğun talep aldığını, kişiye özel ödeme planları ve 24 aya varan vade sunduklarını belirten Land Art Yönetim Kurulu Başkanı ve Gayrimenkul Yatırım & Geliştirme Stratejisti Nail Güler, karbon ayak izini azaltan, doğaya entegre, organik tarımı ve doğal kaynakları destekleyen köyler oluşturarak Çanakkale’yi ekolojik yaşam konusunda dünyada örnek bir bölge haline getirmeyi hedeflediklerini söylüyor. Land Art, köylerini yerli ve yabancı turistlerin gözde turizm destinasyonu olarak da konumlandıracak.
EKO KÖY’LERDE MÜLK EDİNME
Öte yandan son dönemde özellikle Kuzey Ege’de Assos’ta eko turizm bölgesi olarak belirlenen yerlerde eko köy konsepti ile geliştirilen projelerin sayısı da giderek artıyor. Bu projelerin ortak özelliği ise kat irtifakı/kat mülkiyeti olmadan eko turizm izni kapsamında yapılan projeler olması. Bu tür projelerden yapı satın alan yatırımcılar kurulan bir kooperatifin üyesi ya da kurulan şirketin ortağı olarak mülk ediniyor.
Son 10 yılda, küresel ısınmanın insanın hayatını etkiler hale gelmesinin ekolojik yaşam trendini öne çıkardığını belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, şehir hayatının yoğunluğundan ve stresten uzaklaşmak isteyenlerin eko turizm projelerine yöneldiğini söylüyor. Maya, günümüzde ekolojik anlamda öne çıkan ve doğa ile iç içe bir turizm deneyimi; organik tarım, konaklama ve eğitim hizmetleri sunan projeler ile büyük şehirlerdeki yatırımcılar için ikincil konut/yazlık kullanım amaçlı olmak üzere iki tür trendin olduğunu vurguluyor.
Maya, “Turizm bölgelerindeki konut fiyatlarının çok yükselmesi ile erişimin kısıtlandığı ve iç kesimlerde, sahil aksına göre nispeten daha ucuz tarla/arsa stoku ile eko turizm projelerinin hayata geçirilmeye çalışıldığı görülüyor” diyor.
MAĞDURİYET YARATABİLİR
Eko turizm adıyla yapılan bu projelerle doğal alanların tahrip edilmesinden endişe duyuluyor. Ayrıca yatırımcıların sayfiyede ev hayali ile hisse payı satışıyla bu projelerden yer alıp mağdur olabileceklerine vurgu yapılıyor. Bu bölgelerde son dönemde bilindik markalar da “sayfiyede uygun fiyata kendi evinizin sahibi olun” vaadi ile hisseli eko turizm imarlı arsalar satıyor. Hukukçular, eko turizm imarlı arsalardan kişilerin kendi evini yapmasının mümkün olmadığını, burada turizm imarlı, çok ortaklı yapılar yapılabileceğine ve bu durumun da ileride pay satışında sorunlara neden olabileceği konusunda uyarıda bulunuyorlar.
YASA NE DİYOR?
Eko turizm, minimum 15 bin m2 arazilerde, sit kararı olmayan ya da sit derecesi turizm tesisi yapmaya izin veren alanlarda, kadastral yola cephesi olan parsellerde ve tarımsal bütünlüğü bozmayan, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarım dışı kullanım izni alınabilen tarım alanlarında yapılabiliyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Turizm mevzuatı, turizm imarlı arsalarda kat irtifakı kurulmasına müsaade etmediğinden, turizm imarlı bir parselde yer alan taşınmazların bağımsız bölümler olarak satışı yapılamıyor. Turizm alanlarında inşa edilen süit birim/ bağımsız birim vb. niteliğindeki yapılar, arsa payı satışı yöntemiyle tüketiciye satılıyor” diyor.
Kat irtifakı kurulamaması ve taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasının uygulamada birtakım sorunlara yol açtığına dikkat çeken Şimşek, “Tüketicinin kullandığı bağımsız birimin arsa payının satışına ilişkin süreç ve bağımsız birimin mülkiyetinin müstakil kullanıma tahsis edilememesi, arsa paylarının üçüncü kişilere devrinde diğer maliklerin önalım hakkı ve malikler arasında yukarıdaki konularda anlaşma sağlanamaması halinde paylı mülkiyet düzeninin dava yoluyla sona erdirilmesi ihtimali riski olarak sıralanabilir” uyarısında bulunuyor.
Şimşek, turizm imarlı arsalarda kat irtifakı tesisinin mümkün olmamasının yarattığı kısıtlamalar, bu alanlarda inşa edilen yapıların üçüncü kişilere satışını ticari açıdan zorlaştırdığını da vurguluyor.
İlk kez 1930’da İzlanda’da kuruldu
Dünyada en eski eko köy 1930’da İzlanda’da kurulan Solheimar eko köyü olarak biliniyor. Bu yerleşkenin kurucusu Solheimar eko köy için ekolojik ayak izini küçültmek ve sürdürülebilirlik ilkelerini benimsemişti. Yenilenebilir enerji kaynaklarını kullanan bu yerleşke, enerji ve gıda kaynaklarını yerel kaynaklardan karşılıyor. Dünya genelindeki eko köyler için Küresel Eko köy Ağı (Global Ecovillage Network) bulunuyor. Bu dernek, ekolojik yerleşkelerinin kurulması, korunması, sürdürülmesi, sosyal ve doğal çevrelerini oluşturmalarına destekler veriyor.
MAKBULE YÖNEL MAYA / TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GM
“Yeniden düzenlenmeli”
“Eko turizmin artması, yerel ekosistemlerin korunmasına ve biyoçeşitliliğin sürdürülmesine katkıda bulunuyor. Eko turizm imarı ile planlı ve köyler/şehirler ile bütünleşik, altyapısı yapılmış ve turizm kalkınmasına olanak sağlayan projelerin hayata geçmesi amaçlanıyor. İklim değişikliği ekosistemleri etkiledikçe, eko turizm faaliyetlerinin iklim değişikliğine uyum sağlayacak şekilde yeniden düzenlenmesi gerekiyor. Bu durum, doğal alanların korunmasını ve iklim dostu turizm uygulamalarını teşvik ediyor. Eko turizm, turizm endüstrisinin çevreye değer katan bir alternatifi olarak hızla büyüyor ve uzun vadeli faydalar sunuyor.”
