LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin Ekonomist Dergisi'ne özel olarak yaptığı çalışmaya göre, son beş yılda özellikle köprüye yakın kısımlar önemli oranlarda değer kazandı. Otoyol güzergahına yakın bölgelerin hemen hemen tamamında değer artışı görülüyor.
Tabloları görmek için görsellere tıklayın.
Dünyada insanları ve ürünleri bir yerden bir yere taşıyan ulaşım yolları geçtikleri bölgelerdeki arazilere ve gayrimenkullere de değer katıyor.
Batı ile Uzakdoğu arasında modern İpekyolu olarak tanımlanan karayolunun Türkiye ayağındaki önemli bağlantısı olan Kuzey Marmara Otoyolu da böyle bir öneme sahip.
Raylı sistemin geçeceği Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün bağlantı yollarını da içeren Kuzey Marmara Otoyolu, son yıllarda dünyanın fabrikası konumuna gelen Çin'de üretilen ürünlerin Avrupa'ya ulaşımını sağlayacak olmasıyla da öne çıkıyor.
Çin'de üretilen ürünler halihazırda gemiyle iki ay gibi uzun bir sürede Avrupa'ya giderken, Kuzey Marmara Otoyolu'nun tamamlanmasıyla bu hattan geçecek olan raylı sistemle 3-4 günde Avrupa'ya ulaşabilecek. Üçüncü Havalimanı'nın da hat üzerinde yer almasıyla bazı ürünler de havayoluna bağlanabilecek.
TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin Ekonomist Dergisi için özel olarak yaptığı çalışma ile son beş yılda Kuzey Marmara Otoyolu güzergahındaki İstanbul, Kocaeli ve Sakarya illerini kapsayan 61 bölgedeki arazilerin fiyatlarındaki değişim mercek altına alındı.
Çalışmayla özellikle Yavuz Sultan Selim Köprüsü'ne yakın kısımların önemli oranlarda değer kazandığı ortaya konulurken, otoyol güzergahına yakın bölgelerin hemen hemen tamamında değer artışı görülüyor.
NERELER DEĞERLENDİ?
Kuzey Marmara Otoyolu güzergahının gündeme gelmesi ve inşaat çalışmalarının başlamasıyla projenin gayrimenkul değerleri üzerindeki etkisi de görülmeye başlandı.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı'ndan Celal Oğuzhan Kanbur, otoyol projesiyle birlikte, Üçüncü Havalimanı ve Kanal İstanbul gibi mega projelerin de etkisiyle öncelikle Arnavutköy Tayakadın ve Eyüp Odayeri bölgeleri ile çevresinde arsa ve tarla değerlerindeki artışların dikkat çekmeye başladığını söylüyor.
Örneğin Arnavutköy Tayakadın'da 2013 yılında 130-180 TL/m2 olan tarla fiyatları 450-600 TL/m2'lere, Karaburun'da 2013 yılında 450-550 TL/m2 olan arsa fiyatları bin 300-bin 600 TL/m2'lere ulaşmış durumda. Çilingir'de 2013 yılında 120-130 TL/m2 olan tarla fiyatlarının 400-450 TL/m2, Hacımaraşlı'da 2013 yılında 110-120 TL/m2 olan tarla fiyatlarının da şu anda 350-400 TL/mCelal Oğuzhan Kanbur, Yavuz Sultan Selim Köprüsü çevresinin otoyol inşaatının ilerlemesi ve köprü bölümünün faaliyete geçmesiyle öncelikli olarak değer artışlarının hissedildiği bölge olarak ön plana çıktığını vurguluyor.
Otoyolun Yavuz Sultan Selim Köprüsü güzergahı üzerinde yer alan Sarıyer Uskumruköy'de 2013 yılında bin-bin 200 TL/m2 seviyesindeki arsalar günümüzde 2 bin 500-3 bin 500 TL/m2 seviyesine, Sarıyer Gümüşdere'de 2013 yılında 350-500 TL/m2 olan tarla fiyatları 600-900 TL/ m2 seviyesine, Sarıyer Demirci'de 2013 yılında 350-450 TL/m2 olan tarlalar da 800-bin TL/m2 seviyelerine ulaşmış durumda.
DEĞERLENME SÜRECEK
Kuzey Marmara Otoyolu, tamamlanmadan önce güzergahında yer alan birçok bölgeye değer katarken, piyasaların düzelmesiyle birlikte önümüzdeki dönemde bahsi geçen bölgelerde yeni yerleşim alanları da yaratması bekleniyor. Bu nedenle bölgedeki tarlaların zaman içinde imara açılması da beklentiler arasında. Bu da bölgedeki arazilerin değerlenme potansiyeli taşımasına neden oluyor.
Otoyol güzergahının belirlenmesi ve inşaat sürecinin başlamasıyla gayrimenkul değerlerinin yukarı yönde hareketlendiğine dikkat çeken Celal Oğuzhan Kanbur, otoyol inşaatının ilerlemesi ve tamamlanmasıyla artış trendinin devam edeceğini tahmin ettiklerini söylüyor.
Otoyol projesinin İstanbul dışındaki bölgeleri ise güzergahın gündeme gelmesinden bu yana değer artışlarının diğer bölgelere göre kısmen daha az hissedildiği bölgeler oldu. İnşaatı devam eden otoyol güzergahında, proje etkisinin konut ve ticari ağırlıklı olan projelerde çok belirgin bir şekilde hissedilmediğini belirten Celal Oğuzhan Kanbur, 2019'un ikinci yarısından itibaren konut geliştiricilerin Kocaeli ve Sakarya'dan geçen güzergah çevresindeki boş arsa stokuna ilgi göstermesinin beklendiğini de söylüyor.
KINALI-SAKARYA HATTI
Kuzey Marmara Otoyolu, yaklaşık 430 km uzunluğunda olacak ve Kınalı'dan başlayıp Sakarya'nın Akyazı ilçesine kadar uzanacak. Otoyol aksı üzerinde AVM ve hizmet alanlarınında planlanmasıyla ulaşım aksı dışında bir yaşam aksı olarak da faaliyet göstermesi bekleniyor.
Kuzey Marmara Otoyolu projesi ile kentleşme ve sanayileşmeye bağlı trafik ile bölgeden geçen şehirlerarası trafiğin birbirinden ayrıştırılarak trafik yoğunluğunun azaltılması, Üçüncü Havalimanı'na hızlı bir şekilde ulaşımın sağlanması, İstanbul-Ankara ve İstanbul-İzmir otoyolları ile bağlantısının sağlanarak Ankara ve İzmir'e olan ulaşım süresinin kısaltılması amaçlanıyor.
2013 yılında inşaat aşamasına geçilen Kuzey Marmara Otoyolu, Kınalı-Odayeri, Odayeri-Kurtköy, Kurtköy-Akyazı fazlarından oluşuyor. TEM Otoyolu bağlantısının ise Sultangazi Cebeci'den yapılması planlandı. Projenin Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nü de kapsayan Odayeri-Kurtköy bölümü tamamlanırken, Kınalı-Odayeri arası ile Kurtköy-Akyazı arasında inşaat çalışmaları devam ediyor.
MAKBULE YÖNEL MAYA/TSKB GAYRİMENKUL DEĞ. GM."ZAMANLA DEĞER ARTIŞI OLACAKTIR"
"Kuzey Marmara Otoyolu, kamulaştırmaları yapılmış ve aktif yürüyen bir proje. Avrupa ile Anadolu'yu lojistik anlamda karayoluyla birbirine bağlaması bakımından önem taşıyor. Avrupa'dan çıkan bir tır karayoluyla kolaylıkla Anadolu'nun tüm kentlerine ulaşabilecek.
Projenin Trakya-Kınalı kısmının yapımı sürüyor. Yeni Ekonomik Program'ın açıklanmasıyla bu tür ve büyük projelerin planlanması tekrar gözden geçirilecektir. Projenin çevresindeki değer artışı mevcut konjonktür nedeniyle bir miktar yavaşladı ancak projenin bitmesine yakın değer artışı olacaktır."
ERHAN BOYSANOĞLU/MESA YÖNETİM KURULU BAŞKANI"ARSA BEDELİ YÜZDE 25'İ GEÇMEMELİ"
"Türkiye'de kent içinde bazı evler pahalıdır ama Almanya'da tam tersidir. Türkiye'de de bu tür gelişmeler yaşanacak gibi çünkü otoyollarla kente bağlanan bölgelerde insanlar toprakla temas ediyor.
Emlak Konut'un son ihalelerinde de görüldüğü üzere, ihale muammen bedelin altında kalıyor. Gelecekte arsa fiyatlarının düşeceğini düşünüyorum. Kuzey Marmara Otoyolu çevresinde arsa bedellerinin artmaması ve yüzde 25'leri aşmaması sağlanmalı, yoksa ulaşılabilir konut yapılamaz. O bölgede daha az katlı, bahçeli evler yapmalıyız."
SÜLEYMAN ÇETİNSAYA/ARTAŞ İNŞAAT YÖNETİM KRL. BŞK."ULAŞIM PROJELERİ HEP DEĞER KATAR"
"Ulaşım projeleri her zaman geçtikleri güzergahları değerlendirmiştir. Aynı gelişim Kuzey Marmara Otoyolu için de söz konusu. Çünkü ulaşımın kolaylaşmasıyla birlikte o bölgelere yeni yatırımlar gider, yeni yerleşim alanları doğar.
Geçmişte bunun örneklerini gördük. Piyasalardaki durgunluk nedeniyle şu anda kimse o bölgeyi düşünecek durumda değil belki ama piyasaların düzelmesiyle birlikte o bölgede de değer artışları görülecektir. Özellikle de projenin tamamlanmasıyla değer artışları olacaktır."
YABANCILARIN MARKAJINDA
TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı Kenan Emik, Kuzey Marmara Otoyolu güzergahının etki ettiği bölgelerdeki gayrimenkul sektörünü de canlandırdığını söylüyor. Emik, proje güzergahının açıklanmasıyla Kanal İstanbul projesi gibi diğer mega projelerin çevresindeki arsa ve tarla değerlerindeki artışlara dikkat çekiyor.
Özelikle Üçüncü Havalimanı ve Kanal İstanbul güzergahı üzerinde Çinli yatırımcıların lojistik merkezler kurmak üzere yatırım arayışları yaptığı biliniyor. Çinliler bu bölgede lojistik yatırımlar yapmak isteyen gruplarla görüşmeler yürütüyor.
Çinliler'in yatırım yapmaktan ulaşıma kadar birçok konuda ülkemizi markaja aldığına dikkat çeken Babacan Holding Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Babacan, Üçüncü Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu'nun Çinliler için çok önemli olduğunu, Çin'de yapılan yarı mamul ürünlerin ülkemizde tamamlanıp Avrupa'ya gönderilmesinin planlandığını söylüyor. Babacan, sözlerine şöyle devam ediyor: "Arnavutköy bölgesinde yatırımlar yapıyoruz. Biz de lojistik anlamda 5-6 yabancı şirketle bölgede, taşıma, yarı mamul taşıma ve yarı mamulü birleştirme gibi konularda neler yapabileceğimize yönelik görüşmeler yaptık. Raylı sistem güzergahı, havalimanı tamamlanınca bu firmalar harekete geçecektir. Önümüzdeki dönemde yatırım kararları netleşecektir."
GÖRKEM ÖĞÜT/ ENDEKSA CEO'SU"TAMAMLANINCA DEĞER ARTIŞI DEVAM EDER"
"Kuzey Marmara Otoyolu projesi kapsamında trafiğe açılan Silivri-Yavuz Sultan Selim Köprüsü-Pendik güzergahının ardından yıl sonuna kadar Pendik-Osmangazi Köprüsü arasındaki güzergahın da açılması planlanıyor.
Sakarya'nın Akyazı ilçesine kadar gidecek otoyolun tamamının ise 2019 yılı sonunda trafiğe açılması hedefleniyor. Projenin trafiğe tamamen açılmasından sonra da ulaşımın rahatlaması nedeniyle bahsi geçen bölgeler üzerinde değer artışının devam edeceğini öngörüyoruz."
İBRAHİM BABACAN/BABACAN HOLDİNG YKB.'MODERN İPEK YOLU HAYATA GEÇİYOR"
"Raylı sistemin geçeceği İpek Yolu niteliğinde bir yol. Dünyanın fabrikası olan Çin'in Avrupa'ya ulaşımını bu yol sağlayacak. Çin'in İpek Yolu projesinin önemli bir kısmı da Üçüncü Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu ile ülkemizden geçiyor. Gemiyle iki ayda giden bir yük raylı sistemle 3-4 günde Avrupa'ya gidecek.
Üçüncü Havalimanı'nın da orada olmasıyla bazı ürünler de havayoluna bağlanacak. Çinliler yatırım yapmaktan ulaşıma kadar her konuda ülkemizi markaja almış durumdalar. Kanal İstanbul'un da yapılması sürece katkı sağlayacak."
VEYSEL BAKGÖR/BAKYAPI GROUP YKB."DEĞER ARTIŞI KAÇINILMAZ"
"Çağımızda ulaşım giderek önem kazanıyor, insanlar ve ürünlerin bir yerden başka bir yere ulaştırılması hayatı kolaylaştırıyor. Bu süreçte dünyada olduğu gibi ülkemizde de ulaşım projeleri geçtikleri bölgelerin değerlenmesini, gelişmesini sağlıyor. Otoyolların etraflarındaki yerlere değer katması kaçınılmaz.
Çünkü ulaşım yatırımlar için en önemli unsur. Kuzey Marmara Otoyolu süreç içinde çevresini daha da değerlendirecektir. Ulaşılabilir bölgeler her zaman için değer kazanıyor, otoyollar da yatırımcıları çekmeye yardımcı oluyor."
ETKİ ALANI DEĞERLENDİ
Kuzey Marmara Otoyolu, daha tamamlanmadan etki alanındaki bölgelere değer katmaya başlamış durumda. Çatalca ve Silivri de bu bölgeler arasında yer alıyor. Kenan Emik, Çatalca ve Silivri'de otoyol güzergahı üzerinde yer alan tarlaların değer aralığının 2011 yılında 50-75 TL/ m2 iken 2015 yılında 200-300 TL/m2 seviyelerine kadar yükseldiğini, bugün ise aynı bölgelerde 300-550 TL/m2 değer aralığına kadar çıkabildiğini belirtiyor.
Otoyol güzergahına yakın bir diğer bölge olan Beykoz'da ise güzergaha yakın köylerdeki arsa değerlerinin 600-bin TL/m2 bandında olduğu görülürken, son üç yılda arsa değerlerinin 2,5 kata kadar artış gösterdiği bölgelerin bulunduğuna da dikkat çekiliyor.
Otoyolun Anadolu ayağında, Çekmeköy Hüseyinli'de 2013 yılında 150-200 TL/m2 seviyelerinde olan tarlalar günümüzde 350-450 TL/m2 seviyelerinden, Pendik Kurna'da 2013 yılında 200-300 TL/m2 olan tarlalar günümüzde 500-650 TL/m2 seviyelerinden satılıyor.
KOCAELİ VE SAKARYA BÖLGESİ
Kenan Emik, otoyolun İstanbul sınırları dışındaki Kocaeli ve Sakarya bölgelerinde ise fiyat artış trendinin daha düşük seviyelerde olduğuna dikkat çekiyor. Emik, "Liman-İzmit bölgesinde arsa değerlerinin son üç yılda yaklaşık iki kat artarak 100-120 TL/m2 bandında, İzmit-Akyazı aksında ise 70-100 TL/m2 bandında olduğu görülüyor" diyor.
Kocaeli Gebze Pelitli'de 2013 yılında 200-275 TL/m2 seviyelerindeki tarlalar bugün 400-550 TL/m2 seviyelerine ulaşırken, Gebze Tavşanlı'da 2013 yılında 100-150 TL/ m2 seviyelerindeki tarlalar da 250-350 TL/m2 seviyelerine ulaşmış durumda.
Sakarya'da en çok yükselişin görüldüğü Adapazarı Doğancılar'da 2013 yılında 50-70 TL/ m2 seviyelerinden satılan tarlalar bugün 60-120 TL/m2 seviyelerinden satılıyor.
Adapazarı Poy-razlar'da 2013 yılında 40-60 TL/m2 seviyelerindeki tarlalar 60-140 TL/m2 seviyelerine, Akyazı Çatalköprü'de 2013 yılında 120-160 TL/m2 seviyesindeki tarlalar 120-160 TL/m2 seviyelerine, Akyazı Türkormanköy'de 2013 yılında 60-80 TL/ m2 seviyelerindeki tarlalar da bugün 100-120 TL/ m2 seviyelerine ulaşmış durumda.
Kenan Emik, inşaatı devam eden otoyol güzergahında, proje etkisinin konut ve ticari ağırlıklı olan projelerde henüz çok belirgin bir şekilde hissedilmediğine işaret ediyor. Emik, 2019'un ikinci yarısından itibaren geliştiricilerin hattaki boş arsa stokuna yönelmelerinin beklendiğini de vurguluyor.
GAYRİMENKULLERE ETKİSİ
Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, 2016'da trafiğe açılan Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün devamı niteliğinde olan ve Silivri Kınalı-Sakarya Akyazı arasında yer alan Kuzey Marmara Oto-yolu'nun güzergahında bulunan veya bağlantı yolları olan bölgelerdeki gayrimenkul fiyatlarında yüzde 44 ile yüzde 92 arasında değişen oranlarda artışa neden olduğunu ifade ediyor.
Tekirdağ, İstanbul, Kocaeli ve Sakarya'da değer artışları olduğunu ifade eden Öğüt şunları söylüyor: "En çok değer artışının görüldüğü Sakarya'da konut fiyatları son dört yıllık süreçte yüzde 92 oranında arttı. Kentte ortalama konut metrekare satış fiyatı bin 760 TL olurken, konut yatırımının geri dönüş süresi 21 yıl olarak hesaplanıyor.
Kocaeli'de son dört yılda konut fiyatları yüzde 80'lik artış göstermiş durumda. Burada da ortalama konut metrekare satış fiyatı bin 872 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 22 yıl."