LEVENT GÖKMEN
lgokmen@ekonomist.com.tr
Maya, yeni düzenlemelerle yabancıya satışın yüzde 30 artabileceğini ifade ediyor. Gayrimenkul sektörü son dönemde zorlu bir sınavdan geçiyor. 15 Temmuz’da yaşanan darbe girişiminin ardından tarihi kampanyalar düzenlenen sektörde bir toparlanma yaşanmıştı.
Ancak bu toparlanma sektörü yeniden ayağa kaldıracak kadar güçlü görünmüyor. Sektör yetkilileri, inşaat sektörünün yeniden hareketlenmesi için hükümetten yeni adımlar bekliyor. Yabancıya satıştan tapu harcı indirimine kadar yeni düzenlemelerin beklendiği sektördeki son durumu ve beklentileri TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ile konuştuk. Maya, bu konudaki sorularımızı aşağıdaki gibi yanıtladı:
Gayrimenkul sektörü için 2016 nasıl geçiyor?
Yılın ilk yarısında daha stabil bir gayrimenkul piyasası vardı. Geçen yıl ilk yarıda İstanbul’da 40 adet projenin lansmanı yapılmışken bu yılın ilk yarısında 27 lansman olduğunu görüyoruz. Ramazan ve yaz dönemi, 15 Temmuz olayları da eklenince ikinci yarıyıl çok olağandışı başladı. Ağustos ayı itibarıyla konut kredisi faiz oranlarında indirim, Emlak Konut GYO ve GYODER kampanyaları, konut kredisi peşinat oranının yüzde 5 daha düşürülmesi özelikle konut piyasasını olumlu etkiledi.
İkinci yarıyıl değerleme ve danışmanlık sektöründe ilk yarıyıldan daha iyi geçiyor diyebilirim. İpotekli satışların toplam konut satışlarına oranı geçen yılın ilk sekiz ayında yüzde 37’ydi, bu yıl aynı dönemde yüzde 32 oldu. Yılın son çeyreğinde artış olur ve yılı ortalama yüzde 35’ler seviyesinde kapatabiliriz. İçinde bulunduğumuz dönemi ve gelişmeleri düşününce iyi bir yıl olur. Geçtiğimiz yıl 1 milyon 300 bin konut satılmıştı. Bu yıl da 1 milyon 300 bin ile 1 milyon 350 bin aralığında satışla kapanacak gibi gözüküyor.
Piyasaları canlandırmak için yapılan çalışmalar yeterli oldu mu?
İyi bir başlangıç olduğunu düşünüyorum. Konut kredisi faiz oranları psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına düştü. GYODER ve Emlak Konut kampanyalarının ciro ve satış adedi bakımından katkı sağladığı ortada. Emlak Konut’un kampanyası yıl sonuna kadar uzatılmış durumda. Son teşvik de konutta yüzde 18 KDV olan birimlerde KDV’nin yüzde 8’e düşürülmesi şeklinde gerçekleşti.
Bu konu da olumlu bir hava yarattı. Özelikle stoğunda KDV’si yüzde 18’e tekabül eden konut kalan geliştiriciler için hareket yaratacaktır. Eylül ayında peşinat oranının yüzde 25’ten yüzde 20’ye düşürülmesi olumlu bir gelişme. Bunun da konut alımı için cazibe unsuru olacağını düşünüyorum.
Gayrimenkul için alınması gereken kalıcı tedbirler sizce neler?
Yabancıya satış konusunda dünyada örnekleri olan oturma hakkı, vatandaşlık hakkı verilmesi gibi uygulamalar söz konusu olabilir. 2015’te yabancıya satış 4 milyar dolar seviyesinde idi. Bu teşviklerle yüzde 30 seviyesinde artış olabilir. 2013’te değiştirilen KDV düzenlemesi tekrar ele alınabilir. 1 milyon TL’lik ev 1 milyon 180 bin TL oluyor, nihai tüketicinin cebinden çıkıyor.
Bu uygulama, yapı ruhsatı mimari proje dengesini dahişaşırtabilen bir uygulama haline gelebiliyor. Tapu alım satım harcı indirimi de etkili olabilir. Burada alım satım harcı, yüzde oranı ve verginin neye göre alınacağına ilişkin bir düzenleme kalıcı tedbirler arasında ele alınacaktır.
Moody's’in not indirimi piyasalara ve sektöre nasıl yansır? Yurtdı-şından gelen taleplerde nasıl bir değişim yaşanıyor?
En az iki yatırım yapılabilir kredi notuna sahip olma kriteri zorunlu olan fonlar mevcut. Fonlar tarafında bir etkisi olabilir. Bu etkiyi de hemen değil zamana yaygın şekilde görebiliriz. Bankalar açısından baktığımızda kredi maliyeti bakımından olumsuz bir etki olabilir.
Yabancı bireysel yatırımcı havasına, suyuna, iklimine, ne kadar yaşanabilir ülke olduğuna bakıp yatırım yapıyor. Bireysel yatırımcı ile fonlardaki psikoloji çok farklı. Yabancı alım-larının terör olayları, yakın ülkelerdeki jeopolitik durum gibi konulardan olumsuz etkilendiğini bu yıl gözlemledik. Geçen yıl 22 bin adetlik konut satışı ve 4 milyar dolarlık bir işlem hacmi ile kapanırken, bu yıl 15 bin adet satış seviyesinde seyredebilir. Birbiri ardına yeni projelerin lansmanları geliyor.
Bundan sonraki süreçte piyasalar ve rekabet nasıl olur?
Projelerde herhangi bir erteleme olmadı. Firmaların birlik, beraberlik içinde dik duruş sergilemelerini olumlu buluyorum. Doğru ürün ve doğru fiyat projenin satması için şart. Bireysel yatırımcının bilinç seviyesi arttı.
Gayrimenkul fiyatları önümüzdeki dönemde gevşer mi?
Fiyat artış hızı sınırlanır. 2015 yıl genelinde yüzde 20 idi. 2016 ilk sekiz ayı değerlendirdiğimizde ise yüzde 10 diyebiliriz. Sınırlanması da normal. Mega proje, çok büyük bir kamu projesi olursa fiyatlar artar. Örneğin Zekeriyaköy’de artıyor, buna şaşırmak anlamsız geliyor bana.
Fiyat yükselişini tetikleyen faktörler neler? Düşenler neden düşüyor?
Fiyatı ulaşım projeleri etkiliyor. Ulaşım projesinin geçtiği her yer prim yapıyor. Yanında açılan AVM, otel, hastane, adalet sarayı, üniversite fiyatı artırıyor. Fiyat düşüşü ise dolar bazlı fiyatlanan bölgelerin bir kısmında görülüyor. Örneğin Bağdat Caddesi yakın çevresinde bu tarz düşmeleri yaptığımız raporlamalarda bu yıl gördük.
2017'nin nasıl bir yıl olmasını bekliyorsunuz?
Daha iyi bir yıl olacağına inanıyorum. Kentleşme hızı, nüfus artış hızı, evlenme, boşanma gibi konularda hareketlilik devam ettiği için talep de hareketli. Ortalama hane halkı gelirini de artırabilsek gayrimenkul piyasaları daha hareketli olabilir. Ancak bunu 2017 yılı için beklemiyorum.
2017’de öne çıkmasını beklediğiniz bölgeler nereler?
Konut tarafında yeni gelişim alanları olarak, Sancaktepe, Beykoz, Bahçeşehir, Kayaşehir gibi bölgeleri konuşuyor olacağız. Ofiste Anadolu Yakası’nı önümüzdeki yıl daha fazla konuşacağız. Avrupa Yakası’ndan büyük holding merkezlerinin taşınması söz konusu. İstanbul Finans Merkezi projesinde reel bir hareket gözlenebilir.
“KAMU PROJELERİ OLAN BÖLGELER YÜKSELİŞTE”
Hangi kentlerde hangi semt ve bölgeler yükselişte?
İstanbul’da merkezi lokasyonlarda çeperlere göre fiyatlar yüksek olduğu için alım-satımlarda bir yavaşlama var. Mega projeler, kamu projelerinin öne geçtiği bölgeler yükselişte. Zekeriköy’de Üçüncü Köprü’nün açılmasıyla yüzde 20’ler seviyesinde artış oldu. Beykoz’da ciddi hareketlilik söz konusu. Yeni anlaşmalar, lansmanlar ve yeni planlanan projeler görüyoruz. Tüm büyük inşaat firmaları Beykoz’da proje geliştirme arayışında. Sancaktepe’de, Bahçeşehir’de, Kayaşehir’de, Göktürk’te hareketlilik var. Kent merkezinde de yeni metro inşaatlarının olduğu akslar da yeniden bir hareketlilik söz konusu. Buna örnek olarak Beşiktaş’ta Gayrettepe, Fulya gibi bölgeleri verebilirim.