AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Son yıllarda akıllı şehirlerin yükselişi, teknolojik gelişmeler ve şehirleşme gibi birçok trendin etkisiyle gayrimenkul yatırımcıları niş sektörlere yönelmeye başladı. Urban Land Institute (ULI) ve PwC'nin Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2019 raporuna göre, bu sektörler arasında öğrenci evleri öne çıkıyor.
Öğrenci evleri, ABD ve İngiltere gibi ülkelerde en çok yatırım alan ve en hızlı büyüyen gayrimenkul çeşitleri arasında yer alıyor. Konut ve ofis yatırımlarına alternatif olarak ortaya çıkan öğrencilere özel projelerin önümüzdeki 10 yılda hızla artması bekleniyor.
TÜRKİYE'DE POTANSİYEL BÜYÜK
Rakamlara bakıldığında, Türkiye'nin bu alanda ciddi bir potansiyele sahip olduğu görülüyor. 7,6 milyon üniversite öğrencisi olan Türkiye'de bu öğrencilerin 4,2 milyonu devamlı olarak üniversiteye giderken kalanı ise açık öğretim ve yüksek lisans alanlarını tercih ediyor.
Devlet yurtları ve özel yurtların kapasitesi bu 4,2 milyonun sadece 1 milyonuna yetiyor. Yani pazarda 3,2 milyonluk bir açık var. Bu açığı kapatmaya yönelik devlet yatırımları yapılsa da yeterli olmuyor. Üstelik son dönemde Milli Eğitim Bakanlığı'na (MEB) bağlı yurtların yerine özel projeler daha fazla ilgi görüyor.
MEB'in öğrenci yurdu regülasyonları 18 yaş üzerinde olan üniversite öğrencilerinin residence, özel daire kiralama veya apart gibi projeleri tercih etmelerine yol açıyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme'den lisanslı değerleme uzmanı Şeyma Şehirli, İstanbul başta olmak üzere öğrencilere özel projelerin yatırımcılar için önemli fırsatlar barındırdığını söylüyor.
Türkiye'de geleneksel gayrimenkulün geri dönüş süresi ortalama 25 yılken öğrencilere özel projelerde bu sürenin sekiz yıl civarında olduğu ifade ediliyor. Bu potansiyel de Erkanlı Grup, Astra Yapı, Nef gibi şirketlerin bu alana yönelik yatırımlarını artırmasını sağlıyor.
UNİYURT MARKASIYLA BÜYÜYOR
Uniyurt markasıyla hizmet veren Astra Yapı, Türkiye'nin önemli yurt yatırımcıları arasında yer alıyor. 2010 yılından bugüne bu alanda faaliyet gösteren şirketin Afyon, Adapazarı, Zonguldak ve İzmir'deki dört yerleşkede 5 binin üzerinde misafir kapasiteli yurdu bulunuyor.
Ancak şirket, 2016 yılından beri devletin bu alandaki büyüme politikası ve yeni yönetmelikleri dolayısıyla yatırımları durdurdu. Şirket, 2020 yılı itibariyle büyük şehirlerde yeni yatırımlara odaklanmayı planlıyor. Astra Yapı'nın kurucu ortaklarından Ahmet Faralyalı, bu konuda şunları söylüyor: "Özel daire kiralamaları veya apartlar daha çok tercih ediliyor.
Bu tür işletmeler hem misafirlerine daha fazla özgürlük sağlıyor hem de işletme maliyetleri çok daha düşük. Bu nedenle Astra önümüzdeki dönemde öğrenci yurdu yerine bu tür işletmelere yatırım yapmayı tercih edecek."
15 BİN YATAK HEDEFİ
Nef de üç yıl önce Novu markasıyla öğrenci yurdu işine girdi. İlk Novu projesi 2016'da 28 bin metrekare kapalı alanda 900 yatak kapasitesiyle Merter 12'de hizmete açıldı.
Milli Eğitim Bakanlığı'na bağlı olarak faaliyetlerini yürüten Novu, İstanbul başta olmak üzere çeşitli şehirlerde 750 milyon lira yatırımla 10 proje yapmayı ve 15 bin yatak kapasitesine ulaşmayı hedefliyor.
Londra'da Hindistan'ın en büyük gayrimenkul şirketi Embassy Grup ile ortak olan Nef, bu işbirliğini Hindistan'da öğrenci yurdu işine taşımayı hedefliyor. Novu Genel Müdürü Kahraman Yiğit, Hindistan'ı radarlarına aldıklarını söylüyor.
AMERİKA'YA AÇILACAK
Hobby Kozmetik'i Hintli Dabur'a satarak kozmetik işinden çekilen Ilıca Ailesi de öğrencilere yönelik gayrimenkul işindeki fırsatları gören yatırımcılar arasında yer alıyor.
Ailenin ilk yatırımı 2016 yılında Ra Student Residence oldu. 136 daire bulunan proje için 10 milyon dolarlık yatırım yapıldı. Ra Student Residence Yönetim Kurulu Üyesi Banu Ilıca, "Spor salonu, oyun odası gibi sosyal alanlarla konforlu yaşam olanakları yaratırken bir öğrenci komünitesi oluşturuyoruz" diyor.
Markanın yurtdışına açılması için de çalışmalar başladı. Bunun için Miami'de yer arayışları sürüyor. 2019-2020 için yurtdışında ABD'de ve yurtiçinde İstanbul'da öğrenci rezi-dansı yatırımları için 15 milyon dolarlık bütçe ayrılmış durumda.
Bilgili Holding, Republika Academic Aparts markasıyla bu pazarda faaliyet gösteriyor. Şirket İstanbul'da Ortaköy'de 629, Büyükçekmece'de 645 ve Florya'da 188 yatak kapasitesiyle hizmet veriyor.
Republika Platformunu genişleterek daha çok öğrenciye hizmet vermeyi hedefleyen Republika, 2018 yılında Republika Maslak'ı açtı. Böylece platformun toplam kapasitesi 2 bin 200 yatağa ulaştı.
ANADOLU'DAKİ FIRSATLAR
Öğrenci yurdu projelerinde İstanbul öne çıksa da Anadolu'da da fırsatlar var. Erkanlı Grup, bu potansiyeli gören şirketlerden biri. Grup, ABD'li yurt işletim ve yönetim şirketi Asset Campus ile işbirliğine giderek Sakarya'da Univa adında bir 'öğrenci evi-kampüs' projesi başlattı.
Sakarya'yı Kocaeli ve Düzce takip etti. Sakarya'daki proje 160 milyon TL yatırımla hayata geçirildi. Kocaeli için 95 milyon TL'lik, Düzce için de 120 milyon TL'lik yatırım bütçesi ayrıldı. Tüm yatırımların 2021 yılında tamamlanması ve 5 bin öğrenciye ulaşılması hedefleniyor.
Ayrıca öğrenci evi projeleri kapsamında İngiltere'deki bazı önemli şirketlerle görüşmeler yürütülüyor. Erkanlı Holding Yönetim Kurulu Başkanı Rıza Erkanlı, "İstanbul ve İzmir için de benzer projeler geliştirme planımız var. Beş yıl içinde kapasitemizi 10 bin öğrenciye çıkarmak istiyoruz" diyor.
MV Holding, Residorm markasıyla toplam 4 bin yataklık kapasiteyle Balıkesir, Kırıkkale ve Muğla'da hizmet veriyor. Her biri yaklaşık 20 bin metrekare kapalı alana sahip yurtlar kampüs içinde ve üniversitelerin denetiminde faaliyet gösteriyor. MV Holding, önümüzdeki dönemde bu alandaki yatırımlarına devam etmeyi planlıyor.
Avrupa Şirketler Grubu da bu pazardaki potansiyeli ilk gören şirketler arasında yer alıyor. Şirket, 2014 yılında 20 milyon lira yatırımla Konforist'i kurdu. Bugün kız ve erkek öğrencilere özel iki ayrı yurdun 500 kişilik kapasitesi bulunuyor.
PAZARI CAZİP KILAN 4 FAKTÖR
1- İşletme modellerinde kârlılığın yüksek olması.
2- özellikle İstanbul'da mevcut arzın öğrenci sayısına nazaran düşük kalması.
3- Sektörde faaliyet gösteren işletmelerin çoğunlukla butik işletmeciler olması ve pazarda kurumsal kimliğin aranan bir kriter durumunda bulunması.
4- İstanbul'un öğrenci sayısı anlamında istikrarlı bir artış göstermesi.