M. FATİH KÖPRÜ
fatih.kopru@tr.ey.com
www. vergidegundem. com
Bu istisnanın uygulama usul ve esasları ise geçen hafta yayınlanan bir tebliğ ile belirlendi. Son günlerde konut ve inşaat sektörünü desteklemek amacıyla yapılan vergi indirimleri ve teşvikler gündemden düşmüyor. En son olarak, gurbetçi ve yabancılara konut ve işyeri satışlarındaki KDV sıfırlandı.
Bu yazımızda önce, gayrimenkul ve inşaat sektörü için getirilen vergisel avantajlara kısaca değindikten son¬ra, yabancı ve gurbetçilere konut ve işyeri binası satışlarında uygulanan KDV istisnasını irdeleyeceğiz.
KDV ORAN İNDİRİMLERİ
Öncelikle, yüzde 18 oranında KDV’ye tabi olan 150 metrekareden büyük konutların tesliminin geçici bir süreyle (Mart sonuna kadar) yüzde 8’e indirildiğini söyleyebiliriz. Daha sonra bu süre Eylül sonuna kadar uzatıldı. Hâlâ yüzde 8 olarak uygulanıyor. İkinci indirim, yapı ruhsatı 2017 yılı ve sonrasında alınan ve 150 metrekareden küçük konutların teslimiyle ilgiliydi.
Büyükşehir belediye sınırları içinde, lüks veya birinci sınıf olarak inşa edilmiş olan söz konusu konutlardan, sadece arsa metrekare değeri 500 liranın altında olanlar için yüzde 1 KDV oranı uygulanıyordu. Yapılan değişiklik uyarınca artık yapı ruhsatı 2017 ve sonrasında alınan söz konusu konutlardan arsa metrekare değeri bin liraya kadar (bin lira hariç) olan konutlar da yüzde 1 KDV’li olarak satılıyor.
Arsa metrekare değeri bin lira ve üzerinde olan 150 metrekareden küçük konutların (büyükşehir belediyesinde ve lüks veya birinci sınıf inşaat) satışında ise bugün itibarıyla yüzde 8 oranında KDV hesaplanıyor. Ancak 2 bin lirayı aşanlar için bu oran Eylül sonuna kadar geçerli. 1 Ekim’den itibaren yüzde 8 yerine yüzde 18 KDV’yle satılacaklar.
İNŞAATÇILARA NAKDEN İADE
KDV mevzuatı uyarınca, indirimli oran kapsamında yapılan teslimler nedeniyle KDV iadesi alınabiliyor. Konut inşaat firmaları da bu kapsamda iade alabiliyorlardı. Ancak iadenin, teslimin yapıldığı yıl geçtikten sonra ve sadece mahsuben alınması mümkündü. Yapılan değişiklikle konut teslimlerine ilişkin iade KDV’nin yılı içerisinde nakden alınması imkanı getirildi. Bu da konut inşaat şirketleri açısından yeni bir nefes anlamına geliyor.
DAMGA VERGİLERİ SIFIRLANDI
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile ön ödemeli satış sözleşmelerine ilişkin damga vergisi 3 Şubat 2017 tarihinden itibaren sıfırlandı. Daha önce bu sözleşmeler üzerinden binde 9,48 oranında damga vergisi ödenmesi gerekiyordu. 15 Mart’tan itibaren ise yine benzer şekilde kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat işleriyle ilgili bazı sözleşmeler ile bu kapsamda verilen danışmanlık ya da yapı denetim hizmetlerine ilişkin sözleşmelerin damga vergileri sıfıra indirildi.
TAPU HARCINDA İNDİRİM
Sadece bunlar değil tapu harcında da indirim yapıldı. Gayrimenkul satışlarında alan ve satan ayrı ayrı yüzde 2 (toplamda yüzde 4) oranında tapu harcı ödüyorlar. Geçici olarak, sadece konut ve işyerleri için (kat irtifakı tesis edilmiş olanlar dahil) bu oran yüzde 1,5’e (toplamda yüzde 3) düşürüldü. Ancak bu indirim de devamlı değil. 30 Eylül’e kadar uygulanacak.
YABANCIYA SATIŞTA KDV YOK
1 Nisan 2017 tarihinden itibaren, konut veya işyeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde KDV istisnası uy-gulanıyor. Ancak tabii ki bu istisna herkes için geçerli değil. Sadece;
- Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurtdışında yaşayan Türk vatandaşlarına (Türkiye’deki kurum ve kuruluşlarca geçici bir iş
için yabancı memleketlere gönderildiği için orada oturan Türk vatandaşları hariç), - Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere,
- Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara, yapılan konut ve işyeri teslimlerinde KDV istisnası uygulanıyor.
Bu istisna sadece bir konut veya işyeri için geçerli değil, birden fazla konut veya işyeri alınması durumunda da istisnadan yararlanılabiliyor. Ayrıca istisna sadece konut veya işyeri olarak inşa edilen binanın ilk teslimin¬de uygulanabiliyor. İkinci el satışlar kapsama girmiyor.
GURBETÇİLER
Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurtdışında yaşayan Türk vatandaşlarının istisnadan yararlanabilmesi için;
- İstisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurtdışında çalışma veya oturma iznine sahip olması,
- Çalışma veya oturma iznini, istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarihten en az altı ay önce almış olması,
- Çalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurtdışında bulunması, şartlarını birlikte sağlaması gerekiyor.
Gurbetçiler bu istisnadan yararlanabilmek için, ikamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya çalışma izninin bulunduğunu gösteren ve ilgili ülkede bulunan Türk elçilik veya konsoloslukları tarafından verilen belgeyi teslimden önce satıcıya ibraz etmek zorundalar.
YABANCI GERÇEK KİŞİLER
Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan ve Gelir Vergisi Yasası’na göre Türkiye’de yer¬leşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler de bu istisnadan faydalanabiliyorlar.
Ayrıca kendilerine mavi kart verilen ve Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler de kapsama giriyorlar. Yabancı uyruklu gerçek kişiler satıcıya, pasaport fotokopisi ile Türkiye’de yerleşmiş olmadıklarına dair bir belge ibraz etmek zorundalar.
Bu belgeyi konut veya işyerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alabilirler. Çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişiler ise mavi kartın fotokopisini ibraz ederek söz konusu istisnadan yararlanabiliyorlar.
YABANCI KURUMLAR
Satıcılar; KDV’siz konut veya işyeri almak isteyen yabancı (dar mükellef) kurumlardan, kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belgeyi istemek zorundalar.
Bunun dışında kanuni ve iş merkezinin Türkiye’de olmadığına ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmediğine ilişkin de bir belge (konut veya işyerinin bulunduğu yer vergi dairesinden) isteniyor.
Diğer taraftan konunun sadece KDV mevzuatı açısından değil, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edi¬nimlerine ilişkin mevzuat kapsamında da değerlendirilmesi gerektiğini hatırlatmak isteriz.
DÖVİZ GETİRİLMELİ
İstisnadan yararlanma şartlarından biri de konut veya işyerinin bedelinin yurtdışından döviz olarak getirilme zorunluluğu. Bedelin en az yarısının satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi şart.
Esas olan yurtdışında bulunan dövizin, Türkiye’deki bir bankaya transfer edilmek suretiyle getirilmesi.
Bu durumda yapılan transfer işlemi banka dekontu ile belgelendirilebilir. Ödemenin, yurtdışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması da mümkün. Bunun dışında döviz, fiziki olarak da Türkiye’ye getirilebilir. Bu durumda dövizin Türkiye’ye girdiğine ilişkin gümrük idaresinden alınan belgelerin satıcıya ibraz edilmesi gerekiyor.
BİR YILDAN ÖNCE SATILIRSA
İstisna uygulamasından yararlanabilen kişi ve kurumlara konut veya işyeri satışı yapanlar, bu satışın KDV’den istisna olduğunu (KDV Kanunu’nun 13/i maddesi kapsamında) tapu müdürlüklerine bildirmek zorundalar. Bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine işleniyor.
İstisnaya konu gayrimenkullerin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, tecil faiziyle birlikte ödenmesi gerekiyor. Ödeme; tapu devir işleminden önce ve elden çıkaran tarafından, taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine yapılıyor. Bu vergi ve faizin ödendiğine dair vergi dairesinden alınan yazıyı görmeden tapu müdürlüğünün devir işlemini yapması mümkün değil.
Bir yıllık süre dolduktan sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranmıyor. Bu sürenin dolup dolmadığına gün olarak bakılıyor ve izleyen yılın aynı ay ve aynı gününde süre dolmuş kabul ediliyor.