Son dönemde önemli tartışma konularından biri olan müsilaj, Marmara'nın kabusu oldu. Sahil şeridinde yazlık kiralamaları dururken, temizleme sürecinin uzaması halinde yazlık bölgelerinde gayrimenkul fiyatlarının düşmesinden endişe ediliyor.
25 Temmuz 2021 tarihli sayıdan
Marmara Bölgesi ve çevresini etkisi altına alan deniz salyası olarak da adlandırılan müsilaj, sahil şeridinde yaşayanların tadını kaçırdı. İstanbul başta olmak üzere, Tekirdağ, Kocaeli, Yalova, Bursa, Balıkesir, Çanakkale ve Edirne'ye bağlı beldelerde yazlık konutlar, müsilajdan birinci derecede etkilenmiş durumda. Bu bölgelerde sezonluk ev kiralamayı planlayanlar Ege Bölgesi'ne yöneldi.
Denge Gayrimenkul Değerleme, müsilajın gayrimenkul sektörüne etkilerini Ekonomist Dergisi için araştırdı. Araştırmada, müsilajın görüldüğü bölgelerde yazlık konutların kiralanmalarını olumsuz yönde etkilediğine ve uzun vadeye yayılması halinde satış fiyatlarını da düşürebileceğine dikkat çekiliyor.
ÇÖZÜM UZUN SÜREBİLİR
Okulların kapanması ve yaklaşan Kurban Bayramı ile birlikte büyük kentlerde yaşayanlar tatil planlarını hızlandırırken, pandemi döneminde yazlık kiralamaları öne çıkmıştı. Bu durum gayrimenkul piyasasını hareketlendirdi.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Ancak son dört aylık dönemde deniz yaşamına büyük zarar veren müsilajın yayılması, yazlık bölgelerdeki gayrimenkul piyasasını da olumsuz yönde etkilemeye başladı.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, yerel yönetimler ve üniversiteler sorunun çözümü için eylem planları hazırlayıp harekete geçseler de geniş bir alana yayılan sorunun çözümlenmesinin 2-3 yılı bulabileceğine dikkat çekiliyor.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor Kontrol Müdürü Mehmet Ali Hartavi, yaz tatili planlarının yapıldığı şu günlerde müsilajın yazlık konutları birinci derece etkilediğini söylüyor.
YAZLIKLAR ETKİLENECEK
Sorunun uzun vadeye yayılması halinde yazlık bölgelerdeki konutlara olan talebin olumsuz etkileneceğine dikkat çeken Hartavi, "Sezonluk ev kiralama niyetinde olan yatırımcıların beklemeye geçtiği ya da Ege'de farklı bölgelere yöneldiği görülüyor.
Bu durum henüz satış fiyatlarını etkilememesine karşın yazlık konut talebi üzerinde olumsuz etkilere yol açmaya başladı. Uzun vadede fiyatlara da yansıyacağını söyleyebiliriz" diye konuşuyor.
Bu dönemde özellikle havuzlu sitelerdeki yazlıklar ile müstakil havuzlu villalar rağbet görmeye başladı. Hartavi, "Sorun devam ettiği müddetçe, yazlık bölgelerde havuzlu konutlara ilgi gitgide artacak. Havuzu bulunmayan konutlara talebin sınırlı kalacağı ve bu noktada havuzu bulunan konutların bulunmayanlardan fiyat olarak ayrışacağını söyleyebiliriz" diyor.
NERELER ETKİLENDİ?
Denge Değerleme'nin araştırmasına göre, Marmara Denizi kıyılarında İstanbul'a bağlı Silivri, Büyükçekmece, Adalar plajları; Tekirdağ'a bağlı, Şarköy, Marmara Ereğ-lisi; Kocaeli'ye bağlı, Bayramoğlu; Yalova'ya bağlı Çınarcık, Çiftlikköy, Esenköy, Armutlu; Bursa'ya bağlı Büyükkumla, Mudanya, Gemlik; Balıkesir'e bağlı, Avşa, Marmara Adası, Bandırma, Erdek, Çanakkale'ye bağlı, Eceabat, Gelibolu, Biga gibi tatil beldelerindeki yazlıklar sorundan etkileniyor.
Müsilajın Karadeniz ve Kuzey Ege'de de görülmesiyle beraber, İstanbul'a bağlı Şile, Riva, Kilyos; Çanakkale'ye bağlı Saroz, Gökçeada, Edirne'ye bağlı Erikli, Mecidiye de durumdan olumsuz etkilenme tehdidiyle karşı karşıya. Bandırma, Biga, Erdek ilçeleri, Marmara ve Avşa Adaları bölgesinde değerlerde müsilaj kaynaklı belirgin bir değişiklik görülmedi.
Ancak bu bölgelerde yazlık amaçlı konut almak ve yatırım yapmak isteyenler beklemeye geçti. Kısa vadeli bir çözüm üretilemezse özelikle Erdek ilçesi, Marmara ve Avşa adalarında yazlıkların değerinin önemli ölçüde düşmesi bekleniyor.
Bursa'nın Gemlik, Mudanya'da alım satımda azalma görülmezken değer artışlarında duraklama oldu. Yaz kış yaşanılan Gemlik merkezde alım ve satımlar normal devam ederken, Küçük Kumla ve Büyük Kumla gibi sayfiyelerde fiyatlar düşmedi ama alım-satım ve kiralamalar durdu. Bur-sa'nın Karacabey ilçesinin Kurşunlu ve Bayramdere beldelerinde müsilaj etkisiyle satışlar durdu.
BAHÇELİ EV AVANTAJI
Müsilajın yazlık piyasasında yarattığı tedirginliğe rağmen, sektör temsilcileri umutlarını canlı tutmaya çalışıyor. İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, müsilajın gayrimenkul piyasasını etkileyeceğini ama çok büyük düşüşler olmasını beklemediklerini söylüyor.
Aşa, "Genelde yazlık evler pandemiden dolayı tercih edildi, insanlar denizden ziyade bahçeli eve yönlendiler. Koku olayı ve denizin kullanılamaması gibi sebeplerden müsilaj, gayrimenkul piyasasını mutlaka etkileyecektir ama çok büyük düşüşler olmayacaktır" diye konuşuyor.
Müsilaj nedeniyle gayrimenkul fiyatlarının kısa vadede düşmeyeceğini belirten Agra Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı ve Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Nihat Şen de problem kaynağından çözülmeyip kalıcı hale gelmesi durumunda gayrimenkul değerlerinde düşme tehlikesi olabileceğini söylüyor.
Şu anda konut bulamama sıkıntısı olduğunu, fiyatların inşaat maliyetleri ve talep artışı nedeniyle çok yüksek seyrettiğini kaydeden Şen, "Bu yüzden konut fiyatlarını şu an belirleyecek ana etken müsilaj değil ama problem çözülmezse fiyatlarda düşüş meydana gelecektir.
Yaşam olmayan, sağlık olmayan, çevresel kirlenmenin olduğu yerde yaşam daha kaliteli olmayacağından gayrimenkul değerli olmayacaktır" diyor. Gayrimenkul Uzmanı Hakan Erilkun ise müsilajın gayrimenkul piyasasında fiyatları aşağı yönde etkileyecek bir durum yaratmasını düşünmediğini söylüyor. Erilkun, "Bu durumun çok uzun süreceğini düşünmüyorum. O nedenle fiyatlara da düşüş olarak yansımayacağı görüşündeyim" yorumunu yapıyor.
MEHMET ALİ HARTAVİ / DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME “SÜRE UZARSA FIYATLAR DÜŞER”
"İnşaat maliyetlerinde geçtiğimiz yıldan bu yana ciddi artışlar görülmesi, yeni konut üretiminin kısıtlı olması nedeniyle müsilajdan doğrudan etkilenen bölgelerde fiyatlar henüz bir reaksiyon göstermedi. Sorunun uzun vadede devam etmesi halinde yaz-kış yaşamaya elverişli olmayan, tatil beldesi niteliğindeki bölgelerde ciddi anlamda düşüşler bekleniyor."