TALİP YILMAZ
tyilmaz@ekonomist. com. tr
İş Bankası’nın iştiraki İş GYO, İstanbul ve Ankara İş Kuleleri, Kanyon gibi marka binaların sahibi. Bunun yanında İstanbul/Tuzla’da ve İzmir’de EgeParla karma projeleri, İstanbul Finans Merkezi’ndeki projeleri devam ediyor.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Şirketin hedeflerini İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes ile konuştuk.
Türkiye’de konut sektöründe durum nedir? Sektördeki hareketlilik devam eder mi?
Türkiye’de geçen yıl 1 milyon 285 bin adet konut satışı oldu. Bu yıl ise 1 milyon 300 bin adet satış rakamlarına ulaşılabilir. 2 bin 500-4 bin TL/m2 maliyetli konut önemli bir ihtiyaç.
Burada önemli bir alıcı potansiyeli var. Ancak arsa maliyetleri toplam maliyetin yüzde 55’lerine geldi. İnşaat maliyetleri de artınca, bu aralık için konut yapma işinde sıkıntı var. Yatırımcı, gayrimenkulü bir yatırım aracı olarak görmeye devam ediyor. Bunun yanında mevcut stokun da kalitesiz olması nedeniyle konuttaki akım 5-10 yıl daha devam edebilir. Ancak yüksek maliyetler sorun ve arsa arzı konusunda çalışmalar yapılmalı.
İş GYO nasıl bir dönem geçiriyor? Önemli projeleriniz ne aşamada?
2012-2015 dönemi bizim için çok hareketli geçti. Karma projeleri sonuçlandırmaya başladık. Tuzla’da üçlü bir proje yaptık. Konutun yanında operasyon ve teknoloji merkezi kurduk. 2016 ilk çeyrekten itibaren kira geliri almaya başladık. Buraya üçüncü ayak olarak ofis ve ticari alan yaptık. Ofisleri Şişecam Grubu’na kiraladık. Şişecam, Eylül ayında 4. Levent İş Kule3’ten buraya geçecek.
Biz de İş Kule3’ü yenileyerek başka şirketlere kiralayacağız. Tuzla’daki projede yüzde 100 doluluk alanına ulaşmak üzereyiz. Ticari alanlarda yıllık yaklaşık 50 milyon dolar olan kira gelirimiz var. Bu projenin tam olarak devreye girmesiyle yıllık 27,5 milyon dolar (210 milyon TL) civarında kira geliri elde edeceğiz. Bu projenin konut hariç büyüklüğü 350 milyon dolar.
İzmir Egeparla projesi ne zaman hayata geçecek?
Bu proje 170 milyon dolar yatırım bedeline sahip. AVM ile ofis ve konuttan oluşan iki kuleden oluşuyor. Konut teslimleri haziran ayında başlıyor. Metrekare olarak yüzde 70’i satıldı. AVM ekim ayında devreye giriyor. Burada AVM’den yıllık 7-7,5 milyon dolar kira geliri elde edeceğiz.
İstanbul Finans Merkezi ofis binası projeniz ne durumda?
Bu binanın kaba inşaatı devam ediyor. Sonbaharda teslim alacağız. Sonrasında cephe ve iç giydirme yapacağız. Buranın yaratacağı ekspertiz değeri 200 milyon dolar civarında. Ağırlıklı olarak kiralama yapacağız. Burada ofislerden (30 bin metrekare)
11-12 milyon dolar, ticari alanlarla birlikte 15 milyon dolar yıllık kira geliri olur. Böylece bu üç büyük projemizle birlikte 2015 sonunda 50 milyon dolar (130 milyon TL) kira geliri olan bir şirketten 2019’dan itibaren yıllık 110 milyon dolar (300-320 milyon TL) kira geliri olan bir şirket haline gelmiş oluruz.
Diğer devam eden projelerde süreç nasıl işliyor?
Tuzla’da Alarko’dan aldığımız yeni arsamız konusunda konuşmak için erken. Ancak Kartal Manzara Adalar ve 3 bin konutluk Topkapı înistanbul projelerini söylemedim. Marmara Adalar karma proje, ofis ve ticari alan var. Burayı biz geliştiriyoruz. Konutun cirosal büyüklüğü 750 milyon TL. Ticari alanlardan kira geliri ise 50 milyon TL. Topkapı’da az miktarda ticari alan var. Topkapı İnistanbul’da yüzde 50-50 inşaat şirketiyle ortağız. Burada ilk iki proje satıldı. Üçüncü ve dördüncü proje ise satışta. Topkapı’nın cirosal büyüklüğü 1,5 milyar TL.
Kiralanabilir alanlarda doluluk oranlarınız nedir?
Mevcut projelerimizde yüzde 100’e yakın doluluk oranlarına sahibiz. Şişecam’ın 16 yıl sonra İş Kule 3’ten çıkması ile birlikte daha iyi şartlarda bu ofisleri kiraya vereceğiz. Buraları maksimum altı kiracı olmak üzere kat kat vermek istiyoruz. Bu binalar çok eskimediği için yenileme maliyetlerimiz düşük olacak.
İş GYO’nun portföyünde yeniden değerleme yapılacak mı?
Birçok gayrimenkul şirketi varlıklarını gerçek ekspertiz değeri üzerinden yansıtıyor. GYO’larda ise öyle değildi. Bu yıl uygulama değiştirildi. Portföylerimiz artık gerçek ekspertiz değeri üzerinden gösteriliyor. Bundan sonra her yıl bu şekilde devam edecek.
Yatırımcıya mesajınız nedir? Ne söylemek istersiniz?
Ben şirketin yıllık kira geliri ile toplam piyasa değerini kıyaslarım. Örneğin İş GYO’nun yıllık kira geliri 2015 sonu itibariyle 130 milyon TL (50 milyon dolar). Kasasında 50 milyon dolar var. Piyasa değeri 1,4 milyar TL. Yani şirket bu haliyle 10,7 yılda kira gelirleriyle piyasa değerini topluyor. Bizim iyi bir gelecek projeksiyonumuz var. Her yıl da düzenli temettü vermeye çalışıyoruz. Yatırımcılara bizim piyasa değerimizi yıllık kira gelirlerimizle kıyaslamalarını tavsiye ediyorum.
ANALİSTLER NE DİYOR?
“HEDEF FİYATIMIZ 2,03 TL"
M. BARIŞ ÜRKÜN
Venbey Yatırım Araştırma Müdürü
“İş GYO, yabancı para cinsinden kiralamaların ağırlığının yüksek olması nedeniyle kurdaki yukarı yönlü harekete bağlı olarak yüzde 49 artışla 51,9 milyon TL satış gelirine ulaştı. Bu artışta Tuzla projesinin tamamlanmasıyla ilk çeyrekte elde edilen kira gelirlerinin de payı var. FVAÖK ise beklentilerin üzerinde yüzde 103 artış gösterdi. FVAÖK marjı da yüzde 56,3'ten yüzde 77'ye çıktı. İstanbul Finans Merkezi ve Kartal Manzara Adalar projeleri şirket için önemli. İş GYO için yüzde 20 yükseliş potansiyeli ile 2,03 TL hedef fiyatı öngörüyoruz.”
“1,47 ÜZERİNDE KALMALI"
ADNAN ÇEKÇEN
Destek Yatırım Araştırma Müdür Yardımcısı
“İş GYO, 2016 ilk çeyrekte 50,3 milyon TL net kâr elde etti. Geçen yılın aynı döneminde bu rakam 9,4 milyon TL idi. Net kârın artmasında kira gelirlerinin yüzde 100 artması ve kur farkı zararlarının kısıtlı olması etkili oldu. Hissede 1,47 kritik destek. Güçlü duruşun korunabilmesi için bu seviye üzerinde kalıcılık sağlanması gerekebilir. Yukarıda 1,73 direnci aşılırsa da yeni bir alım dalgası söz konusu olabilir.”