9 - 22 Haziran 2024 tarihli sayıdan
Merkez Bankası verilerine göre, Türkiye genelinde Konut Fiyat Endeksi 2023’te yıllık yüzde 75, son üç yılda ise yüzde 650 arttı. Yeni Konut Fiyat Endeksi ise Türkiye genelinde son üç yılda yüzde 680 yükseldi. Bu sebeple gayrimenkule ulaşmakta zorlanan yatırımcı için Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) avantajlı bir alternatif olarak öne çıkıyor.
Bireysel birikimiyle AVM’ye, otele ya da gayrimenkul projelerinden bağımsız bir bölüme sahip olamayacak kişilerin, GYF’ler sayesinde bu varlıkların sağladığı gelirden pay almaları mümkün olabiliyor.
GYF tebliği 2014’te çıkmasına rağmen, GYF’ler son iki yılda olması gereken talebi ve büyüklüğü gördü.
2022’de ihraç edilen 95 adet GYF’nin büyüklüğü yaklaşık 29,2 milyar TL iken 2023’te ihraç edilen 134 adet GYF ile yönetilen portföy büyüklüğü yüzde 133 artışla yaklaşık 68 milyar TL’ ye ulaştı.
Kamu Aydınlatma Platformu (KAP) verilerine göre, günümüzde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından kuruluşuna izin verilen 185 adet GYF var. 2019’da 6 milyar TL seviyesinde olan toplam GYF büyüklüğü, 2024 Nisan sonu itibarıyla 83 milyar TL’yi geçti. Geçen yıldan bu yana fon büyüklüğü yüzde 127 arttı. GYF sayısının 2024 sonunda 200’ün üzerine çıkması bekleniyor.
İhraç edilmiş fon sayılarına göre, Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş, Albaraka Portföy Yönetimi A.Ş., 24 Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş., Neo Portföy Yönetimi A.Ş. ve Nurol Portföy Yönetimi A.Ş. toplamda 82 GYF ile listenin başında yer alıyorlar. Yönetilen portföylerin büyüklüklerine bakıldığında, Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş. başta olmak üzere Albaraka ve İş Portföy Yönetimi A.Ş. piyasa büyüklüğünün yaklaşık yarısına (yaklaşık 30 milyar TL) sahipler.
YENİ DÜZENLEME GELİYOR
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, 26 Mayıs’ta kentsel dönüşümün finansmanı ile konut arzının artmasında önemli bir enstrüman olacak Proje GYF kurulmasına ilişkin yeni düzenlemede son aşamaya geldiklerini açıkladı. SPK’nın yapacağı düzenlemeyle GYF’lerin gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önünün açılacağını belirten Şimşek; düzenlemeyle, bu fonların portföyleri uygun hale getirilip tür değişikliği yapılacağını, konut arzının artmasıyla konut fiyatlarının yukarı yönlü baskısının azalıp her kesimin konuta erişilebilirliğinin kolaylaşacağını vurguladı.
Sektör temsilcileri de bu düzenlemeyle finansman sıkıntısının ortadan kalkacağını, konut üretiminin artıp, satış fiyatının alıcı lehine olumlu etkileneceğini vurguluyor.
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, gayrimenkulün menkul-
leştirilerek likiditasyonun artırılmasında önemli rol oynayan GYF’lerin daralan gayrimenkul sektörünün tekrar açılması ve canlanması için önemli bir faktör olacağını söylüyor.
30 Nisan’da yapılan düzenlemelerde GYF’lerin vergisel avantajlarının devam etmesi sebebiyle önümüzdeki günlerde de yatırımcılardan ilgi görmesi bekleniyor.
Bu yılın ilk yarısında çıkması beklenen ve GYF’lerin gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önünü açacak olan Proje GYF’lerin de kentsel dönüşüm ile konut üretimine katkı sağlayacağını belirten Çekici, müteahhit ve arsa sahiplerinden de GYF’lere özel ilgi olacağını vurguluyor.
VERGİ AVANTAJI SUNUYOR
GYF’ler, AVM’den lojistik merkezine, nitelikli konutlara, ofis kompleksinden arsaya kadar farklı gayrimenkul projelerine yatırımı kolaylaştırıyor. Tapu, noter gibi alım-satım işlerini, kiralamaları fon yönetimi yatırımcı adına yapıyor. Kira geliri veya değer kazanç vergisi ödemeden emlak vergisi, sigorta ve DASK derdi olmadan dünya markalarının kiracısı olduğu mülklere yatırım yapılabiliyor. Normalde tek bir konut alınamayacak parayla biraz arsa, biraz AVM, biraz konut, biraz ofis yatırımı yaparak bu mülklerin sağladığı gelirden pay almak mümkün.
Klasik gayrimenkul yatırımlarında kira getirisi veya değer artış kazancı elde eden yerli bireysel yatırımcı yüzde 40’a kadar vergi ile karşılaşıyor. GYF’ye yatırım yapan bir yatırımcı fon payını iki yıl elinde tuttuğunda değer artış kazancı ve kira getirisi istisnasından faydalanıyor. GFY’ye gelir vergisi beyannamesi gerekmiyor.
30 Nisan’dan sonra pay sahibi olan bireysel yatırımcı elinde bulundurduğu fon katılma payını iki yıldan önce fona iade ederse veya bu süreçte kâr payı elde ederse daha önce yüzde 0 olan stopaj kesintisi artık yüzde 7,5 olacak. Yabancı tüzel kişilere GYF’nin kuruluşundan itibaren katılma payı satışı kazancında veya kâr payı dağıtımında herhangi bir vergi yok ayrıca stopaj vergisi ödemiyorlar ve kurumlar vergisine tabi tutulmuyorlar.
NİTELİKLİ YATIRIMCI ŞARTI
GYF’lerde klasik fonlarda olduğu gibi nitelikli yatırımcı olma şartı var. Nakit mevduatları ve sahip olduğu sermaye piyasası araçlarının dahil olduğu finansal varlıkların toplamı 1 milyon TL’den büyük olan gerçek veya tüzel kişiler nitelikli yatırımcı olarak tanımlanıyor. Nitelikli yatırımcılar, yatırım hesabı açıp, GYF’nin sahip olduğu portföyün bir kısmını temsil eden katılma belgesi alarak fona ortak olabiliyor. GYF katılma payları direkt olarak fonun kendi kuruluşundan, aracı kurumlardan ya da bankalardan satın alınıyor.
Gayrimenkul Gelişen Piyasalar Uzmanı Prof. Dr. Ali Hepşen, satılık, kiralık konut arzını artırmak, konuta finansal erişim sorununu çözmek, artan faiz oranı ve krediye erişim sorunlarının görünür olduğu ortamda konut projelerine sermaye piyasası üzerinden fon aktarımını gerçekleştirmek için SPK’nın GYF’lerin konut projelerine yatırımının önünü açacak düzenleme yapmasının vaktinin geldiğini vurguluyor. Hepşen, “Beklenti konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projeleri gerçekleştirmek üzere konut Proje GYF’nin kurulmasının mümkün kılınmasıdır” diyor.
DR. M. EMRE ÇAMLIBEL
RE-PIE PORTFÖY KURUCU ORTAK VE YÖNETIM KURULU BAŞKANI
SEKTÖRÜN LİDERİ
Re-Pie Portföy olarak Türkiye’nin ilk gayrimenkul yatırım fonlarından birini 2016 yılında kurduklarını belirten Re-Pie Portföy Kurucu Ortak ve Yönetim Kurulu Başkanı Dr. M. Emre Çamlıbel, bugün, ihraç ettikleri 34 GYF ile 21,5 milyar TL’yi aşan bir portföy büyüklüğüne ulaştıklarını ve GYF’de sektörün lideri konumunda olduklarını söylüyor.
Mart 2024’te 5,3 milyar TL’ye ulaşan büyüklüğüyle ve 400 bin TL yatırıma üç aylık periyotlarla 9 bin 525 TL kira getirisi sunan Downtown AVM GYF, kuruluşundan itibaren geçen 11 ayda yüzde 136 artarak şimdiye dek bir GYF’nin ulaştığı en yüksek büyüklüğe ulaştı. İzmir’in yüzlerce yıllık ticaret merkezi Kemeraltı’nın tarihi ve sosyal dokusunu yarınlara taşımak üzere Türkiye’nin sosyal etki odaklı ilk GYF’si olan İzmir Tarihi Kemeraltı GYF’si kuruldu. Bu fonlarla yatırımcılara değer sunarken ülkemizin ekonomik ve sosyal gelişimine de katkı sağladıklarına işaret eden Çamlıbel, yatırımcılara uzun vadede değer kazanan ve istikrarlı getiri sağlayan yeni GYF’lerle, dalgalı ekonomik iklimde riski düşük yeni fırsatlar sunmaya devam edeceklerini vurguluyor.
MAKBULE YÖNEL MAYA
TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş GENEL MÜDÜRÜ
VERGİSİZ YÜKSEK GETİRİ
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, yüksek enflasyon karşısında yatırımcının getiri beklentisinin yükselmesi ve enflasyon üzerinde getiri beklentisinin GYF’leri öne çıkardığını söylüyor.
Gayrimenkulde 2021 yılından itibaren yaşanan değer artışı bu anlamda GYF’ler için önemli bir avantaj sundu. Geçtiğimiz iki yılda enflasyonun üzerinde getiri beklentisi borsa ve alternatif yatırım fonları gibi pazarların gelişmesine neden oldu.
GYF’lerin önemli miktarda gayrimenkul portföyüne sahip ailelerde gayrimenkul mirasının bölüşülmesinde çıkabilecek sorunların çözümü olarak görüldüğünü belirten Maya, “İlk nesil ikinci nesile kurumsal bir gayrimenkul mirası bırakmak istiyor. Bu anlamda da GYF önemli bir çözüm olarak görülüyor. Son iki yılda bu konunun da çokça gündemde olduğunu gözlemliyorum” diyor.
Türkiye’de yap-sat, kat karşılığı ve sonrasında hasılat paylaşım modelinin ötesine geçemediğimiz ve genelde kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölüm bazında satış modelinden oluşan bir gayrimenkul piyasası var. Bu geleneksel model de gayrimenkulün likiditasyonunu sağlamada her geçen gün bizi ülke olarak zora sokuyor. GYF’lerin gayrimenkulün menkulleştirilmesi aşamasında da gayrimenkul yatırımlarının daha kurumsal ve tek elden yönetilmesini sağlayacak.
Son dönemde bir devlet politikası olarak da sermaye piyasalarının daha derinleşmesi ve gelişmesi politikasına da özelikle gayrimenkul sektörü anlamında katkı sağlayacak önemli bir araç olarak GYF’ler karşımıza çıkıyor. SPK mevzuatına tabii olması nedeniyle tüm sürecin oldukça şeffaf ve açık şekilde yürütülmesi, her bir gayrimenkul işlemi için SPK lisanslı değerleme firmasından değerleme raporu alınma zorunluluğu, ilgili SPK tebliğine uygun hareket edilmekle yükümlü olunması gibi artıları bulunuyor. GYF’ler ABD ve Avrupa ülkelerinde gayrimenkul sektörü içinde oldukça önemli bir yere sahip ve sektörü geliştiriyor.
KEREM AKSOY
ROTA PORTFÖY YATIRIM DANIŞMANLIĞI VE DAĞITIM KANALI BÖLÜMÜ DİREKTÖRÜ
ALTERNATİF YATIRIM ARACI
Rota Portföy Yatırım Danışmanlığı ve Dağıtım Kanalı Bölümü Direktörü Kerem Aksoy, Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün dinamik ve sürekli gelişen yapısı düşünüldüğünde GYF’lerin gayrimenkule yatırım yapmak isteyen yatırımcılara farklı alternatifler sunduğunu belirtiyor. Gayrimenkul yatırımı ile ilgilenen ancak gayrimenkullerin gündelik bakımı, alım-satımı, kiralanması gibi işlemlerle ilgilenmek istemeyen, çeşitlendirilmiş bir portföyün avantajlarından faydalanmak isteyen ve likidite imkanına önem veren nitelikli yatırımcılar için GYF’ler alternatif bir yatırım aracı oluyor.
Kerem Aksoy, fon portföyüne ağırlıklı olarak orta ve uzun dönemli kira getirili gayrimenkulleri katan GYF’lerin yabancı yatırımcıların radarına girdiğini vurguluyor.
GYF’lerin toplam fon büyüklüğü verilerine bakıldığında, (2023 yıl sonu itibarıyla) Avrupa’nın 843 milyar Euro ile başı çektiği, Asya ve Pasifik bölgesinin 361 milyar Euro ile onu takip ettiği görülüyor. Dünya genelinde ise gayrimenkul yatırım fonlarının toplam büyüklüğü yaklaşık 1,3 trilyon Euro seviyesinde.
“Finansal ve operasyonel destek enstrümanı”
NEŞECAN ÇEKİCİ GYODER BAŞKANI
“Dünyanın gelişmiş ülkelerinde GYF’lerin geçmişi 100 yılı aşmakta. Borsaya açık olan GYF’lerin tarihi ise 1960’larda ABD’de başladı. Sadece Avrupa’nın gelişmiş ülkelerdeki GYF ortalaması binin üzerinde. Bu nedenle Türkiye, kurulan 185 adet GYF ile olması gereken noktada değil diyebiliriz. Ayrıca dünyadaki GYF’lerin inşaat yapma veya altyapı projelerine de yatırım yapabilme olanakları var. Bu nedenle gelişmiş ülkelerdeki GYF’lerin ortalama sayısı ve büyüklüğü Türkiye’deki GYF’lere göre oldukça yüksek. GYF’ler değerleme raporları üzerinden alım-satım ve kiralama gibi işlemler yaptıkça gayrimenkulden elde edilen gelir artacaktır. Ayrıca istatistik ve veri kaynaklarının da artması şeffaflıkla mümkün olmaktadır. Şeffaf bir şekilde profesyonellerle yönetilen GYF’ler yatırımcıların karar almalarında da kolaylık sağlayacaktır. Yakın zamanda onaylanması beklenen Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu ile son yıllarda daralan ve konut üretimi konusunda beklenen ivmeyi yakalayamayan konut sektörü için de GYF’ler finansal ve operasyonel destek enstrümanı olarak katkı sağlayacaktır.”
