Esas Gayrimenkul CEO’su Cem Eriç, “ Varlık yönetimi işimizi büyütüyoruz. Hem içeride hem dışarıda sektörü dönüştürmeye talibiz” diyor.
Ekonomist’in 19 Ocak - 1 Şubat 2025 tarihli sayısından
Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul yatırım firmalarından biri olarak yaklaşık 16 yıl önce kurulan Esas Gayrimenkul, 1,4 milyar Euro üzerinde değeri olan portföyünde 1 milyon metrekarenin üzerinde kiralanabilir alan yönetiyor. 18 şehirde toplam 24 projeye hizmet veren şirket, son yıllarda varlık yönetimi işine odaklanmış durumda. AVM’lerin yanı sıra farklı ticari gayrimenkulleri portföyüne katan şirket, yurt dışında da proje kovalıyor. Sektörde yeni AVM ihtiyacının yanı sıra dönüşüm geçirmesi gereken çok sayıda proje olduğunu söyleyen Esas Gayrimenkul CEO’su Cem Eriç, “Dönüşüm yönetimine aday olalım diyoruz. Dolayısıyla varlık yönetimi işimizi büyütüyoruz. Hizmetlerimizi çeşitlendiriyoruz” diyor. Türkiye’deki hala AVM yatırımına ihtiyaç olduğunu söyleyen Cem Eriç, bu yatırımların hızlanması için krediye erişim sorununun çözülmesi ve mevzuat düzenlemelerine ihtiyaç olduğunu belirtiyor. Cem Eriç, sorularımızı şöyle yanıtladı:
Esas Gayrimenkul için 2024 nasıl bir yıl oldu?
Esas Gayrimenkul cirosu, 2024 yılında bir önceki yıla göre yüzde 93’lük bir artış gösterdi. Dolayısıyla enflasyondan arındırıldığında yüzde 22’lik bir artıştan söz edebiliriz. Ziyaretçi sayısında da yüzde 10,5’luk bir artış yakalandı. 2024 yılında altısı AVM toplam yedi yeni projeyi portföyümüze dâhil ederek varlık yönetiminde 18 şehirde toplam 24 projeye hizmet verir hale geldik. 2024 yılında önceliğimiz her alanda optimizasyondu. Yani giderlerimizi iyi yönetmeye çalıştık. Gelir tarafında optimizasyon çalışmaları yaptık. Portföyde optimizasyon yaptık. İkinci başlık büyümeydi. Yani portföyümüzü büyütmek, varlık yönetiminde yeni projelere odaklanmak. İzmir’de Point Bornova’yı, Bursa’da Kent Meydan AVM’yi, İstanbul’da Kale Outlet Center’ı bünyemize kattık. Baktığımızda da sektörde en büyük fırsat giderek yaşlanan AVM’leri dönüştürmek. Burada bence dönüşüm fırsatı çok. Biz de buna talibiz dedik hep zaten. Portföyümüzün yanı sıra dijitalleşme ve sürdürülebilirliğe 2024 yılında 125 milyon TL yatırım yaptık.
Türkiye’de AVM’lerin dönüşümüne talip olduğunuzu söylüyorsunuz. Nasıl bir potansiyel var bu alanda?
Türkiye’de 450 alışveriş merkezinin yarıdan fazlası 10 yılı aştı. Merkezlerin yenilenme yatırımına ihtiyaç var. Bunlar büyük yatırımlar. Bir AVM’yi yenilemenin maliyeti, AVM’nin büyüklüğü, pazardaki rekabet koşulları gibi faktörlere göre değişkenlik gösterir. Bugün için maliyet 10’uncu yıldan sonra günün koşullarına ve şartlara bağlı olarak 10-25 milyon dolar arasında değişebilir. Şu anda bence bunları da yapmaktan imtina ediyor pek çok yatırımcı. Krediye erişimde sorun var. Dolayısıyla yenileme yatırımları da çok az gerçekleşiyor. Dolayısıyla yeni yatırımcının girmesi bence hem mevcut alışveriş merkezlerinin el değiştirmesi, yeni gelecek yatırımcıların sektöre yatırım yapmaları yapması anlamında piyasayı hareketlendirir. İkincisi, mutlaka dediğim gibi, yani her sektörde iyi çalışmayan, performans düşük olan alışveriş merkezleri vardır. Bunlarda yeniden amaçlandırma yapılması gerekebilir. Yani illa alışveriş merkezi artık bu karma projeler çok konuşuluyor. Belki bazı alışveriş merkezlerinin karma projelere dönüşmesi gerekir. Bu da bir yatırım gerektirir. Daha büyük yani yenileme yatırımından daha büyük bir yatırım gerektirir.
2025 yılı gündeminizdeki başlıklar neler olacak?
2025’te yeni projeler katma hedefimiz var portföyümüze. Şu an 24 olan sayıyı üç yıl içinde 35’e çıkartma hedefimiz var. Yani yılda ortalama üç proje katıyoruz portföyümüze. Çok agresif değiliz çünkü yatırımcı profili bizim için önemli. Değer katabilmek önemli. Biraz yurt dışına bakıyoruz. Yani Türkiye’de Kuzey Irak’ın ötesine de geçebilir miyiz? Ortadoğu coğrafyası da olabilir. O bölgelerde iş birliği yapabileceğimiz güçlü partnerler bulabilir miyiz diye arayışımız sürüyor. Dolayısıyla işi çeşitlendiriyoruz. Coğrafyayı de çeşitlendirelim mi diye bakıyoruz. Diğer taraftan hizmetlerimizi de çeşitlendiriyoruz. Pegasus’un uçakların bakım hizmetlerinin görüleceği hangarın inşaat proje yönetimi işini biz yapıyoruz. Sektörde piyasada ihtiyaç neyse o alana yöneldik. Bu demektir ki Esas yarın öbür gün endüstriyel binalar, belki bir lojistik tesisi de yapabilir. Alışveriş merkezi yapılmadığı bir dönemde biz de kendimize yeni iş alanı yaratıyoruz.
AVM yatırımı yapma planınız var mı?
Türkiye’deki AVM potansiyeli bitmedi. Hâlâ ihtiyaç var. Ancak AVM yatırımı yapamıyoruz. Ama ‘yapamıyoruz’ demeye devam etmemek lazım. Yapmanın yolunu bulmamız lazım. Çünkü perakendeci yeni mağaza açmak istiyor. Nerede açacak? Yeni AVM var mı? Hem yabancı hem yerli perakendeci mağaza açmak istiyor. Çünkü işleri iyi son iki yıldır. Nakit pozisyonları iyi, iştahları var. Türkiye’ye inanıyorlar, güveniyorlar ama olmuyor. Çünkü yeni alışveriş merkezi yapılmıyor. Piyasa tıkanmış durumda. Ve bunun sebebi piyasa dinamikleri değil. Bunun sebebi yıllar içerisinde oluşan bir takım mevzuat değişikliklerinin sektörü getirdiği nokta. Onun için bence sektör olarak, paydaşlar olarak yani işin tabii ki kamu tarafı, perakende ve alışveriş merkezi sektörü önce buna bir çözüm bulmalı. Yani Türkiye’de halen 14 ilde alışveriş merkezi yok. Şehirler çok hızlı gelişiyor, büyüyor. Sözleşme serbestliği, ticari gayrimenkul kanunu ve kiraların TL ödenmesi konusunda adımlar atılması gerekiyor. Bu düzenleme sadece Türkler için değil yabancı yatırımcının da önünü açacak bir şey. Yabancı yatırımcı Türkiye’ye yatırım yapmak istiyor. Ortadoğu’da yaptığımız görüşmelerde de zemini sıcak tutuyoruz. Bir amacımız da o. Yarın öbür gün şartlar değiştiğinde yabancı yatırımcıyı Türkiye’ye getirmek için elimizde kozumuz olsun. Ortadoğu da olabilir, batı ülkeleri de olabilir.
Tüketici trendlerinde nasıl bir değişim var?
Tüketici davranışları da tüketicinin profili de değişiyor. Enflasyonist ortamlarda tüketiciler tasarruf yapamadığı için ulaşabileceği şeylere para harcıyor. Diğer önemli konu da Türkiye artık genç bir ülke değil. Yaşlanan bir nüfus var ve nüfus içerisindeki payı artıyor. İnsanların sağlıktaki gelişmelerle ömrü uzuyor. Yaşlı ve halen aktif bir nüfus var. Dolayısıyla hep Z jenerasyonu, gençler konuşuluyor. Hayır, cebinde parası olan harcama gücü olan yaşlı bir grup var. Onları ne yapacağız? Oraya ne yapacağız? Bunu düşünmek lazım. Biz bu noktada AVM’lerin önemli bir rol üstleneceğini düşünüyoruz. Biz de bu konuda çalışmalar yürütüyoruz. Yaşlıların sosyalleşebileceği, günlük hayatlarını kolaylaştıracak, sorunlarını çözebilecekleri ortamlar yaratmamız gerekiyor.
“Dijital dönüşüme yatırım sürecek”
“Dijital dönüşüme yönelik yatırımlarımız devam ediyor. Assetify, varlık yönetimi sektöründe uçtan uca destek verebilecek niteliğe sahip ilk iş zekâsı ürünü olma özelliğini taşıyor. Müşteriyi tanıyan, analiz eden ve ona uygun avantajlar sunan mobil bir uygulama olan Shopla uygulamamız var. Yakın gelecekte bunu kendi AVM’lerimiz dışında da kullanacağız. Son bir senede kullanıcı sayısı yüzde 100 büyüdü, 400 bine ulaştı. Diğer taraftan kiracılarımızın, iş ortaklarımızın ve paydaşlarımızın ve yatırımcı iş ortaklarımıza yönelik bir memnuniyet ölçüm sistemi üzerinde çalışıyoruz. Ayrıca Vizitipay isimli AVM’lerde dolaşan ziyaretçilerin hareketlerini ölçen bir proje üzerinde çalışıyoruz.”