İstanbul başta olmak üzere Türkiye genelinde konut metrekare satış fiyatları ve kira bedelleri zirveye ulaşmış durumda. Bunda artan inşaat maliyetleri, konut arzının azalması, kentsel dönüşüm çalışmaları nedeniyle yıkılan binalardan kiraya çıkanların oluşturduğu talep gibi faktörler etkili oluyor.
22 Ağustos – 4 Eylül 2021 tarihli sayıdan
Endeksa.com'un Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı çalışmayla Türkiye'nin 81 ilindeki konut metrekare satış fiyatları ile kiralarının son üç yıllık değişimini mercek altına aldık. Endeksa verilerine göre, Türkiye genelinde konut satış fiyatlarında 2020-2021 döneminde yıllık değer artışı yüzde 29,7, kira fiyatı artışı ise yüzde 16,7 oldu.
2020-2021 döneminde konut satış fiyatları en fazla artan il yüzde 54,5 ile Aydın olurken onu yüzde 51,3'lük artışla Muğla izledi. İstanbul'da yüzde 24,8, İzmir'de yüzde 30,4, Ankara'da yüzde 22,1, Antalya'da yüzde 40,8'lik yükseliş yaşandı.
lkemizde ve dünyada pandemi süreci ile birlikte yaşam alanlarının önemi daha da arttı. Kapanma dönemlerinde evlerinde uzun süreler vakit geçiren, işleri ve çocuklarının eğitimi evlere taşınan insanların yaşam alanlarından beklentileri de değişti.
Tabloları görmek için görseller tıklayın.
Artık hemen herkes daha geniş, balkonu ya da bahçesi olan evlerde yaşamak istiyor. Büyük kentlerde bunalanların bir kısmı da Ege ve Akdeniz Bölgesi'ndeki sayfiyelere taşındı.
Pandemide taşınmaların, yer değiştirmelerin artması, piyasaya sunulan yeni konut arzının azalması ve geçtiğimiz yıl kamu bankalarınca düzenlenen faiz indirimi kampanyasının etkisiyle hareketlenen konut piyasasında başta sayfiyeler olmak üzere birçok kentte konut fiyatları ile kiralar yükseldi.
DEĞİŞİM ORANLARI
Evlenme, boşanma, yeni eve çıkma gibi nedenlerle ülkemizde her yıl bir milyon adetlik yeni konut talebi oluşurken arzın almasıyla piyasanın dengesi bozulmuş durumda. Bu gerçekten yola çıkarak Endeksa.com'un Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı 81 ilde 2019, 2020, 2021 yıllarında konut metrekare satış fiyatları ile konut metrekare kiralarındaki değişimi içeren araştırmasıyla Türkiye konut piyasasını mercek altına aldık.
İstanbul'dan İzmir'e, Edirne'den Hakkari'ye kadar Türkiye'nin tüm illerini kapsayan araştırma, kentlerdeki birinci el ve ikinci el konutların metrekare satış ve metrekare kira fiyatlarının ortalamasının (med-yanlarının) alınmasıyla elde edilen verileri ve 2020-2021 yılları arasındaki yüzdelik değişimi ortaya koyuyor.
EN ÇOK ARTIŞ AYDIN'DA
Endeksa araştırmasının sonuçlarına göre, 2020-2021 döneminde Türkiye genelinde konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 29.7, kira fiyatı artışı ise yüzde 16,7 olarak gerçekleşti. Bu dönemde konut metrekare satış fiyatları en çok artan il yüzde 54,5 ile Aydın olurken, onu yüzde 51,3'lük artışla Muğla izledi.
İl genelinde 9 bin 280 TL/m2 ortalama satış fiyatı ile Muğla en yüksek metrekare satış fiyatına sahip kent oldu. 20202021 döneminde TL/m2 satış fiyatlarındaki değişim incelendiğinde İstanbul'da yüzde 24.8, İzmir'de yüzde 30,4, Ankara'da yüzde 22,1, Antalya'da yüzde 40,8'lik yükseliş gözlendi.
Türkiye genelinde Hakkari, yüzde 3,7'lik düşüşle konut metrekare fiyatlarının düştüğü tek il oldu. Konut kiralarındaki 2020-2021 arası yıllık TL/m2 değer artışı incelendiğinde ise yüzde 89,2'lik artışla Muğla lider olurken, ortalama metrekare kiraları 43,8 TL'ye ulaştı.
Muş, yüzde 87,1'lik kira artışı ile ikinci sıraya oturdu. Hakkari yüzde 54,6'lık kira artışı ile dikkat çekti. İstanbul'da yüzde 24,9, İzmir'de yüzde 20,4, Ankara'da yüzde 11, Antalya'da ise yüzde 15,1'lik artış gözleniyor.
YAPI RUHSATLARINDA YÜKSELİŞ
Önümüzdeki dönemde konut kredi faizlerinin düşürülmesi ile ilgili bir beklenti ve arzın giderek azalması gibi nedenlerle konut metrekare fiyatlarında ve kiralarda artış eğiliminin devam etmesi beklentisi bulunuyor.
Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, pandemi ile değişen yaşam koşullarının ülkemizde yeni konut talebini artırdığını söylüyor.
Bu dönemde yazlık bölgelerdeki müstakil konutlar ile daha büyük, balkonlu ve hatta bahçe katı gibi konut tiplerinin öne çıktığına işaret eden Öğüt, geçtiğimiz yıl haziran ayında yapılan enflasyonun altında cazip konut kredisi kampanyasının da konut satış fiyatlarının artmasına sebep olduğunu vurguluyor.
Öğüt, stok sıkıntısı, artan maliyetler ve artan talep etkisiyle konut değer atışı devam ettiğini, oran düşse de artışın devam edeceğini öngördüklerini söylüyor. Konut satış fiyatlarını etkileyen bir diğer önemli faktör ise yeni konut üretiminin yavaşlaması.
Öğüt, yeni konut üretim maliyetlerinin artması ile üretimin yavaşladığını, düşen stoklarla birlikte fiyatların arttığına işaret ediyor. Son yıllarda verilen yapı ruhsatı sayılarına dikkat çeken Öğüt, "2017'de 1,4 milyon adet daire için yapı ruhsatı verilmişken, 2018'de yüzde 52,4 düşüşle 669 bin 165 adet, 2019'da ise tekrar yüzde 51,4 düşüşle 325 bin adet yapı ruhsatı verildi.
Bu yılın ilk üç ayında belediyelerce verilen yapı ruhsatlarının daire sayısı bir önceki yıla göre yüzde 105,6 arttı" diye konuşuyor.
ARTIŞ SÜRER Mİ?
Yaklaşık 1,5 yıldır içinde bulunduğumuz pandemi sürecinde özellikle orta ölçekli inşaat şirketleri çalışmalarını erteledi. Anadolu'da, az nüfuslu bölgelerde yeni inşaatların azalması ve 2020 yılı yaz aylarında gerçekleşen banka kredi faiz oranı kampanyalarından dolayı konut fiyatlarındaki yüksek artışlar kiralık konutlara olan talebi arttırdı.
Talebin artmasına paralel olarak kira fiyatlarında yükselişler görüldü. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, fiyatların yeni projeler hareketlenmedikçe aşağı inmeyeceğine, yeni konutlar devreye girmezse, bir süre sonra tekrar yukarı seyredeceğine dikkat çekiyor.
Üniversitelerin açılış döneminde tekrar bir hareketlenme yaşanmasının kira fiyatlarına yukarı bir ivme getirme ihtimaline de vurgu yapılıyor. Sektörü eski ve yeni binalardaki dinamikler olarak incelemek gerekiyor. Çünkü ülke genelinde belli aralıklarla yaşanan depremler, insanlara çürük yapıları hatırlatıcı bir unsur oluyor.
Bu nedenle eski binalarda yer alan dairelerin kira bedellerinin sabit kalacağı hatta bir miktar düşüşe geçebileceğine dikkat çekiliyor.
Son bir yılda fiyat artışı yaşanmayan en ufak bir ürün olmadığına dikkat çeken ProjeEkspert Gayrimenkul Kurucusu Emel Akbaş, dövizdeki yükselişin ve inşaat maliyetlerindeki artışın konut fiyatlarını artırdığını söylüyor.
ARZ AÇIĞI OLUŞTU
Satış fiyatlarına bağlı olarak kira fiyatlarının da artışı normal ancak kira fiyatlarında yaşanan anormal yükselişin sebebi arz eksikliği olarak gösteriliyor.
Pandemi nedeniyle ertelenen tayinler, korkudan insanların taşınma gibi kararlarını ertelemesi nedeniyle kiralık evlerde arz açığı oluştu. Bu sebeple hemen hemen tüm bölgelerde kira fiyatları normalin üzerinde bir artış sergiledi.
Emel Akbaş, gayrimenkul bu artışın hala en makul olduğu, artışların krizden dolayı en az şekilde yansıtılabildiği yatırım araçlarından biri olduğunu belirtiyor.
Emel Akbaş, "Tüketiciler detaylı araştırma yaparak son altı aylık dönemde hangi bölgenin ne kadar fiyat artışı sergilediğini, ilgilendikleri gayrimenkulün fiyat değişimini inceleyerek en makul değişimi yakaladıklarında yapacakları gayrimenkul yatırımından mutlaka kazançlı çıkacaklardır" diyor.
SATIŞLAR İKİNCİ ELE KAYDI
Yeni konut üretimin yavaşlaması, insanların devam eden projelerin bitmesine olan güveninin azalması nedeniyle konut satışlarında talep ikinci el konuta kaymış durumda. Öyle ki ikinci el konut satışları bu yılki toplam satışların yüzde 70'ini oluşturdu.
Hepsiemlak Genel Müdürü Zeynep Tando-ğan, pandeminin yoğun etkisiyle yeni alanlara ihtiyaç doğduğunu ve bunun da taşınmaları ve fiyat artışını beraberinde getirdiğini söylüyor.
Tandoğan, "Bu süreç devam ettiği sürece özellikle şehirlerin merkezlerinde, sahile ya da doğaya yürüme mesafesinde olan semtlerinde fiyatların artmaya devam edeceğini söyleyebiliriz. Ancak elbette ki aynı hızda bir artıştan bahsetmiyoruz" diye konuşuyor.
Hepsiemlak verilerine göre, satılık ev aramalarında en çok aratılan illerarasında yüzde 22 ile Ankara ilk sırada geliyor. Ankara'yı yüzde 20 ile İstanbul, İzmir, Antalya, Balıkesir, Bursa, Muğla, Aydın, Hatay ve Eskişehir takip ediyor. Kiralık konutlarda ise en çok arama yapılan iller İstanbul, Ankara, İzmir, Balıkesir, Antalya, Hatay, Konya, Aydın, Gaziantep, Bursa olarak sıralanıyor.
Arazi maliyetlerindeki yükseliş, demir ve betona gelen zamlar inşaat maliyetlerinin yükselmesine neden oluyor. İnşaat şirketlerinin ekonomik zorluklar nedeniyle kullandıkları kredilerin faizlerinin yüksek olması da inşaat yapım maliyetlerini olumsuz etkiliyor. Bu durum da konut fiyatlarının yükselmesini tetikliyor.
DEPREM RİSKİ TETİKLİYOR
Agra Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı ve Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Nihat Şen de konut fiyatlarındaki yükselişte inşaat malzemelerindeki fiyat artışı, ekonomideki belirsizlikler, döviz kurunun ve faiz oranlarının aşırı yükselmesinin etkili olduğunu söylüyor.
Kira fiyatlarının yükselmesinin nedenlerin başında ise deprem riski nedeniyle eski binalarda oturmak istemeyenlerin daha dayanıklı ve yeni binaları tercih etmeleri gösteriliyor. Ayrıca kentsel dönüşümde yıkılan binalarda yaşayanların inşaatların bitmesine
arayışları, pandeminin yavaşlamasıyla okulların açılması da kiralık daire arayışını artırıp fiyatların yükselmesine etken oldu. Pandemide yaşam şekillerinin değişmesi, işlerin evlere taşınması ve yeşili bol alanların tercih edilmesi bu ihtiyaçları karşılayan bölgelerin daha da değerlenmesi, buralardaki binaların kiralarının artması sonucunu doğurdu.
Konut fiyatlarının yükselişe geçmesinin en büyük nedenlerinin başında kentsel dönüşüm sürecinin yavaşlaması nedeniyle piyasaya yeni konut arz edilmemesi geliyor. Geçtiğimiz yıl konut kredi faizlerinin düşmesi nedeniyle elde bulunan konut stoklarının tükenmesi ve merkezlerde yeni inşa edilen konut bulunmaması da konut fiyatlarını arttırdı.
KENTSEL DÖNÜŞÜM ETKİSİ
AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı ve Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkan Yardımcısı Mimar Ahmet Erkurtoğlu, "Beklenen İstanbul depremi ve sağlam olmayan binaların henüz yüzde 20'sinin yenilenmesi nedeniyle inşaat piyasası zaman zaman ekonomik nedenler ve döviz kurunun sürekli değişmesinden dolayı yavaşlamasına rağmen her zaman canlılığını koruyacaktır" diye konuşuyor.
Erkurtoğlu, önümüzdeki dönemde yeni konut inşaatlarında bir artış yaşanabileceğini de sözlerine ekliyor.
FİYAT ARTIŞININ DÖRT SEBEBİ
- Kamu bankalarınca geçen yıl uygulanan faiz indirimi kampanyasıyla satılık konut stokunun azalması.
- Artan inşaat maliyetleri ve pandemi nedeniyle yeni konut üretiminin talebin altında kalması.
- Kentsel dönüşümle yıkılan bina sayısının artması ile oluşan kiralık talebinin artması.
- Pandemide işlerin ve eğitimin eve taşınmasıyla insanların konut taleplerinin değişmesiyle ev değiştirmelerin artması.
GÖRKEM ÖĞÜT / ENDEKSA CEO'SU "FİYAT ARTIŞI DEVAM EDECEK"
"Yeni konut üretiminin yavaşlaması ile konut satışlarında talep ikinci el konuta kaydı. İkinci el konut satışları 2021'deki toplam satışların yüzde 70'ini oluşturdu. Geçtiğimiz yılın aynı dönemiyle karşılaştırdığımızda toplam konut satışları yüzde 2 artmışken ikinci el konut satışları yüzde 5 arttı.
Stok sıkıntısı, artan maliyetler ve artan talep etkisi ile konut değer artışı ise devam ediyor. Oran düşse de artışın devam edeceğini öngörüyoruz. İl bazında baktığımızda ise satış fiyatlarında en fazla artışın Aydın ve Muğla'da olduğunu görüyoruz.
Endeksa verilerine göre, Aydın'da konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 54,5, Muğla'da ise yüzde 51,3. Muğla aynı zamanda ortalama konut metrekare satış fiyatı en yüksek olan il.
Muğla genelinde ortalama metrekare satış fiyatı 9 bin 280 TL, Aydın'da ise 5 bin TL. Kiralara baktığımızda ise Muğla'da konut kiralarındaki yıllık değer artışının yüzde 89,2 olduğu görülüyor, ortalama metrekare kira fiyatı 43,8 TL."
ZEYNEP TANDOGAN / HEPSİEMLAK GENEL MUDURU "NORMALLEŞME BEKLİYORUZ"
"Artan kira fiyatları, uygun rakamlı kiralık ev arayışlarını gündeme getirdi. Bütçeye uygun ev arayışları taşınma hareketini artırırken, pandemi nedeniyle oluşan kalabalıktan uzak ve doğaya yakın konut arayışları da bu hareketi artırıyor.
Bunu yapılan aramalarda da görüyoruz. Normalleşmeye geçişle birlikte kiralık talebine göre satılık talebi daha düşük seyretse de satılıklarda da hareketlenme başladı. TÜİK verilerine göre, haziran ayında satılan yaklaşık 135 bin konut da bunun göstergesi.
Son 1,5 yılımız neredeyse her anlamda epey dalgalı geçti. Bu hızlı fiyat artışları kaçınılmazdı. Ancak bundan sonraki süreçte normalleşme ile birlikte ekonomi de daha stabil ilerlerse konut fiyatlarının artış hızının normal seyrine döneceğini öngörüyoruz."
CANSEL TURGUT YAZICI / EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ "YENİ PROJELER ÜRETİLMELİ"
"Salgın sürecinin ülkemiz genelinde kontrol altına alınması ve ticari olarak hareketliliklerin normal seyrine geçmesi durumda yeni inşaat projelerinin başlayacağını düşünüyoruz. Fiyatlar yeni projeler hareketlenmedikçe aşağı inmez, bu şekilde devam edeceğini ama yeni konut stoku devreye girmezse bir süre sonra tekrar yukarı seyredeceğini düşünüyoruz."
NİHAT ŞEN / AGRA DÖNÜŞÜM YÖNETİM KURULU BAŞKANI “KENTSEL DÖNÜŞÜM HIZLANMALI”
“İhtiyaca uygun, dayanıklı konutlar üretip konut kredi faiz oranları vatandaşın ödeyebileceği oranlara düşürülmeli ve güven ortamı sağlanmalı.
İnşaat sektörünün canlanıp konut satışının artmasını sağlamak için de mutlaka yeni bir ödeme sisteminin oluşması, kredi faizlerini düşürücü çalışmalar yapılması da önemli.
Ayrıca deprem kuşağındaki Türkiye için çok önemli olan kentsel dönüşüm hızlanmalı; sürece belediyeler ve mülk sahipleri dahil edilip alan bazlı dönüşüm yapılmalı.”
AHMET ERKURTOĞLU / AYİDER BAŞKAN YARDIMCISI - MİMAR “KİRA FİYATLARI ARTACAKTIR”
“Önümüzdeki dönemde yeni konut inşaatlarında bir artış söz konusu olacak. Çünkü sağlam binalarda oturmayan mülk sahipleri beklenen İstanbul depreminden dolayı oturduğu metrekarelerden feragat ederek daha küçük metrekarelerde ama sağlam binalarda oturmak istiyorlar. Yeni konut stokunun ve piyasaya arzın azalmasından dolayı yeni binalarda da kira artışları olacaktır.”
EMEL AKBAŞ / PROJEKSPERT GAYRİMENKUL KURUCUSU “DÖVİZ KURU ETKILIYOR”
“Dövizdeki artış beklentisi devam ettiği sürece konut fiyatları da sürekli artış eğiliminde olacaktır. Çünkü hem finans hem de inşaat maliyetleri artıyor.
Öte yandan yaşanan ekonomik kriz nedeniyle yeni yapılan proje sayısında da düşüş var. Yani arz ve rekabet düştüğü için bu durum fiyatlara artış olarak etki edecektir.”
İHSAN ÇULHALIK / İNSAY YAPI YÖNETİM KURULU BAŞKANI “FİYATLAR ZİRVE YAPTI”
“Başta İstanbul olmak üzere Türkiye genelinde konut fiyatları zirve yaptı. Son yıllarda artan konut fiyatları, yükselen kredi faizleri konut almayı zorlaştırıyor.
Geçtiğimiz yıl kamu bankalarınca düzenlenen düşük faiz kampanyasıyla konut stoku ciddi oranda eridi, fiyatlar yüzde 30 civarında arttı.
Maliyet artışları, yeni konut arzının yetersizliği fiyatları daha da artıracaktır. Sadece büyük şehirlerde değil tatil yörelerinde de inşaat üretiminde artış beklenebilir.”
ABDÜSSAMET BAHADIR / BAHAŞ HOLDİNG YÖNETİM KURULU BAŞKANI “KREDİ FAIZLERI DÜŞÜRÜLEBILIR”
“Türkiye genelinde özellikle İstanbul’da satış fiyatları bazı ilçelerde 30 bin TL/m2’yi, kiralar ise 34 TL/m2’yi buldu. Önümüzdeki dönemde konut kredi faizlerinin düşürülmesi bekleniyor. Bu gerçekleşirse konut arzının etkisiyle fiyatlar yeniden yükselebilir. Salgında işler eve taşınınca insanların bir kısmı daha büyük evlere taşındı. Bu ihtiyaçlar bir süre daha devam edecektir. Dolayısıyla konut inşaatlarında da bir artış beklenebilir.”
ABDÜLKADİR AKKUŞ / BOSS4GAYRİMENKUL İNŞAAT YÖNETİM KURULU BŞK. “FAHİŞ FIYATLAR ORTAYA ÇIKABILIR”
“İnşaat sektöründeki üreticilerin piyasaya olan güvensizliği, pandemide kat karşılığı işlerde görüşmelerin azalması, belediyelerdeki işlemlerin yine pandemi sebebiyle azalması nedeniyle yeni konut arzı ciddi oranda azaldı.
Bu dönemde konuta yatırım yapmayan yatırımcı, 2022 ve sonrasında fahiş fiyatlarla karşılaşabilir. Konut almak isteyen ancak fiyatlar düşer beklentisiyle beklemede kalanlar çok fazla beklemeden harekete geçmeliler.”
ELVAN KAKICI ŞİMŞEK / KAKICI & ŞİMŞEK HUKUK BÜROSU KURUCUSU “KİRA TESPIT DAVALARI AÇILABILIR”
“Türkiye’de konut sahibi olmak geçen yıllara göre çok daha zorlaştı. Kiralar en yüksek seviyelere çıktı. Kiralayan ve kiracı, kira bedeli hakkında tespit davası açabilmektedir.
Tespit davasında; mahkeme emsal değerlere, konutun o günkü değerine, piyasa koşullarında, yeniden kiralanacak olursa hangi bedel aralıklarında kiralanabileceğine, hakkaniyet kuramına bakıp ona göre karar verecektir.
Kiracı çok yüksek kira ödüyorsa kiranın belirlenmesi davası açabilir. Mahkemenin burada dikkate alacağı temel kriterler; 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleridir.”
