6 Şubat depremleri sonrası yaşanan göç İstanbul'dan İzmir'e, Konya'dan Mersin'e kadar 13 kentte konut kira ve satılık fiyatlarım etkiledi. Satılık ve kiralık konut fiyatlarında en yüksek artış 0-4 yaş binalarda, en düşük artış ise 16 yaş ve üzeri binalarda gerçekleşti.
6-19 Ağustos 2023 tarihli sayıdan
Türkiye'yi yasa boğan 6 Şubat'taki Kahramanmaraş merkezli depremler sonrasında, onbinlerce bina yıkılmış ve yüzbinlerce insan başka kentlere göç etmek zorunda kalmıştı. Depremler, konut arzının talebin gerisinde kaldığı ülkemizde yaklaşık bir yıllık konut talebi kadar yeni talep yarattı. Bu durum zaten yüksek olan konut satış fiyatlarının ve kiraların daha da yukarı çıkmasına neden oldu.
Tetiklenen deprem korkusu nedeniyle çürük yapı stokunun yoğun olduğu kentlerde kentsel dönüşüme ilgi artarken, insanlar deprem güvenliği olan sağlam yapılara geçmeye başladılar. Bu da kimi kentlerde 0-4 yaş arası yeni konutlara talebi yükseltirken, 16 yaş ve üzeri konutlara olan talebin ise azalmasına neden oldu.
Teknoloji tabanlı değerleme platformu Endeksa'nın Ekonomist Dergisi'ne özel olarak yaptığı çalışma ile 6 Şubat depremleri sonrasında yıkımın yoğun olduğu kentlerden en çok göç alan 13 ildeki konutların yaşlarına göre m2 satılık ve kiralık birim fiyatlarındaki değişime ve stok adetlerine mercek tuttuk.
SON BİR YIL İNCELENDİ
2022 Haziran ve 2023 Haziran dönemi verilerini içeren çalışmada, İzmir, Kocaeli, Denizli, Bursa, Antalya, Eskişehir, Malatya, Adana, İstanbul, Mersin, Konya, Ankara ve Gaziantep illerini inceledik.
Buna göre, 2023 Haziran döneminde satılık konutlarda yaş kırılımlarına göre satılık birim m2 fiyatı en yüksek olan iller; 0-4 yaş binalarda 32 bin 979 TL ile İstanbul, 5-10 yaş binalarda 30 bin 447 TL ile İstanbul, 11-15 yaş binalarda 29 bin 579 TL ile Antalya, 16 yaş ve üzeri binalarda 28 bin 330 TL ile İstanbul oldu.
Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, yaş kırılımlarına göre yapılan incelemede satılık konut fiyatlarında en yüksek kırılımın 0-4 yaş binalarda, en düşük kınlımın ise 16 yaş ve üzeri binalarda gerçekleştiğini söylüyor.
Öğüt, "2022-2023 Haziran dönemi karşılaştırıldığında, 0-4 yaş arası binalarda en yüksek satılık konut fiyat değişimi yüzde 110'luk artışla İzmir'de gerçekleşirken onu, yüzde 109'luk artışla Konya ve Ankara takip etti.
5-10 yaş arası binalarda en yüksek satılık konut fiyat değişimi yüzde 120 artış görülen Ankara ve Malatya'da olurken onları yüzde 109'luk artışla İzmir takip etti" diyor.
11-15 yaş arası binalarda en yüksek değişim depremden etkilenen illerden biri olan Malatya'da görüldü; geçen yıla göre bu yıl satılık konut fiyatı 4 bin 445 TL/m2'den yüzde 167'lik artışla 11 bin 876 TL/m2'ye yükseldi. Malatya'yı yüzde 120 artışla Ankara ve yüzde 119 oranında artış görülen İzmir izledi.
16 yaş ve üzeri binalarda en yüksek satılık konut fiyat değişimi 11-15 yaş arasında binalarda olduğu gibi Malatya'da oldu. Malatya'da 16 yaş ve üzeri binalarda satılık fiyatları son bir yılda 3 bin 438 TL/m2'den yüzde 156'lık artışla 8 bin 784 TL/m2'ye yükseldi.
STOK DEĞİŞİMİ HIZLANDI
Deprem korkusu nedeniyle deprem riski taşıyan kentlerde eski binalara olan talep azalırken bu binalarda stokta kalan bina sayısı arttı. 2023 Haziran'ı itibarıyla satılık konutlarda yaş kırılımlarına göre stok değişim oranları incelendiğinde, İzmir, Kocaeli, Denizli, Bursa, Antalya, Eskişehir, Malatya, Adana, İstanbul, Mersin, Konya, Ankara ve Gaziantep illerinde 0-4 yaş arası binalarda son bir yılda en yüksek stok değişimi görülen il yüzde 192'lik artışla İzmir oldu. İzmir'i yüzde 174 artışla Mersin ve yüzde 145 artışla Denizli takip etti.
5-10 YAŞ ARASI BİNALAR
5-10 yaş arası binalarda son bir yılda en yüksek stok değişimi görülen il yüzde 63 artışla Mersin oldu. Mersin'i yüzde 57'lik artışla İzmir ve yüzde 43'lük artışla Kocaeli izliyor. 11-15 yaş arası binalarda son bir yılda en yüksek stok değişimi görülen il yüzde 138'lik artışla Mersin olurken onu yüzde 135'lik artışla İzmir ve yüzde 85'lik artışla Kocaeli takip ediyor. 16 yaş ve üzeri binalarda stok artış oranı en yüksek il yüzde 161 artışla Mersin oldu, Mersin'i yüzde 152 artış oranıyla İzmir ve yüzde 90 artışla Kocaeli izledi.
6 Şubat 2023'te meydana gelen depremden etkilenen Malatya'da son bir yılda satılık stok adeti 714 adetten yüzde 47'lik düşüşle 380 adete geriledi. 2023 Haziran itibarıyla Malatya'da 0-4 yaş arası binalarda satılık konut fiyatı önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 107'lik artışla 14 bin 81 TL/ m2 oldu. Adana'da 0-4 yaş arası binalarda satılık konut fiyatı önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 84 artarak 15 bin 424 TL/m2 oldu.
Adana'da son bir yılda satılık konut stok adeti 2 bin 786 adetten yüzde 1'lik artışla 2 bin 819 adete yükseldi. Gaziantep'te 0-4 yaş arası binalarda satılık konut fiyatı önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 61'lik artışla 13 bin 911 TL/m2 oldu. Gaziantep'te son bir yılda satılık konut stok adeti ise, yüzde 26'lık artışla 2 bin 62'den 2 bin 591'e yükseldi.
Akar Yapı CEO'su Yücel Evsen, arzın talebi karşılamaması sorunumuz vardı üzerine Kahramanmaraş merkezli depremlerin yarattığı yıkım da etkilenince konut fiyatlarının ve kiraların yukarı doğru gittiğini söylüyor.
Evsen, "Ülkemizin yıllık 800 bin adetlik konut talebi bulunuyor. Üretim zaten bu talebi karşılamazken deprem bölgesinde yıkılan konutlarda da bir bu kadar talep oluştu. Deprem bölgesinden başka bölgelere yaşanan göç de bazı kentlerde konut fiyatlarını ve kiraları çok daha yukarılara taşıdı" diye konuşuyor.
KİRALIKTA LİDER İSTANBUL
Endeksa'nın konut yaş kırılımlarına göre kiralık konut fiyatlarında yaptığı incelemede en yüksek kırılım 0-4 yaş binalarda, en düşük olan kırılım 16 yaş ve üzeri binalarda oldu.
2023 Haziran itibarıyla İzmir, Kocaeli, Denizli, Bursa, Antalya, Eskişehir, Malatya, Adana, İstanbul, Mersin, Konya, Ankara ve Gaziantep illeri arasında tüm yaş kırılımlarında kiralık konut birim metrekare fiyatı en yüksek il İstanbul.
2023 Haziran itibarıyla 0-4 yaş arası binalarda en yüksek kiralık konut fiyatları 18 bin 114 TL ile İstanbul'da oldu. İstanbul'u 15 bin 423 TL/m2 ile Antalya ve 15 bin 171 TL/m2 ile Ankara takip etti. Bir önceki yılın aynı dönemine göre, 5-10 yaş arası binalarda en yüksek kiralık konut fiyat değişimi yüzde 198 artışla Malatya'da gerçekleşti. Malatya'yı yüzde 187'lik artışla Ankara, yüzde 75'lik artışla Kocaeli izledi.
11-15 yaş arası binalarda kiralık konut fiyatlarında en yüksek değişim Malatya'da görüldü. Son bir yılda kiralık konut fiyatı yüzde 223'lük artışla 16,81 TL/m2'den 54,34 TL/m2'ye yükseldi. Malatya'yı yüzde 207'lik artış görülen Ankara ve yüzde 171'lik artış görülen Kocaeli takip etti. 16 yaş ve üzeri binalarda en yüksek kiralık konut fiyat değişimi yine Malatya'da oldu; fiyatlar son bir yılda yüzde 293'lük artışla 14,36 TL/m2'den 56,42 TL/m2'ye yükseldi.
ALIŞKANLIKLAR DEĞİŞİYOR
Kiralık konutlarda stok değişim oranları incelendiğinde 0-4 yaş arası binalarda son bir yılda en yüksek stok değişimi görülen il yüzde 227'lik artışla Mersin oldu. Mersin'i yüzde 123 artışla Antalya ve yüzde 83 artışla Konya takip etti. 5-10 yaş arası binalarda son bir yılda en yüksek kiralık stok değişimi görülen il yüzde 104 artışla yine Mersin olurken onu yüzde 23'lük artışla Malatya ve yüzde 16'lık artışla Antalya takip etti.
Her geçen gün yükselen fiyatlar insanların konuta erişimini zorlaştırıyor. Mornvest Gayrimenkul ve Danışmanlık Kurucusu Efe Gül, konut fiyatlarındaki yükselişlerin gayrimenkul yatırımcılarının alım alışkanlıklarını değiştirdiğini, konuta ulaşamayanların arsa almayı tercih ettiklerini söylüyor.
GÖRKEM ÖĞÜT / ENDEKSA CEO'SU
“ESKİ BİNALAR TERCİH EDİLMİYOR”
“16 yaş ve üzeri binalarda kiralık stok artış oranla¬rında en yüksek artış oranlarının deprem bölgesinde yer alan kentlerde görülmesi nedeniyle eski binaların yaşamak için tercih edilmediği söylenebilir.
Depremden etkilenen Malatya’da son bir yılda kiralık stok adeti yüzde 11 azalarak 236 adetten 210 adete geriledi.
2023 Haziran itibarıyla Malatya’da 0-4 yaş arası binalarda kiralık konut birim metrekare fiyatı önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 192 artarak 64,48 TL/m2 oldu. Adana’da 0-4 yaş arası binalarda kiralık konut metrekare birim fiyatı önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 75 artarak 69,55 TL/m2 oldu. Adana’da son bir yılda kiralık konut stok adeti yüzde 27 artışla bin 204 adetten bin 525 adete ulaştı.
Gaziantep’te 0-4 yaş arası binalarda kiralık konut birim metrekare fiyatı önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 123’lük artışla 69,35 TL oldu. Gaziantep’te son bir yılda kiralık konut stok adeti yüzde 1’lik artışla 481 adetten 484 adete yükseldi.”
MAKBULE YÖNEL MAYA / TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GM.
“YENİ BİNALAR DEĞERLENDİ”
“6 Şubat deprem felaketlerinden sonra oturduğumuz konutun yaşı ve zemin durumu konut tercihlerimiz¬deki en önemli konu başlıklarımız haline gelmişti. Bu nedenle en yaşlı binaların fiyat artışları talebin de sınırlanması ile birlikte artış oranında en geride kaldı. Bina yaşı azaldıkça talebin de artması, inşaat mali¬yetlerindeki artış da yeni binaların değerini daha da artırdı.
0-4 yaş arası binalarda Ankara ve Konya'nın ikinci sırada yer almasının ağırlıklı olarak deprem göçü etkisiyle gerçekleştiğini biz de yaptığımız değerleme çalışmalarında gözlemliyoruz. Özelikle Ankara'da konut talebinin yeniden şekillenmesinde maalesef 6 Şubat deprem felaketlerinin önemli bir etkisi oldu. Deprem bölgelerinden gücü yeten ailelerin bir kısmı Ankara'yı yeni yaşam alanı olarak seçti.
Bu tercih bir sonraki aşamada Ankara ofis piyasasını da etkiledi. Deprem bölgelerindeki daha eski binaların değer değişimlerinin yüksekliği de bu kadar güçlü depremlere karşı ayakta kalmış az sayıdaki binanın daha fazla talep görmesiyle ilişkili.”
