Türkiye genelinde başta İstanbul, Ankara, İzmir olmak üzere konut metrekare satış fiyatları ve kira bedelleri zirve yaptı. İnşaat maliyetlerindeki artış, konut arzının azalması, kentsel dönüşüm çalışmaları nedeniyle yıkılan binalardan kiraya çıkanların ve mültecilerin oluşturduğu talep gibi faktörler fiyat artışında etkili oldu.
4-17 Eylül 2022 tarihli sayıdan
Endeksa.com'un Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı çalışmayla Türkiye'nin 81 ilindeki konut metrekare satış fiyatları ile kiralarının son üç yıllık değişimini mercek altına aldık.
Ükemizde ve dünyada pandemiyle birlikte insanların yaşam tarzında ciddi değişimler oldu; kapanmalarda evlerinde uzun süreler vakit geçiren, işleri evlere taşınan insanların yaşam alanlarından beklentileri de değişti. Geniş balkonlu, bahçeli evler öne çıkarken, büyük kentlerde bunalanların bir kısmı da hayallerini erkene alıp Ege ve Akdeniz Bölgesi'ndeki sayfiyelere taşındı.
Taşınmaların ve yer değiştirmelerin artması, piyasaya sunulan yeni konut arzının azalması, öğrencilerin yurt ve barınma sorununun çözülmemesi, geçtiğimiz yıllarda kamu bankalarınca düzenlenen faiz indirimi kampanyasının etkisiyle hareketlenen konut piyasasında başta sayfiyeler olmak üzere birçok kentte konut fiyatları ile kiralar zirve yaptı.
Evlenme, boşanma, yeni eve çıkma gibi nedenlerle ülkemizde her yıl bir milyon adetlik yeni konut talebi oluşurken arzın azalmasıyla piyasanın dengesi bozuldu. Kira artışını düzenlemeye yönelik alınan tedbirler de ne yazık ki piyasada dengelerin oturmasına fayda sağlayamadı.EN ÇOK DEĞER ARTIŞI ANTALYA'DA
Dengesi bozulan konut piyasasında son üç yıl içinde ibre hep yukarı yönlü hareket ediyor. Bu gerçekten yola çıkarak Endeksa.com'un Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı 81 ilde 2020, 2021, 2022 yıllarında konut metrekare satış fiyatları ile konut metrekare kiralarındaki değişimi içeren araştırmayla Türkiye konut piyasasını mercek altına aldık.
İstanbul'dan İzmir'e, Edirne'den Hakkari'ye kadar Türkiye'nin tüm illerini kapsayan araştırma, kentlerdeki birinci el ve ikinci el tüm konutların metrekare satış ve metrekare kira fiyatlarının ortalamasının (medyanlarının) alınmasıyla elde edilen verileri 2020-2021 ve 2021-2022 yılları arasındaki yüzdelik değişimi ortaya koyuyor.
- Endeksa araştırmasına göre, 2021-2022 döneminde Türkiye genelinde temmuz ayı itibarıyla konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı ortalama yüzde 195 seviyesinde gerçekleşti.
- Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 10 bin 683 TL/ m2, ortalama konut fiyatı 1 milyon 410 bin TL ve konut yatırımının geri dönüş süresi 18 yıl olurken, ortalama kira 5 bin 396 TL/m2 oldu. Türkiye genelinde kiralar son bir yılda yüzde 153 arttı.
- Türkiye genelinde ortalama kira 49,05 TL/m2, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 18 yıl oldu.
- Endeksa araştırmasına göre, satılık konutta en çok değer artışının olduğu iller sırasıyla Antalya yüzde 264, Mersin yüzde 264 ve İstanbul yüzde 259 oldu.
- Geçtiğimiz yıl konut satışının olmadığı Hakkari de bu yıl yüzde 290'lık konut fiyat artışı dikkat çekti.
- Kiralık konutta yüzde 340 artışla Antalya zirvede yer alırken Niğde yüzde 273, İstanbul yüzde 223, İzmir yüzde 214, Kocaeli yüzde 226, Sivas yüzde 233, Konya yüzde 234, Kayseri yüzde 222 ve Çankırı yüzde 228'lik artışla en çok kira artışının olduğu iller olarak öne çıktı.
- Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, en çok konut satışının gerçekleştiği İstanbul'un yine satılık ve kiralıklarda gayrimenkul piyasasının en hareketli olduğu il olduğunu vurguluyor.
NE ZAMAN DENGELENİR?
İstanbul'un özellikle Kadıköy, Beşiktaş, Şişli gibi merkezi ilçelerinde kiraların önemli derecede arttığına dikkat çeken Öğüt, şunları söylüyor: "İstanbul'da kiralık konutta değer artışı son bir yılda yüzde 223 olarak gerçekleşti. İstanbul'da satılık konutlarda son bir yıldaki değer artışı ise 259 oldu.
İstanbul'da ortalama metrekare kira fiyatı 83 TL, ortalama metrekare satış fiyatı ise 18 bin 656 TL olarak gerçekleşti. Konut piyasasının en dikkat çekici illerinden olan Antalya'da kira ve satılıkta konutta fiyatlarda rekor artışlar yaşandı."
Öğüt, konut kredilerinde yapılan düzenlemeler, küresel tedarik zincirinin pandemi sonrasında normale dönmesi, fiyat artışlarının satın alma gücü anlamında doğal sınırlarına ulaşması gibi nedenlerle 2022'nin ikinci yarısında konut piyasasının fiyat anlamında yeni bir dengeye oturacağını öngörüyor.
Öğüt, konut fiyatlarının 2021'in son çeyreğinden başlayarak 2022'nin ikinci çeyreğine kadarki hızlı tırmanışının 2022'nin ikinci yarısı itibarıyla yavaşladığına dikkat çekiyor.
Öğüt, "Fiyat artışlarını ay bazında incelediğimizde, mayısta yüzde 14,7 ile zirve görüldü, sonrasında artış oranları düşüş eğilimine girdi. Kiralık konutlarda da nisanda yüzde 18,2 aylık değişimle zirve görüldü. Nisandan sonra artış grafiği aşağı yönlü bir seyir izledi, temmuz itibarıyla da tek haneli (yüzde 6) rakamlara düştü. Satılık ve kiralık konut için fiyat artışı devam ediyor ama artış hızı yavaşlıyor" yorumunu yapıyor.
Satılık konut fiyatlarındaki yavaşlamanın eylüle kadar devam etmesi, son çeyrekteki piyasa hareketliliği nedeniyle ekimde tekrar küçük bir yükselme yaşanacağı öngörülüyor.
2022'nin ikinci yarısında kira piyasasının da satılık konut piyasası gibi yeni bir dengeye oturması, ani yükselişlerden ziyade daha küçük ama istikrarlı artışlar bekleniyor. Öğüt, yıl sonuna kadar Türkiye geneli satılık konutlarda yüzde 20, kira oranlarında yüzde 11 değer artışı öngördüklerini belirtiyor.
YABANCI ETKİSİ
Yabancıya satışın kimi bölgelerde fiyat artışına etki ettiğine dair görüşler de bulunuyor. Öğüt, "Konut fiyatlarındaki artışın nedenleri arasında görülen yabancıya konut satışının fiyat artışına düşünüldüğü kadar etkisi olduğunu düşünmüyorum ama bölgesel artışlara neden olabiliyor.
Her üç konuttan birinin yabancıya satıldığı Antalya'da bu etki oldukça belirgin" diyor. Antalya'da yabancıya konut satışının temmuz itibarıyla yüzde 36'lara kadar çıkması piyasadaki değer artışlarını önemli ölçüde etkiliyor.
- Antalya'da rakamlara baktığımızda konut kiralarında son bir yılda yüzde 340, satış fiyatlarında yüzde 264 değer artışı yaşandığı görülüyor. Antalya'da ortalama kira fiyatı 80 TL/m2, ortalama konut satış fiyatı ise 15 bin 852 TL/m2.
- Sahil şeridinde fiyatların hızlı yükselişi nedeniyle nispeten daha ulaşılabilir fiyatlara sahip Mersin'e de son bir yılda ciddi bir ilgi var. Bu ilgi de değer artışlarını beraberinde getiriyor.
- Yıllık değer artışı en yüksek iller arasında ilk sıralarda yer alan Mersin'de son bir yılda kira fiyatlarında yüzde 70,24, konut satış fiyatlarında ise yüzde 264,06 değer artışı yaşandı. Mersin'de ortalama kira fiyatı 27 TL/m2, ortalama konut satış fiyatı ise 9 bin 928 TL/m2.
- Konut satışının en çok yapıldığı iller arasında üst sıralarda yer alan ve konut piyasası dikkat çeken İzmir'de de son bir yılda kiralık ve satılık fiyatlarında ciddi artışlar yaşandı. Endeksa verilerine göre, İzmir'de 2021 'de 18,75 TL/m2 olan ortalama kira fiyatı 2022'de yüzde 214,67 artışla 59 TL/m2'ye çıktı. İzmir'de konut satış fiyatlarına baktığımızda ise 2021'de 4 bin 643 TL/m2 olan ortalama konut satış fiyatı 2022'de 13 bin 380 TL/ m2'ye çıktı.
- Pandemi ile başlayan süreçte İzmir'in göç alan kentler arasında üst sıralarda yer alması fiyat artışını besledi. Urla, Seferihisar gibi yerler özellikle İstanbul ve Ankara'dan büyük göç aldı.
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, konut fiyatlarının sektörel sorunları orta ve uzun vadeli planlayıp çözmekle ve enflasyonist ortamdan çıkılması halinde gerileyebileceğini vurguluyor.
İnsanların köye dönüş motivasyonu artıracak, köydeki evlerini iyileştirmeye yönelik olanaklar sağlanması gerektiğine dikkat çeken Yazıcı, büyük kentlerin nüfusunun artması yerine azaltılmasının hedeflenmesi gerektiğini belirtiyor. Yazıcı, kentsel dönüşüm motivasyonunun artırılması halinde fiyatların biraz daha makul seyredebileceğini de söylüyor.
FİYATLAR GEVŞER Mİ?
Türkiye genelinde fiyatlardaki yükselmeye rağmen aylardır artan konut satın alımı, TÜİK'in açıkladığı verilere göre, temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 12,9, geçtiğimiz haziran ayına göre ise yüzde 43 azaldı. Piyasanın bu denli şiştiği bir dönemde ev sahibinden kiracılara kadar hemen herkesin aklında konut fiyatlarının ve kiraların gevşeyip gevşemeyeceği sorusu var.
Hepsiemlak Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, geçmişe nazaran kişilerin krediye ulaşmakta zorluk yaşamasının ve konut alımına olan talebin düşmesinin ev sahiplerinin evlerini satabilmeleri için fiyat indirmelerine sebep olabileceğini söylüyor.
Bazı bölgelerde yüksek meblağlarla sözleşme yapan ev sahipleri kiralarını almakta zorlandıklarına ilişkin duyumlar aldıklarını belirten Tandoğan, ödenemeyen kiralar, ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan sorunlar nedeniyle ev sahiplerinin fiyatta indirime gitmelerine ya da daha güvenilir kiracılar bulmak adına beklemelerine sebep olabileceğine işaret ediyor.
Tandoğan, "Gerçekleşmesi muhtemel bu indirimler en son büyük şehirlerin gözde semtlerine yansıyacaktır. Otomotivde alınan önlemler gibi gayrimenkulde de uzun vadede yüksek konut fiyatlarının ve kiraların bir anda düşmesini beklemiyoruz" diyor.
ENDEKSA KURUCU ORTAĞI VE GENEL MÜDÜRÜ GÖRKEM ÖĞÜT: EKİMDE YENİ DENGEYE OTURACAK
“TÜİK'in açıkladığı verilere göre; inşaat maliyet endeksi, haziran ayında 2021'in aynı ayına göre yüzde 107 artarken, malzeme endeksi yüzde 131, işçilik endeksi yüzde 46 arttı. 2021'in son çeyreğinde başlayıp 2022 ikinci çeyreğe kadar etkisi görülen konut fiyatlarında gün ve ay bazında hızlı yükselişler yatırımcının ilgisini konuta yönlendirdi. Birçok bölgede kira getirisinin çok yükselmesiyle amortisman sürelerinin kısalması konutu cazip bir yatırım aracına dönüştürdü.
Konut kredilerinde yapılan düzenlemeler, küresel tedarik zincirinin pandemi sonrası normalleşmesi, fiyat artışlarının satın alma gücünde doğal sınırlarına ulaşması gibi nedenlerle 2022'nin ikinci yarısında konut piyasası fiyat anlamında yeni bir dengeye oturacaktır.”
HEPSİEMLAK GENEL MÜDÜRÜ ZEYNEP TANDOĞAN: ARZ ARTIŞI FİYATLARI FRENLEYEBİLİR
“Otomotivde alınan önlemler gibi gayrimenkulde de uzun vadede yüksek konut fiyatlarının ve kiraların bir anda düşmesini beklemiyoruz. 50 bin ofisin konuta dönüştürülmesine ilişkin düzenlemeyle İstanbul'da 10 bin, ülke genelinde 40 bin adet yeni konut arzı oluşabilecek.
Her yıl ortalama 270 bin konutun satıldığı İstanbul için 10 bin konut artışı çözüm değil. Piyasayı dengelemek adına orta ve uzun vadede gerekli önlemler alınıp uygulanmalı. 13 Eylül'de açıklanacak olan sosyal konut projesiyle 200 bine yakın konut üretilmesi bekleniyor. Arzdaki artış konut fiyatlarında uzun süredir devam eden yükselişe engel olabilir.”
EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ CANSEL TURGUT YAZICI: ACİL TEDBİR ALINMALI
“Sektörel sorunları orta ve uzun vadeli planlayıp çözmediğimiz ve enflasyonist ortamdan çıkamadığımız sürece konut fiyatlarında gerileme olasılığı göremiyorum. Konut sadece barınma amaçlı değil artık parayı güvenli bir alana park etme amaçlı olarak da görülüyor. Büyük şehirlerde göçe yönelik nüfus ve boşanma kaynaklı konut ihtiyaç hızı azalsa da devam ediyor.
Köye dönüş motivasyonu ve köydeki evleri iyileştirmeye yönelik olanaklar sağlanmalı. Kentsel dönüşüm motivasyonu arttırılırsa belki fiyatlar biraz daha makulleşebilir. Mevcut mevzuata göre binaların atıl kalan çatı araları ekonomiye kira için kazandırılıp 10-12 bin kiralık konut devreye girebilir. Acil tedbirler alınmazsa 3-5 yıl daha fiyat düşüşü öngörmüyorum. Tedbirler alınsa bile 2-3 yılda sonuçlarını ancak görürüz.”
KAKICI & ŞİMŞEK HUKUK BÜROSU KURUCULARINDAN AV. ELVAN KAKICI ŞİMŞEK: KİRA GÖÇÜ YAŞANACAK
“Ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıkları, kira ilişkisinden kaynaklı davaları artırdı. Kira fiyatlarına ilişkin getirilen düzenleme piyasada beklenen rahatlamayı sağlamadı. Kiralara getirilen sınırlandırmalara karşı ev sahiplerinin sürekli kira artışı talepleri ve dava tehdidi kiracıları iyice bunalttı.
Kiracıların birçoğu haksız talepleri kabul etmek zorunda kaldı. Önümüzdeki dönemde kira göçü kavramına daha çok rastlayacağız. Ülke genelinde metropolden taşraya ve kıyıdan iç kesimlere gerçekleşen kira göçünü; psikolojik, antropolojik, sosyolojik katmanlarıyla incelemek gerekecek. Cumhurbaşkanlığının sosyal konut projesiyle Eylül- Ekim sonrası kira fiyat artışı biraz yavaşlayacaktır. Dava sayısı bir süre daha geçmişten gelen sorunlar nedeniyle devam edecektir.”
AE MİMARLIK YÖNETİM KURULU BAŞKANI MİMAR AHMET ERKURTOĞLU: DÜŞÜŞ BEKLEMEK HAYAL
“Ülkemizde konut açığı, deprem gerçeği olduğu sürece konut fiyatları ve kiralar gerilemez. İstanbul, Ankara, İzmir'de okulların açılmasıyla üniversite öğrencilerinin barınma sorunu çözülmedikçe fiyatlar artacaktır. Yılın son çeyreğinde ve 2023'te dövize bağlı olarak inşaat maliyetlerinin artması, inşaat piyasasında çıkarılan müteahhit yasasına rağmen sat-yapçı müteahhitlerin yine çok miktarda yer almalarından dolayı çıkacak küçük bir ekonomik krizde ellerindeki stokları ucuza vermeleri daire fiyatlarını biraz geriletebilir. Ama bu düşüş kısa süreli olacaktır. Kısacası deprem gerçeği olan yabancıların cirit attığı ve yurt sorunu olan ülkemizde ne daire fiyatlarında ne de kiralarda düşüş beklemek hayalden öteye gidemez”
PROJEKSPERT GAYRİMENKUL KURUCUSU EMEL AKBAŞ: MÜTEAHHİTLER PROJE ÜRETMEKTE ÇEKİMSER
“Son bir yılda gayrimenkul fiyatları enflasyon ve döviz kurunun çok üzerinde artarken son 1-2 aydır yılın ilk yarısına oranla kısmen düştü. Kısa süreliğine de olsa son birkaç aydır konut fiyatlar ve kiralar dengelendi. Enflasyon ve dövizde ciddi hareketlilik olmazsa bu denge kendini koruyacaktır. Ancak konut fiyatlarına tek etki eden etmen döviz, enflasyon ya da inşaat maliyetleri değil.
Bu kadar hızlı artışın en büyük etkisi konut arzının düşük olması. İnşaat maliyetlerinden ve ekonomik koşullardan etkilenen müteahhitler yeni proje üretmekte son birkaç yıldır oldukça çekimserler. 2023 ve sonrasında da konut arzında bir artış olmadığı sürece konut fiyatları yine beklenenin üzerinde artacaktır.”
REALTYPLUS TÜRKİYE - KKTC KURUCU ORTAĞI ÖZHAN CARDA: KONUT ÜRETİMİ ARTMALI
“Üretimde daralma ve talebin karşılanmaması konut fiyatlarının artırdı. Dövizdeki yükseliş, enflasyon konut kiralarında da yüksek artışlara neden oldu. Yabancıya konut satışında 400 bin dolar kararı da konut fiyatlarının şişmesine ve Rusya-Ukrayna savaşı nedeniyle ülkemize gelen bu ülke vatandaşlarının talebi de kiraları arttırdı. Fiyatları kontrol altına alabilecek bir umut konut üretiminin artması kaldı.
Cumhurbaşkanımızın açıkladığı 500 bin sosyal konut üretileceği haberi gündeme geldi. Şimdi devlet görevlilerimize düşen görev bu projenin tüm detaylarını ve zaman planlamasını en kısa sürede kamuoyuna açıklamaları, konuyu gündemde tutmaları. Aksi halde 2023'te aynı şartların karşımıza çıkması sürpriz olmaz”
AREMAS YÖNETİM KURULU BAŞKANI VEDAT ARSLAN: ÖZEL SEKTÖR TEŞVİK EDİLMELİ
“İki yıllık ertelenmiş üniversite talebi nedeniyle geçtiğimiz yıl yaz sonunda kiralar çok arttı. Bu yıl belli bir ivmeyle giderken Rusya ve Ukrayna'dan gelenler ciddi bir artış yaşattı. Ukrayna ve Rusya'nın doğrudan erişim sağladığı Birleşik Arap Emirlikleri, Azerbaycan, Gürcistan, Polonya, Macaristan, Slovenya'da da benzer artış görüldü. Konut satış fiyatlarının dengelenebilmesi için arz artırılmalı.
Yayınlanan yönetmelikle ofis binalarının konuta dönüştürülmesine izin verilmesi piyasayı olumlu etkileyecektir. Atıl olan turizm binaları da konuta dönüştürülebilir. Kamu, özel sektörü erişilebilir fiyatlı yeni konut projeleri geliştirmeye teşvik etmeli. Bu aksiyonlar alınırsa 2023'te daha dengeli bir piyasa görürüz.”
AKAR YAPI CEO’SU ÇEKMEKÖY MÜTEAHHİTLER VE İŞ İNSANLARI DERNEĞİ (ÇEKMÜDER) BAŞKANI YÜCEL EVSEN: FİYATLARDA YÜKSELİŞ SÜRECEK
“İnşaat maliyetlerindeki artış, döviz kurundaki dalgalanma konut fiyatlarını yükseltirken, kiralar da pandemiyle hareketlendi. Hükümetimizin devreye alacağı sosyal konut projesine İstanbul'da geliri 16 bin, diğer illerde ise 14 bin TL'nin altındakiler ev sahibi olabilmek için TOKİ'ye başvurabilecek.
30 yaş altı gençlere de kontenjan ayrılacak. Projenin etkilerini zamanla gözlemleyeceğiz. Sosyal konut ve nitelikli marka projeler birbirinden ayrı kategorilerdedir. Bu sebeple konut fiyatlarında yükselişin devam edecektir. 2023'te inşaat sektörü yine markalı ve prestijli konutları inşa etmeye devam edecektir. Kentsel dönüşümde 2025 ve sonrasında çok daha fazla hareketlilik öngörüyoruz.”
