Pandemi ile birlikte insanların değişen yaşam tarzları ve uzaktan çalışmanın yaygınlaşması sayfiyelere olan ilgiyi artırmıştı. Bu süreçte Türkiye'nin Ege ve Akdeniz sahilleri büyük ilgi görürken, günümüzde sayfiyeler altın çağını yaşıyor.
31 Mart - 13 Nisan 2024 tarihli sayıdan
Endeksa.com'un Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı 'Sayfiye Bölgelerinde Kiralık ve Satılık Fiyat Değişimi' çalışması ile 2019-2024 yıllarını içeren son beş yıllık dönemde Türkiye'nin sayfiye bölgelerindeki kiralık ve satılık fiyatlarındaki değişime mercek tuttuk. Araştırmanın sonuçlarına göre, Bodrum, Çeşme, Alaçatı, Urla, Foça son dönemin yükselen yıldızları olurken sayfiyelerdeki satılık ve kiralık fiyatları İstanbul ile yarışır hale gelmiş durumda.
Endeksa'nın verilerine göre, satış fiyatı değişiminde Muğla-Bodrum/Güvercinlik 2019-2024 yılları arasında yüzde 1602'lik artışla ilk sırayı alırken, yüzde 1431'lik artışla Muğla-Bodrum/Torba ikinci, yüzde 1386'lık artışla Muğla-Bodrum/Turgutreis üçüncü sırada yer aldı.
Kiralık m2 fiyatlarındaki ise, 2019-2024 yılları arasında yüzde 1386 artış yaşanan Çanakkale en yüksek artışın yaşandığı il olurken, yüzde 1282'lik artışla Mersin ikinci, yüzde 1195 artışla Aydın Kuşadası üçüncü sırada.
Türkiye'nin sayfiye bölgeleri, pandemi öncesinde yaz döneminde tatil amaçlı gidilecek yerler olarak görülürken, artık dört mevsim yaşanan yerler haline geldi. Pandemi ile başlayan ve sonrasında da trend olan mobil çalışma ile büyük şehirlerden sayfiyelere taşınmalar artarken, bu bölgelerdeki fiyatlar ise adeta uçtu.
Büyük şehirlerin karmaşasından ve pahalılığından kaçanlar sayfiyelere akın ederken Bodrum'dan Çeşme'ye, Alanya'dan Güre'ye Türkiye'nin sahil kasabalarında satılık ve kiralık fiyat artışları yüzde 1500'lerin üzerine çıktı.
BEŞ YILDA YÜZDE 1500'Ü AŞAN KAZANÇ
Endeksa.com'un Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı "Sayfiye Bölgelerinde Kiralık ve Satılık Fiyat Değişimi” çalışması ile 2019-2024 yıllarını içeren son beş yıllık dönemde Türkiye'nin sayfiye bölgelerindeki kiralık ve satılık fiyatlarındaki değişime mercek tuttuk.
Yapay zeka ve büyük veri analizi ile gayrimenkul değer hesabı sunan Endeksa'nın verilerine göre, satış fiyatı değişiminde Muğla Bodrum Güvercinlik 2019-2024 yılları arasında yüzde 1602'lik artışla ilk sırayı alırken Şubat 2019'da 3 bin 498 TL/m2 olan satış fiyatları Şubat 2024'te 59 bin 547 TL/m2'ye ulaştı.
Yüzde 1431'lik artışla Muğla Bodrum Torba ikinci sırayı alırken, Şubat 2019'da 7 bin 738 TL/m2 olan satış fiyatları Şubat 2024'te 118 bin 457 TL/m2'ye ulaştı.
Yüzde 1386'lık artışla üçüncü sırada yerini alan Muğla Bodrum Turgutreis'te Şubat 2019'da 6 bin 5 TL/m2 olan satış fiyatları Şubat 2024'te 89 bin 234 TL/m2'lere yükselmiş durumda. Bu bölgelerdeki fiyat artışlarında geliştirilen lüks projelerin ve yerli-yabancı yatırımcının ilgisi etkili oldu.
ÇANAKKALE ÖNE ÇIKIYOR
Kiralık m2 fiyatlarındaki değişimi incelediğimizde, 2019-2024 yılları arasında yüzde 1386 artışla Çanakkale en yüksek artışın yaşandığı il olurken, Şubat 2019'da 9,97 TL/m2 olan kiralık fiyatları Şubat 2024'te 148,17 TL/m2'ye yükseldi.
Yüzde 1282'lik artışla Mersin ikinci sırayı Şubat 2019'da 8,18 TL/m2 olan kiralık fiyatları Şubat 2024'te 113,03 TL/m2'ye ulaştı. Yüzde 1195 artışla Aydın Kuşadası üçüncü sıraya yerleşirken Şubat 2019'da 11,67 TL/m2 olan kiralık fiyatları Şubat 2024'te 151,13 TL/m2'ye yükselmiş durumda.
Öğrenci kenti olan Çanakkale son yıllarda en çok göç alan kentlerden biri olması nedeniyle kira fiyatlarında artış yaşıyor. Mersin ve Aydın'da fiyatlar Kahramanmaraş depremleri sonra- . »t sında aldıkları göç nedeniyle yükselişe geçmiş durumda.
SON 1 YILDA ÇARPICI DEĞİŞİM
Endeksa verilerine göre, satış fiyatı değişiminde yüzde 155 ile Bodrum Güvercinlik şampiyon oldu. Onu yüzde 126 ile Bodrum Torba ve yüzde 100 ile Bodrum Gümbet takip etti. Bu da Bodrum'un hala gözde tatil beldesi olma unvanını koruduğunu gösteriyor. Göze çarpan diğer tatil beldeleri arasında metrekare satış fiyatı 67 bin 421 TL'den 103 bin 930 TL'ye neredeyse iki katı bir sıçrama yapan Çeşme Alaçatı da yer aldı. Antalya'da ise yazlık ev stokunun fazla olduğunu gösteren bir fiyat oynaması mevcut.
Geçen yılın aynı döneminde 21 bin 869 TL olan metrekare satış fiyatı Antalya'da bu yıl yalnızca 32 bin 767 TL seviyelerine çıktı. Satış fiyatı değişimi Antalya'da yüzde 50 oldu. Antalya Kemer'de geçtiğimiz yıl 28 bin 530 TL/m2 olan satış fiyatı bu yıl yüzde 88 artışla 53 bin 679 TL oldu.
Endeksa'nın çalışmasına göre, İstanbul'da iş hayatından kopmadan tatil beldesi hissi veren ve dört mevsim yaşanabilen bölgeler hala ilgi görüyor. Örneğin, geçtiğimiz yıl metrekare satış fiyatı 29 bin 991 TL olan Şile'de bu yıl rakamlar55 bin 987TL/m2'ye ulaşmışdurumda. İstanbul Silivri'de ise 2023 Şubat'ında 16 bin 162 TL olan metrekare satış fiyatı 26 bin 082 TL'ye ulamışdurumda.
İstanbul'a yakın yazlık bölgelere hala yoğun bir ilgi olduğunu belirten Endeksa. com Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, bununla birlikte sayfiye bölgelerinde öne çıkan yerlerin başında Ege ve Akdeniz'in geldiğini söylüyor.
En çok konut satışı gerçekleşen iller arasında İzmir'in üçüncü sırada yer aldığına ‘ işaret eden Öğüt, "Şubat ayı verilerine göre, İzmir'de son bir ayda 5 bin 168 konutun el değiştirdiğini ve pazar payının yüzde 5 olduğunu görüyoruz. Şubat ayında Türkiye'de en fazla konut satılan ilk 30 kent arasında en fazla yıllık değer artışı kaydeden ilk üç il arasında Muğla da yer aldı. Muğla'da konutların değeri son bir yılda yüzde 89 arttı" diye konuşuyor.
AZ KATLI VE MÜSTAKİL TALEBİ
Yazlık bölgelerdeki az katlı ya da müstakil evlere yönelik taleplerin artmasının fiyatları yükselttiğini belirten Öğüt, uzaktan çalışma sisteminin kalıcı olmasının yeni jenerasyon ve beyaz yakalı çalışanlarca bu bölgelerin tercih edilip öne çıkmasını sağladığını vurguluyor.
Bu durum da yazlık bölgelerine fiyat artışı olarak yansıyor. Bodrum Turgutreis'te 46 bin 18 TL/m2 olan satış fiyatı Şubat 2024'te yüzde 94 artışla 89 bin 234 TL/m2 olurken, Akyarlar'da 2023 yılında satış fiyatı 45 bin 222 TL/m2 iken, 2024 yılında yüzde 83 artışla 82 bin 878 TL/m2'ye yükseldi.
Muğla Marmaris'te, Şubat 2023'te 33 bin 858 TL/m2 olan satış fiyatı yüzde 82'lik artışla 2024 Şubat'ında 61 bin 774 TL oldu. Fethiye'de ise beklenenin altında yüzde 65'lik bir yükseliş görülürken, satış fiyatları 27 bin 461 TL'den 45 bin 441 TL'ye yükseldi. İzmir Çeşme Çiftlik'te geçtiğimiz yıla göre m2 satış fiyatı yüzde 72 yükseldi.
Çeşme'nin popülerliğini koruduğunu görülürken, 2023 Şubat'ta 48 bin 25 TL/m2 olan satış fiyatı 82 bin 446 TL'ye çıktı. Geçtiğimiz yıl adından çokça söz ettiren, uzaktan çalışma imkanı olanlardan yoğun talep gören ve İzmir merkeze yakınlığı ile favori olan Foça'da 2023 Şubat'ında 27 bin 167 TL/m2 olan satış fiyatı Şubat 2024'te yüzde 64 artışla 44 bin 473 TL'ye yükseldi.
Balıkesir Ayvalık da birçok şehir merkezine yakınlığı ve kara yoluyla ulaşımın kolay olması nedeniyle satı fiyatı değişimi yüzde 81'i bulan yazlık yerler arasında. Metrekare satış fiyatı 24 bin 442 TL'den bu yıl 44 bin 185 TL'ye yükseldi. Yine İstanbul ve Ankara'ya yakınlığı ile öne çıkan Balıkesir Edremit ve Altınoluk'ta Şubat 2023'te 23 bin 307 TL olan satış fiyatı yüzde 68 artışla 39 bin 163TL/ m2'ye çıktı. Aydın Kuşadası'nda Şubat 2023'te 21 bin 559 TL/m2 olan satış fiyatı ise yüzde 72'lik artışla 36 bin 974 TL'ye ulaştı.
FİYATLAR DAHA DA YÜKSELECEK
Fiyat artışında etkili olan diğer faktörler de turizm amaçlı alımlar ve yabancı satın alımları oluyor. Küresel ekonomik dalgalanma ve faizlerdeki artış Türkiye'yi de etkisi altına alırken, otellerdeki fiyat artışları sayfiyelerdeki evlere yönelimi artırdı.
Otelde yüksek fiyatlara tatil yapmak istemeyen tüketiciler sayfiyede ev sahibi olup bütçe düşünmeden tatil yapmayı seçti. Yabancı ilgisinin sayfiye yerlerine yönelmesi de fiyat artışlarını tetikleyen faktörler arasında yer alıyor ancak yabancıya yapılan konut satışları azalma eğiliminde.
Konut fiyatları artarken krediye ulaşımın zorlaşmasıyla bir süredir satış adetlerinde düşüş yaşanırken, şubat ayı itibarıyla Türkiye genelinde konut satış adetlerinin tekrar artmaya başladığı görülüyor. 2024 Şubat konut piyasası verilerine göre, ülke genelinde son bir yılda konut satış fiyatlarının yüzde 63 arttığı görülse de fiyatlardaki değişim artışın hız kestiğini gösteriyor. Fiyatların hız kesmesini satış adetlerindeki durağanlaşmanın değerlere yansıması olarak yorumlanıyor.
Fiyatlardaki artışın durağana dönmesi ise ancak istikrarlı bir ekonomi ve kredi faizlerinin düşmesi ile mümkün olabilecek. İpotekli satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 56 düşüş gösterdi. Kredili konut satışlarının toplam içinde payının geçtiğimiz yıl ilk iki ay toplamında yüzde 19 iken, bu yıl yüzde 8 oldu.
Bu rakamlara bakarak konut satışları önünde kredi sıkıntısı gibi bir engel olmasaydı bugün toplamda yüzde 3- 4 civarında bir artıştan söz edileceğini belirten Öğüt, "Mayıs 2023'ten bu yana kendini tutan ve hareket etmekte zorlanan ama buna rağmen enflasyon ve inşaat maliyeti karşısında avantaj sağlayamamış bir piyasa görüyoruz. Tüm bu etkenler nedeniyle sayfiye yerlerindeki fiyat artışlarının da bir süre daha devam etmesini bekliyoruz" diyor.
ANLAŞMAZLIKLAR ARTTI
Arzın sınırlı olması ve kimi bölgelere olan yoğun talep, fahiş artışları da beraberinde getirdi. Yazlık kiraları zaten çok yüksek iken, yeni inşaat maliyetlerinin çok yüksek olmasıyla fiyatlar her geçen gün biraz daha arttı. Yazlık yerlerinde kiraların yükselmesiyle birlikte ev sahipleri yıllık değil, aylık kiralamalara yöneldi.
Bu durum da bölgede ikamet eden kiracıları oldukça zor durumda bırakıyor. Bu nedenle bölgede yaşayan memurlar şehrin uzak bölgelerine taşınmak zorunda kalıyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, yüksek kira bedeline dayalı anlaşmazlıkların büyük şehirlerde olduğu gibi, sayfiye yerlerinde de oldukça arttığını söylüyor.
KİRALAMAYA DİKKAT
Yazlık kiralarken konaklamayı planladığınız bölgede piyasa araştırması yapmanız, bölgedeki diğer benzer villaların fiyatlarını mutlaka kontrol etmeniz öneriliyor.
Kiralamak istediğiniz villanın ya da yazlığın fiyatı diğerlerine oranla dikkat çekecek ölçüde azsa, bunun nedeni mutlaka sorgulanmalı. Dolandırılmamak için mümkün olduğunca doğrudan Türkiye Seyahat Acenteleri Birliği (TÜRSAB) üyesi bir seyahat şirketi ya da acentesi aracılığıyla rezervasyon yaptırılması öneriliyor. Her zaman bilinen web siteleri ve uygulamalar kullanılması da bir diğer öneri olarak öne çıkıyor.
Yazlık ev kiralayacak olanları mutlaka sözleşme yapmaları konusunda uyaran Elvan Kakıcı Şimşek, "Sezonluk ev kiralamak için yapılacak sözleşmede kira bedeli, kiranın hangi tarihte ne şekilde yatırılacağı, kiralamanın bitiş tarihi gibi bilgiler olmalı. Kiralanan evde bulunan demirbaşların ve kiralamaya dair özel şartların da sözleşmede yer alması gerekir.
Vergi ve temizlik parası gibi ekstra ücretleri konuşarak netleştirin" diyor. Şimşek, sahibinden ya da emlakçıdan sezonluk yazlık ev kiralarken mutlaka bir sözleşme yapılması gerektiğini de sözlerine ekliyor.
GÖRKEM ÖĞÜT / ENDEKSA.COM GENEL MÜDÜRÜ
“Sayfiyelere ilgi hala yoğun”
“Yalnızca tatil amaçlı gidilecek yerler olarak görülen ve sayfiyeler pandemiyle birlikte mevsim gözetmeksizin yaşamın sürdürülebileceği yerler oldu. Mobil çalışmayla sayfiyelere taşınanlar sayesinde bu bölgelerdeki fiyatlar da artarken, bu akım halen devam ettiği için fiyat artışı sürüyor. Son dönemde ekonomideki dalgalanmaların sirayet ettiği kira bedelleri ve şartları sıkça gündeme geliyor.
Ciddi fiyat artışlarının kimi zaman kiracı ve ev sahiplerini karşı karşıya getirdiğine tanıklık ettik. Bu nedenle kiralamalarda gayrimenkul uzmanları ile mutlaka görüşülüp danışılarak ilerlenmesi çok önemli. Depremin üzerinden bir yıl geçti. Bölgeden göçler aşağı yukarı tamamlandı.
Halen şehrine dönebilmek için bekleyen bir nüfus var. Kentlerin yeniden yapılanmasının ardından tersine göç oluşacak mı, göç alan şehirlerdeki konut stoğunda artış olacak mı bunu bize zaman gösterecek. Ancak tabii ki deprem nedeniyle yaşanan göç dalgasından yazlık bölgeler de etkilendi. Özellikle de Antalya, İzmir, Muğla ve Mersin gibi kentlerde konut stoğunda düşüşler gözlemledik.”
ÖZCAN TAHİNCİOĞLU / TAHİNCİOĞLU GAYRİMENKUL YKB
“Bodrum popülerliğini koruyor”
“Ege ve Akdeniz aslında turizmde her yıl olduğu gibi bu yıl da öne çıkmasını ve rağbet görmesini beklediğimiz bölgeler. Bodrum sadece Türkiye'nin değil, dünyanın en popüler tatil yerlerinin başında geliyor. Beklenen Marmara depremi İstanbulluları tekrar Ege'ye yöneltti.
Bodrum'un zemin açısından daha güvenli olması, az katlı müstakil yapıları, temiz havası ve denize yakın bölgede yaşamak isteyenler için eşsiz. Talebin azaldığı bu dönemde Bodrum gelir seviyesi daha yüksek kişilerce tercih edilen, arz ve talebin daha kolay örtüştüğü bir destinasyon. Finansa erişimin olmadığı, konut alıcısının krediye erişiminin olmadığı bir süreçteyiz. Bu durum geliştiricilerde iştahı azaltıp, ‘biraz daha bekle' pozisyonunda kalmaya sebep oluyor.”
MEHMET OKAY / ANT YAPI YKB
“Sakin yaşam arayışı sürüyor"
Ekonomide yaşanan daralma nedeniyle bir durgunluk yaşanıyor ancak prestijli ürünlere, prestijli konsept bölgelere ve projelere olan talep hala devam ediyor. Lüks tüketim harcamalarında gerileme yaşanmıyor. Pandemi döneminde öne çıkan sayfiyelere olan ilgi uzaktan çalışma trendinin hala devam etmesi nedeniyle günümüzde de sürüyor.
Büyük kentlerin kalabalığından ve trafikten sıkılanların sakin yaşam arayışı da sayfiyelere olan ilginin canlı kalmasını sağlıyor. Deprem korkusu da insanları daha güvenli yerlere taşınmaya yönlendiriyor. Bodrum daha güvenli olması, az katlı müstakil yapıları, temiz havası ve denize yakın bölgede yaşamak isteyenlerin en çok tercih ettikleri bölge oluyor. Finansa erişimin zorlaşmasına, maliyetlerin artmasına rağmen proje üretmeye devam ediyoruz.”
DİDEM GÜNEŞ / EGEYAPIGYO GENEL MÜDÜRÜ
“Muğla ve İzmir öne çıkıyor"
“Bazı bölgelerde kira çarpanlarının 10 yılın altına düştüğü değerde kiralamalara şahitlik ediyoruz, bu da satılık fiyatları yukarı yönlü etkiliyor. Muğla ve İzmir bu anlamda öne çıkıyor. Özellikle İzmir,
2013 ilk çeyrekte Knight Frank’ın raporuna göre yıllıkta yüzde 133 değerlenerek dünyada önde gelen 150 şehir arasında ikinci olmuştu. Özellikle proje yapılan Urla gibi gelişen yerlerde daha da hızlı değerlenme olduğunu görüyoruz.
Nitekim Çeşme’den sonra ikinci sıraya yükselen Urla, marka projelerde daha da yukarılara gidecektir. Urla’da Aralık 2023 sonu itibarıyla son bir yıl içerisinde 0-4 yaş arası satılık müstakil ev ve villaların fiyatları yüzde 90,57 arttı.”
SERTAN ÜNAL / TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GMY
“Sayfiyelerde fiyatlar yükseliyor”
"2023 yılı fiyatları ile 2024 yılı ilk çeyrek rakamlarını kıyasladığımızda birçok sayfiye bölgesinde satış ve kira fiyatlarında artışlar görüyoruz. Akdeniz'de Alanya, Kaş ve Kemer, Ege’de Çeşme, Urla, Foça, Bodrum, Fethiye, Didim, Kuşadası ve Marmara'da Çanakkale ve Balıkesir dikkat çekiyor. Buralarda yaz sezonu boyunca kiralamalar haftalık, 15 günlük, aylık ya da üç aylık olarak tercih ediliyor.
Foça'da Foça Marina'nın açılmasının etkileri gündemde. Foça, Kuzey Çevre Yolu bağlantısı, merkeze yakınlığı ile yaz- kış ikamet için tercih ediliyor. Muğla'nın en güzel koyları ile çevrelenen Bodrum ve Fethiye'de satış fiyatlarındaki artış trendi dinamikliğini her zaman koruyor. Aydın'ın Didim ilçesi ise eskiden beri mevcudiyetini koruyan İngiliz nüfusu ile dikkat çekiyor.”
FİLİZ AKKAYA / EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME DİREKTÖRÜ
“Proje arzı yetersiz”
"Villa tipi konut üretiminde artış yaşanıyor. Ancak inşaat maliyetlerindeki artış ve nitelikli arsa sayısının azlığı sebebiyle artan ikincil konut talebini karşılayacak projelerin arzı hala yeterli düzeyde değil.
İzmir'de villa talebinin yoğun olduğu Çeşme'de Ilıca-Alaçatı bölgesinde nispeten daha küçük arsaların üretilmesi ile müstakil bazlı villa üretimleri hızlandı.
Germiyan, Reisdere, Urla, Foça, Seferihisar bölgelerinde villa tipi projelerde artış yaşanıyor. Muğla'da Fethiye-Ölüdeniz'de villa tipi konut üretiminde artış var.
Kuzey Ege'de Edremit'te 1+1 apart dairelere olan talebin etkisi ile son dönemde 1+1 konut üretiminde artış yaşandı. Akdeniz'de Alanya-Side-Kemer-Lara bölgelerinde de daha çok yabancılara yönelik site tarzında lüks yapılaşmalar arttı.”
ELVAN KAKICI ŞİMŞEK / KAKICI & ŞİMŞEK HUKUK BÜROSU KURUCUSU
“Kiralamalar aylığa döndü”
“Pandemi döneminde başlayan ve deprem felaketi sonrasında devam eden kıyı ve yazlık bölgelere olan yoğun göç hareketliliği, gayrimenkul fiyatlarındaki artışı devam ettiriyor.
Özellikle deprem sonrası yakınlarının yazlıklarına sığınıp onlarda misafir kalan depremzedelerde kıyı bölgelerinde ev arayışına girdi. Bu durumda fahiş yazlık fiyatları nedeni ile bu bölgelere sığınan depremzedeler ciddi bir barınma krizi yaşıyor.
Yazlık yerlerinde kiraların yükselmesi ile birlikte ev sahipleri yıllık değil aylık kiralamalara yöneldiği için de bölgede ikamet eden depremzedeler oldukça zor durumda bırakıyor. Bazı ev sahiplerinin ise çeşitli gerekçelerle depremzedelere ev kiralamak istemedikleri haberleri alıyoruz.”