Talepteki düşüş inşaatçıları zorluyor. Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, borcu azaltıp stokları eritmeye odaklanacaklarını ifade ediyor. Torun, ciroda büyüdüklerini ama dövizdeki artış yüzünden kârda ciddi sorun yaşadıklarını söylüyor.
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
[email protected].
Türkiye'de "gayrimenkul geliştirme" denilince ilk akla gelen isimlerden biri, Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun'dur. Türkiye'nin önemli AVM, konut, eğlence ve ofis odaklı gayrimenkul geliştirme projelerine imza atan Torunlar GYO, AVM ve ofis olarak toplam 563 bin metrekarelik kiralanabilir alanı yönetiyor.
2018'in ilk dokuz ayında yaklaşık 400 milyon TL'lik yatırım harcaması yapan Torunlar GYO'nun dokuz aylık satış geliri yaklaşık 1,7 milyar TL'ye ulaştı. Yılı 2 milyar TL'nin üzerinde satışla kapatmaya hazırlandıklarını söyleyen Aziz Torun, ciroda büyüdüklerini ancak dövizdeki yükseliş nedeniyle kârlılıkta ciddi sorunlar yaşadıklarını ifade ediyor.
Aziz Torun ile AVM kiralarında TL'ye geçişten maliyet artışlarına kadar pek çok gündem maddesini konuştuk.
AVM'lerde TL ile kiralama dönemi başladı. Sizce bu süreç nasıl bir etki yaratacak?
Türkiye'de AVM'leri doğru bir yere koymak lazım. AVM'ler Türkiye'de perakende sektörünü büyüten ve uluslararası rekabete açan markaları bir araya getiren büyük bir çatı. Alışveriş Merkezleri ve Perakende ciler Derneği'nde (AMPD) perakendecilerle aynı çatı altında, aynı masa etrafındaydık. O zaman da 2001, 2008 krizlerini yaşadık. Bu süreçte kira indirimi yaparak kendi içinde bir bütünün iki parçası olarak orta yolu bulduk. AVM ve perakendeciler bir bütün. Bizim kavga etme lüksümüz yok.
Son dönemde ne değişti?
AVM tarafında benim her zaman mesafeli durduğum bir şahinler grubu var. Bir de perakendecilerin şahinler grubu var. Son bir yıldır şahinler grubu maalesef karşı karşıya geldi. Biz eskiden karşılıklı anlayışla sorunları çözüyorduk. Son dönemde perakendecilerle AVM'ler arasında basın üzerinden bir tartışma başladı. Bu tartışmalar da sonunda TL ile kiralama dönemini getirdi.
TL ile kiralama sizi nasıl etkileyecek?
TL'ye döndük ama sorunları büyüttük. AVM yatırımcılarının hepsinin döviz borcu var. Bunun yerlisi yabancısı yok. Zaten uzun vadeli kredilerin TL ile alınması mümkün değil. Biz kendi hesabımızı yaparken döviz gelire döviz gideri diyerek bir ifade ve hesap kolaylığı sağlıyorduk. Bizim de ciddi döviz borcumuz var ama kur sabitle-mesi ve kira indirimi yapıyorduk. Bankalara olan döviz borçlarına karşılık kira gelirlerini gösterebiliyorduk. Şimdi yatırımcı açısından bu ortadan kalktı. Geliri enflasyona bağlı olan yatırımcı artık daha katı davranacak. Eski iskonto ve indirimler olmayacak.
Siz indirimleri kaldıracak mısınız?
Bizim AVM'lerde yüzde 24-36 arasında indirim vardı. Hatta son kestiğimiz faturalar devletin belirlediği rakamın altındaydı. Şimdi rakamı TL üzerinden belirleyeceğiz. Yeni hesaba rağmen olmayan, sürdürülemez noktada olanlara ise geçmişte olduğu gibi çıkması ya da düzeltmesi için yardımcı olacağız.
TL ile kiralama yabancıların gitmesine neden olur mu?
Kimse bir yere gitmez. Ama Türkiye'ye önümüzdeki dönemde yeni yabancı yatırımcı gelecek mi? Sonuçta krediler döviz cinsinden veriliyor. Paranın maliyeti yükseldi ve paraya ulaşmak zorlaştı. Benim biraz da espriyle karışık söylediğim bir şey var. Bizi kötü yola bankalar, perakendeciler ve danışmanlar düşürdü. Bankalar bol kredi verdi. Perakendeciler "biz her AVM'ye girelim" dediler. Danışmanlar da ona göre fizibilite çıkardı ve bu yatırımlar yapıldı. Ama bugün görüyoruz ki bu sürdürülemiyor.
AVM'ler el değiştirecek mi?
Gayrimenkul sektörünün tamamı için bu geçerli. Otel, lojistik merkezi, AVM gibi tüm uzun vadeli gayrimenkul yatırımlarında döviz borçları firmaları zorlayacak. O yüzden el değiştirmeler ve ortak almalar olacaktır.
Sizin borç durumunuz nedir?
500 milyon dolar ve 200 milyon Euro borcumuz var. Ciromuz iyi ama kur farklılığı kârı alıp götürdü. Faiz oranları ciddi bir şekilde artıyor. Gelecekte bunlar nasıl yönetilecek, en büyük sorun bu.
Yeniden yapılandırma düşünüyor musunuz?
Biz 50 yıllık bir şirketiz. Çok kriz gördük. Bütün bunlara alışığız. Biz bankalar nezdinde kredibilitesi olan bir şirketiz. Kendimizden fedakarlık ederek bunu sürdürmeye devam edeceğiz. Torunlar, borçlarını 2-3 yılda sıfırlayacakken, şimdi belki bu süre 7-8 yıla uzayacak. Yeniden yapılandırma şu an düşünmeyiz çünkü yeni fiyatlarla masaya oturmanız gerekiyor. Yeni fiyatlarla bu borçlar kapanmaz.
Yıl sonu için 2,2 milyar TL ciro hedefiniz vardı. Bu ciro hedefini revize ettiniz mi?
İlk dokuz ayda 1,7 milyar TL civarında ciromuz var. Yıl sonunda 2 milyar TL'yi aşacağız. Ciroları tutturacağız çünkü kira gelirimiz var. Diğer taraftan teslim ettiğimiz 5'inci Levent projesi var. Ciroda bir sapma olmadı ama asıl sorun kârda. Kârlar eridi gitti. Normalde FVAÖK olarak 7-8 milyon kâr var ama nihai baktığınızda eksiye düşüyoruz. 2018'de şirketlerin çoğu zarar gösterecek. Kur farkı ciddi bir erozyon getiriyor.
Yatırımlara ara mı vereceksiniz?
Belli bir hızla giden bir aracı bir anda frene basıp durduramıyorsunuz. Biz üç yıldır 'yeni bir projeyle ilgilenmiyoruz' dememize rağmen elimizde 5-6 yıl önce alıp geliştirdiğimiz gayrimen-kuller var. Mall Of İstanbul'da kabası bitmiş otel ve rezidans var. 2020'de açılışını hedefliyoruz. Paşabahçe'nin ruhsatını aldık, orada otel ve yalı olacak. 2021'de bitirmeyi planlıyoruz. Biraz daha tempoyu yavaşlatarak yatırımı öz kaynaklarla yapmak istiyoruz. Stratejimiz borcu azaltıp stokları eritmek. Karaköy'de küçük bir otel projemiz var. 80-90 odalı butik bir otel. 2006'da aldığımız bir gayrimenkuldü. Önümüzdeki dönemde başlamamız gereken bir proje. Bir de Antalya'da bir otel projesi var. 130 odalı bir otel. Döviz getirecek bir iş. 5'inci Levent ikinci etap 2020 sonrasına kadar gündemde değil.
Mecidiyeköy'deki projeniz ne durumda?
Bizi de stok bakımından zorlayan nokta Meci-diyeköy. Orada doluluk yüzde 35'lerde. Özellikle ofisteki talep daralmasından dolayı istediğimiz doluluğu sağlayamadık. Kiralar 15-25 dolar arasında değişiyor. Quasar ile birlikte Mecidiyeköy'ün çevresini değiştirdik. Ama yeterince değer bulmadığını düşünüyoruz. Birlikte orayı tanıtmaya yönelik bir proje başlatıyoruz. Yeni yeme içme alanları, kültür sanat faaliyetleriyle hareket kazandıracağız.
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
[email protected].
Türkiye'de "gayrimenkul geliştirme" denilince ilk akla gelen isimlerden biri, Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun'dur. Türkiye'nin önemli AVM, konut, eğlence ve ofis odaklı gayrimenkul geliştirme projelerine imza atan Torunlar GYO, AVM ve ofis olarak toplam 563 bin metrekarelik kiralanabilir alanı yönetiyor.
2018'in ilk dokuz ayında yaklaşık 400 milyon TL'lik yatırım harcaması yapan Torunlar GYO'nun dokuz aylık satış geliri yaklaşık 1,7 milyar TL'ye ulaştı. Yılı 2 milyar TL'nin üzerinde satışla kapatmaya hazırlandıklarını söyleyen Aziz Torun, ciroda büyüdüklerini ancak dövizdeki yükseliş nedeniyle kârlılıkta ciddi sorunlar yaşadıklarını ifade ediyor.
Aziz Torun ile AVM kiralarında TL'ye geçişten maliyet artışlarına kadar pek çok gündem maddesini konuştuk.
AVM'lerde TL ile kiralama dönemi başladı. Sizce bu süreç nasıl bir etki yaratacak?
Türkiye'de AVM'leri doğru bir yere koymak lazım. AVM'ler Türkiye'de perakende sektörünü büyüten ve uluslararası rekabete açan markaları bir araya getiren büyük bir çatı. Alışveriş Merkezleri ve Perakende ciler Derneği'nde (AMPD) perakendecilerle aynı çatı altında, aynı masa etrafındaydık. O zaman da 2001, 2008 krizlerini yaşadık. Bu süreçte kira indirimi yaparak kendi içinde bir bütünün iki parçası olarak orta yolu bulduk. AVM ve perakendeciler bir bütün. Bizim kavga etme lüksümüz yok.
Son dönemde ne değişti?
AVM tarafında benim her zaman mesafeli durduğum bir şahinler grubu var. Bir de perakendecilerin şahinler grubu var. Son bir yıldır şahinler grubu maalesef karşı karşıya geldi. Biz eskiden karşılıklı anlayışla sorunları çözüyorduk. Son dönemde perakendecilerle AVM'ler arasında basın üzerinden bir tartışma başladı. Bu tartışmalar da sonunda TL ile kiralama dönemini getirdi.
TL ile kiralama sizi nasıl etkileyecek?
TL'ye döndük ama sorunları büyüttük. AVM yatırımcılarının hepsinin döviz borcu var. Bunun yerlisi yabancısı yok. Zaten uzun vadeli kredilerin TL ile alınması mümkün değil. Biz kendi hesabımızı yaparken döviz gelire döviz gideri diyerek bir ifade ve hesap kolaylığı sağlıyorduk. Bizim de ciddi döviz borcumuz var ama kur sabitle-mesi ve kira indirimi yapıyorduk. Bankalara olan döviz borçlarına karşılık kira gelirlerini gösterebiliyorduk. Şimdi yatırımcı açısından bu ortadan kalktı. Geliri enflasyona bağlı olan yatırımcı artık daha katı davranacak. Eski iskonto ve indirimler olmayacak.
Siz indirimleri kaldıracak mısınız?
Bizim AVM'lerde yüzde 24-36 arasında indirim vardı. Hatta son kestiğimiz faturalar devletin belirlediği rakamın altındaydı. Şimdi rakamı TL üzerinden belirleyeceğiz. Yeni hesaba rağmen olmayan, sürdürülemez noktada olanlara ise geçmişte olduğu gibi çıkması ya da düzeltmesi için yardımcı olacağız.
TL ile kiralama yabancıların gitmesine neden olur mu?
Kimse bir yere gitmez. Ama Türkiye'ye önümüzdeki dönemde yeni yabancı yatırımcı gelecek mi? Sonuçta krediler döviz cinsinden veriliyor. Paranın maliyeti yükseldi ve paraya ulaşmak zorlaştı. Benim biraz da espriyle karışık söylediğim bir şey var. Bizi kötü yola bankalar, perakendeciler ve danışmanlar düşürdü. Bankalar bol kredi verdi. Perakendeciler "biz her AVM'ye girelim" dediler. Danışmanlar da ona göre fizibilite çıkardı ve bu yatırımlar yapıldı. Ama bugün görüyoruz ki bu sürdürülemiyor.
AVM'ler el değiştirecek mi?
Gayrimenkul sektörünün tamamı için bu geçerli. Otel, lojistik merkezi, AVM gibi tüm uzun vadeli gayrimenkul yatırımlarında döviz borçları firmaları zorlayacak. O yüzden el değiştirmeler ve ortak almalar olacaktır.
Sizin borç durumunuz nedir?
500 milyon dolar ve 200 milyon Euro borcumuz var. Ciromuz iyi ama kur farklılığı kârı alıp götürdü. Faiz oranları ciddi bir şekilde artıyor. Gelecekte bunlar nasıl yönetilecek, en büyük sorun bu.
Yeniden yapılandırma düşünüyor musunuz?
Biz 50 yıllık bir şirketiz. Çok kriz gördük. Bütün bunlara alışığız. Biz bankalar nezdinde kredibilitesi olan bir şirketiz. Kendimizden fedakarlık ederek bunu sürdürmeye devam edeceğiz. Torunlar, borçlarını 2-3 yılda sıfırlayacakken, şimdi belki bu süre 7-8 yıla uzayacak. Yeniden yapılandırma şu an düşünmeyiz çünkü yeni fiyatlarla masaya oturmanız gerekiyor. Yeni fiyatlarla bu borçlar kapanmaz.
Yıl sonu için 2,2 milyar TL ciro hedefiniz vardı. Bu ciro hedefini revize ettiniz mi?
İlk dokuz ayda 1,7 milyar TL civarında ciromuz var. Yıl sonunda 2 milyar TL'yi aşacağız. Ciroları tutturacağız çünkü kira gelirimiz var. Diğer taraftan teslim ettiğimiz 5'inci Levent projesi var. Ciroda bir sapma olmadı ama asıl sorun kârda. Kârlar eridi gitti. Normalde FVAÖK olarak 7-8 milyon kâr var ama nihai baktığınızda eksiye düşüyoruz. 2018'de şirketlerin çoğu zarar gösterecek. Kur farkı ciddi bir erozyon getiriyor.
Yatırımlara ara mı vereceksiniz?
Belli bir hızla giden bir aracı bir anda frene basıp durduramıyorsunuz. Biz üç yıldır 'yeni bir projeyle ilgilenmiyoruz' dememize rağmen elimizde 5-6 yıl önce alıp geliştirdiğimiz gayrimen-kuller var. Mall Of İstanbul'da kabası bitmiş otel ve rezidans var. 2020'de açılışını hedefliyoruz. Paşabahçe'nin ruhsatını aldık, orada otel ve yalı olacak. 2021'de bitirmeyi planlıyoruz. Biraz daha tempoyu yavaşlatarak yatırımı öz kaynaklarla yapmak istiyoruz. Stratejimiz borcu azaltıp stokları eritmek. Karaköy'de küçük bir otel projemiz var. 80-90 odalı butik bir otel. 2006'da aldığımız bir gayrimenkuldü. Önümüzdeki dönemde başlamamız gereken bir proje. Bir de Antalya'da bir otel projesi var. 130 odalı bir otel. Döviz getirecek bir iş. 5'inci Levent ikinci etap 2020 sonrasına kadar gündemde değil.
Mecidiyeköy'deki projeniz ne durumda?
Bizi de stok bakımından zorlayan nokta Meci-diyeköy. Orada doluluk yüzde 35'lerde. Özellikle ofisteki talep daralmasından dolayı istediğimiz doluluğu sağlayamadık. Kiralar 15-25 dolar arasında değişiyor. Quasar ile birlikte Mecidiyeköy'ün çevresini değiştirdik. Ama yeterince değer bulmadığını düşünüyoruz. Birlikte orayı tanıtmaya yönelik bir proje başlatıyoruz. Yeni yeme içme alanları, kültür sanat faaliyetleriyle hareket kazandıracağız.
