İki yıl öncenin kira fiyatlarına ulaşan aidatların ekonomi düzelse de düşmesi beklenmiyor.
Ekonomist’in 16 Şubat - 1 Mart 2025 tarihli sayısından
Ülkemizin en önemli sorunlarından biri barınma olurken, bir diğer sorun da el yakan yüksek aidat fiyatları. Enflasyonist ortamda asgari ücret artışı, enerji fiyatlarındaki yükseliş site yönetimlerince aidatlara yansıtılıyor. Geçmişte yılda bir zam yapılırken, günümüzde apartman ve site yönetimleri enflasyon nedeniyle ara zamlar yapmak zorunda kalıyor. Günümüzde 2-3 yıl öncesinin kiralarına eş değerde aidat fiyatları oluşmuş durumda. İnsanların ödeme gücünün üzerinde yükselen aidatlar, kiracılar, mülk sahipleri ve yöneticiler arasında gerginliğe neden olurken insanlar konut seçerken aidat fiyatlarını da inceler hale geldi. Yine sitelerde düzenli aidat ödemelerde bozulmalar olduğu da ifade ediliyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı aidat araştırması ile İstanbul’un ilçelerindeki ortalama aidat fiyatlarını mercek altına aldık. Markalı konut projeleri, standart özelliklere sahip siteler ve tekil apartman dairelerin aidat ortalamalarını içeren çalışmaya göre, İstanbul’da 2023-2024-2025 yılları ocak ayında aidatlardaki artış hız kesmedi.
BEŞİKTAŞ VE ŞİŞLİ LİDER
Ocak 2024-2025 döneminde en yüksek artış, yüzde 62 ile Ataşehir’de gerçekleşirken, onu yüzde 60 artışla Başakşehir izledi. İstanbul’un ilçelerindeki ortalama aidat tutarları incelendiğinde en yüksek rakam Beşiktaş’ta 5 bin 750 TL/ay ile öne çıktı. Beşiktaş’ı aylık 4 bin 800 TL/ay ile Şişli takip ederken, en düşük aidat tutarı bin 100 TL/ay ile Çatalca ve bin 250 TL/ay ile Sultangazi’de. İstanbul’da 100 m²’lik dairenin ortalama aidatı yaklaşık 2 bin 400 TL/ay’a ulaştı.
SERKAN BAL / EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME
Eva Gayrimenkul Değerleme Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, 2022-2023 yıllarında aidat artış oranının ortalama yüzde 77 seviyelerindeyken, 2023-2024 döneminde yüzde 50’ye gerilediğini, 2024-2025’te artışın ortalama yüzde 48,5 seviyelerinde olduğunu söylüyor.
Merkezi ve lüks semtlerde aidatlar daha yüksek olurken, uzak ve daha sakin bölgelerde bu rakamlar düşüyor. Site ve apartman aidatlarının büyük şehirlerde mülk sahibi olmak isteyenler ve kiracı olarak konut arayanlar için belirleyici bir faktör haline geldiğine dikkat çeken Bal, 3-4 yıl öncesine kadar konut ediniminde geri planda kalan aidatların günümüzde birçok kişinin satın almayı planladığı meskenden vazgeçmesine veya mülk sahibi ya da kiracı olduğu konuttan taşınmasına neden olabildiğini vurguluyor.
2024’te asgari ücrete ara zam yapılmaması, aidatlarda yıl ortasında önemli bir hareketlilik yaratmazken, maliyetleri öngöremeyip düşük zam yapan site yönetimleri yıl ortasında ek zam yaptı. Bu yıl, yüzde 30’luk asgari ücret artışı ve yüzde 43,93’lük yeniden değerleme oranına rağmen, aidat artışları genelde her iki oranın da üzerinde. Bunun temel sebepleri, site ve apartman görevlisi ücretlerinden kaynaklanan vergi yükleri, dövize endeksli maliyet kalemlerindeki yükseliş ve genel maliyet artışları.
YÜZDE 100’Ü AŞAN ARTIŞ
Aidatlarda 2024-2025 arası artış oranı konut özelliklerine göre şöyle gerçekleşti: Tam donanımlı ve tüm özelliklere sahip markalı konut projelerinde yüzde 65, geniş peyzaj alanı, havuz alanları, açık kapalı otoparkı bulunan standart özelliklere sahip sitelerde yüzde 50, açık-kapalı otoparkı ve peyzaj alanı bulunan tekil binalarda yüzde 42, apartman görevlisi bulunan, güvenlik vb. çalışan personeli bulunmayan tekil binalarda yüzde 38 oldu. 2023’ten bugüne aidatların değişim oranları yüzde 156’ya kadar çıktı.
Ekonominin düzelmesi halinde aidatların düşmesinin mümkün olmadığını belirten Bal, “Aidat zamlarında kalıcı maliyetler, sabit giderler ve her yıl artan çeşitli masraflar etkili. Bu maliyet unsurları, ekonomiden bağımsız olarak sürekli artıyor. Fakat artış oranları düşüş eğiliminde. Önümüzdeki dönemlerde dengelenme sürecek” diye konuşuyor.
SADECE EV SAHİPLERİ İTİRAZ EDEBİLİR
Bu yüksek artış oranları sitelerin ve sakinlerin gelecekteki ilişkilerini de şekillendiren önemli bir unsur haline geldi. Son dönemde farkındalığı artan apartman ve site sakinlerinin toplantılara katılımları arttı.
AV. ELVAN KAKICI ŞİMŞEK / KAKICI & ŞİMŞEK HUKUK BÜROSU
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, aidatların aşırı yükseltilmesini önlemenin ve denetlemenin en kolay yolunun yılda bir kez yapılan kat malikleri genel kuruluna katılmak, mümkünse yönetimde görev almak olduğunu söylüyor. Şimşek, şu görüşleri dile getiriyor: “Aidat, kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. Kurul toplantısına katılmayan her malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her halde altı ay içinde fahiş aidata karşı dava açabilir. Sadece ev sahipleri itiraz edebilir. Kiracının dava açabilmesi için yüksek aidat ödenmesine ilişkin kararın, onun hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici olması gerekir. Yargıtay’ın da bu yönde kararları mevcut.”
MUSTAFA HAKAN ÖZELMACIKLI / EMLAK UZMANI
BAKANLIK ÇALIŞMA YAPIYOR
Site aidatları, denk bütçe çerçevesinde yıllık işletme projesi kapsamında belirleniyor. Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, toplanan aidatların yaklaşık yüzde 65’inin personel giderlerine, yüzde 15’inin enerjiye, yüzde 20’sinin ise bakım, onarım ve temizlik malzemelerine ayrıldığını söylüyor. Aidatların işletme projesi çerçevesinde arsa payı ve bağımsız bölüm sayısına göre belirlendiğine dikkat çeken Özelmacıklı, “Taammümlere göre aidat bedeli kira tutarının yüzde 15’ini geçmemeli” diyor.
Bünyesinde Konut Politikaları ve Tesis Yönetimi Hizmetleri Şube Müdürlüğü kurulan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yeni mevzuat çalışmalarına göre, site yönetimlerinde yetki belgesi zorunluluğu ve mesleki yeterlilik kriterleri aranması planlanıyor. Bu gelişmenin, aidat hesaplamalarındaki şeffaflığı artırması bekleniyor. Gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburi. Yöneticiler sicilinin elektronik ortamda takip edilmesine ihtiyaç var. Yöneticiler, kat maliklerinin çoğunluğunca atanıyor. Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri birine veya üç kişilik bir kurula verebiliyorlar.
AHMET ERKURTOĞLU / ANADOLU YAKASI İNŞAAT MÜTEAHHİTLERİ DERNEĞİ (AYİDER) BAŞKANI
“Enflasyon aidatlara yansır”
“Aidatların azaltılması için binaların ortak alanlarının enerji ihtiyacı için güneş enerjisi kullanmalı, temizlik ve bahçe sulaması için gri sular kullanılmalı ve yağmur suyu depoları yapılmalı. Sitelerde güvenlik yerine elektronik kartlı geçiş sistemleri ve alarm sistemleri kameralarla entegre edilerek masraflar azaltılabilir. Önümüzdeki süreçte enflasyon yükselmeye devam ederse, enflasyon oranının aidatlara yansıması kaçınılmaz.”