Çanakkale Boğazı'nda Lapseki ve Gelibolu ilçeleri arasında inşa edilen 1915 Çanakkale Köprüsü, Çanakkale Deniz Zaferi'nin 107'nci yıldönümü olan 18 Mart 2022 tarihinde açılacak. Ulaşımın yalnızca deniz yolu ile sınırlı olduğu bölgede, Avrupa ve Asya arasında İstanbul hariç ilk defa bir köprü bağlantısı kuruluyor.
20 Şubat – 05 Mart 2022 tarihli sayıdan
2017 yılında temelleri atılan köprünün yapılacağına dair söylentilerin başladığı 2011 yılından itibaren bölgede tarlalar, imarlı arsalar ve konutlar her geçen yıl değer kazandı. Tapu işlemlerinin de son bir yılda zirve yapması bölgeye olan ilginin bir diğer göstergesi oldu.
Köprünün açılmasına sayılı günler kala TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin Ekonomist Dergisi'ne yaptığı özel çalışma ile bölgedeki arazi fiyatlarındaki değişime mercek tuttuk.
Çalışmaya göre, köprüye en yakın bölgeler olan Gelibolu, Lapseki, Kocaveli, Gazi Süleyman Paşa ve Suluca başta olmak üzere etki alanında kalan diğer bölgelerde de imarlı ve imarsız arazilerde yüzde 100'lere ulaşan fiyat artışı görüldü.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Türkiye'nin son yıllarda hayata geçirdiği mega projelerden biri olan 1915 Çanakkale Köprüsü, 88 km otoyol ve 13 km bağlantı yolundan oluşuyor. Cumhuriyetin 100'üncü yılını simgeleyen 2023 metre ana açıklığı ile dünyanın en uzun açıklığa sahip asma köprüsü ve 318 metrelik kuleleri ile dünyanın en yüksek asma köprüsü unvanlarını da alması bekleniyor.Çanakkale Deniz Zaferi'nin 107'nci yıldönümü olan 18 Mart'ta açılması planlanan, 7,1 milyar TL yatırım bedeline sahip olduğu açıklanan köprü ile Çanakkale Boğazı geçişi 6 dakikaya inecek. Köprü ve otoyol bağlantıları tamamlandığında tüm Marmara bölgesi karayolu ile bir ring halinde erişilebilir hale gelecek.
Gebze-İzmir otoyolu ile de bağlantısı düşünüldüğünde tüm Marmara ve Ege kesintisiz
şekilde karayolu ile bağlanacak. Lojistik ve karayolu taşımacılığını etkileyecek olan projenin zamanla sanayi sektörünü de geliştirmesi bekleniyor.
2011 yılında yapılmasına ilişkin söylentilerin başladığı köprü daha yapımı netleşmeden Çanakkale ve bölgesinde konuttan tarlaya imarlı arsalara kadar tüm gayrimenkullere değer katmaya başladı. Köprünün tamamlanmaya yaklaştığı şu günlerde de değer artışı sürüyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı çalışma ile bölgedeki değişime ve gelecek beklentilerine mercek tutuk.
2017 yılında temelleri atılan köprü projesinin açılış tarihinin yaklaşmasıyla projenin etkileşim bölgelerinde metrekare birim fiyatlarının artışı devam ediyor. Çalışmayı gerçekleştiren TSKB Gayrimenkul Değerleme
A.Ş. Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Nupel Buluttekin, köprünün ayaklarının yer aldığı Avrupa yakasında Gelibolu ilçesi ve Asya yakasında Lapseki ilçesi çevresinde arsa ve tarlalarda, projenin açıklanmasının ardından yaklaşık iki kat oranında değer artışı görüldüğünü söylüyor.
İKİ KAT ARTTI
1915 Çanakkale Köprüsü'ne bağlanacak olan otoyolun geçiş noktasında yer alan Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezlerinde yer alan gay-rimenkulleri önemli ölçüde etkilendi. Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezlerindeki konut fiyatlarına bakıldığında Lapseki ilçe merkezinde 2020 yılında 2.000-2.650 TL/m2 seviyesinde olan değerler bu yıl şubat ayı itibarıyla 3.500-5.500 TL/ m2 seviyelerine gelirken, aynı dönemde konut metrekare birim fiyatlarında yüzde 75-100 artış oldu.
Köprünün Gelibolu tarafında ise ilçe merkezinde yer alan konut fiyatları 2020 yılında 2.250-3.000 TL/m2 seviyesinde iken 2022 yılı şubat ayı itibarıyla 4.750-5.750 TL/m2 seviyelerine kadar ulaşarak yaklaşık iki kat oranında artış yaşandığı görülüyor.
Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezlerindeki konut imarlı arsalar incelendiğinde, 2020 yılında Gelibolu ilçe merkezinde birim metrekare fiyatları 1.000-1.500 TL/m2 seviyelerinde iken, 2022 yılı başında 1.8003.500 TL/m2 seviyelerine ulaştı. Nupel Buluttekin, arsaların konumlarının otoyol ve denize yakınlığına göre daha çok artış gösterdiğine dikkat çekiyor.
Lapseki ilçe merkezinde yer alan konut imarlı arsalarda ise benzer bir durum söz konusu olup 2020 yılında 1.000-1.700 TL/m2 aralığında olan fiyatların 2022 yılının şubat ayı itibarıyla 1.500-3.150 TL/m2 seviyelerine ulaştığı görülüyor. İlçe merkezlerinde yer alan konut imarlı arsaların 2020'nin son çeyreğine kıyasla yaklaşık iki kat artmış olması dikkat çekiyor.
Lapseki ilçe merkezine yakın konumda bulunan Gazi Süleymanpaşa Mahallesi'nde ise konut imarlı arsa fiyatları, 2020 yılında 1.300-1.600 TL/m2 sevi-yelerindeyken, 2022 yılının başında 2.500-4.500 TL/m2 seviyelerine yükseldi.
Buluttekin, "Belirtilen birim değer aralığı arsaların mahalle merkezinde olup olmama durumuna ve yüz ölçümüne göre değişiklik gösterirken geniş bir aralıkta pazarlanıyor. Mahallenin köprünün ayağına oldukça yakın konumlanması sebebiyle de 2020 yılı birim değerlerine kıyasla yaklaşık 2,5 kat artış olduğu görülüyor" diye konuşuyor.
İMAR BEKLENTİSİ
Köprünün Gelibolu tarafında konumlanan Kangırlı Mahallesi'nde konut imarlı arsaların 2020 yılında 300-500 TL/m2 seviyesindeki birim satış fiyatları bu yıl 450-750 TL/m2 düzeylerine ulaştı. Yine Gelibolu tarafında yer alan Terzialan Mahallesi'nde 2020 yılında 145-165 TL/m2 olan konut imarlı arsaların 2022 yılı şubat ayı itibarıyla 200-
350 TL/m2 seviyelerine geldiği görülüyor.
Buluttekin, köprünün etkileşim alanında kalan ve henüz imara açılmamış bölgeler incelendiğinde ise tarla nitelikli taşınmazların birim metrekare fiyatlarının, 2020 yılına kıyasla ortalama yüzde 60 oranında arttığını söylüyor.
Potansiyel arz eden yerler olması sebebiyle 2017'de birim fiyatlarında ani yükselişler yaşayan Hacıgelen ve Balcılar'daki tarlaların birim metrekare fiyatlarında bu yılın şubat ayı itibarıyla diğer mahallelere oranla daha az hareketlilik oldu.
Köprünün açılması ile birlikte henüz imara açılmayan bölgelerde imar türü ve yapılaşma koşullarının belli olması ve plan doğrultusunda hangi bölgelerin öne çıkacağının netlik kazanması bekleniyor.
Hayata geçtiğinde İstanbul Boğazı'ndaki ağır transit trafik yükünü azaltarak Batı Anadolu'daki batı-doğu aksı yoğunluğunu güney yönüne doğru dengelemesi beklenen köprünün aynı zamanda Türkiye'nin batısındaki otoyol entegrasyonunda da önemli bir rolü bulunuyor.
1915 Çanakkale Köprüsü ve otoyol bağlantıları, 324 km'lik Kınalı-Tekirdağ-Çanakkale- Savaştepe Otoyolu Projesi'nin önemli bir bölümünü oluşturuyor.
1915 Çanakkale Köprüsü ve köprüye ulaşımı sağlayan otoyol hattı, Malkara'da yerleşim alanının güneyinden başlayarak Şarköy'ün batısından geçtikten sonra Gelibolu Yarımadası'na ulaşıyor.
Gelibolu'nun kuzeyinden ilerleyen otoyol, Avrupa'da Sütlüce köyü, Asya'da Lapseki ilçesinden geçerek Asya yakasında Umurbey'e ulaşıyor. Projenin Balıkesir'de Gebze-Orhangazi-İzmir otoyolu ile bağlanarak Marmara ringini tamamlaması bekleniyor.
1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile belirlenen, İstanbul-Tekirdağ-Çanakkale-Balıkesir hattı boyunca uzanacak olan otoyol güzergahı ile inşa edilen köprü, bölge genelinde gayrimenkul piyasasını etkileyen en önemli unsur haline geldi.
Yol ve köprü gibi ulaşım projelerinin, geçtikleri bölgelerde ve etki alanlarında yer alan gayrimenkuller üzerinde genellikle değer artışı etkisi bulunuyor.
Köprünün faaliyete geçmesiyle birlikte bölgede beklenen fonksiyon değişiklikleri ile kentsel yatırımların hız kazanması ve bölgenin ekonomik profilinin, tarımsal faaliyetlerin yanında çevre illerdeki lojistik ve sanayi sektörüne de eğilim göstermesi öngörülüyor.
ALTERNATİF GÜZERGAH
Avrupa'dan kara yolu ile gelen tırlar ve araçlar için alternatif bir geçiş güzergahı yaratılıyor, özellikle
Çanakkale genelinde gayrimenkul piyasasında ciddi bir hareketlilik ve değer artışı yaşandı.
Hareketliliğin köprü temellerinin atıldığı 2017'de başladığını belirten Eva Gayrimenkul Değerleme İzmir Bölge Müdür Yardımcısı Bahar Şenyurdusev, o dönemde spekülatif bir ortam varken köprü açılışının yaklaşmasıyla daha oturmuş değerler görüldüğünü, bölgede gayrimenkul piyasasında değer artışı ve talebin devam ettiğini söylüyor.
Şenyurdusev, "Çanakkale genelinde konut değerlerinde son bir yılda takribi yüzde 30-35'lik artış gerçekleşti. Lapseki ve Gelibolu'da yüzde 35-40 seviyesinde iken, turizm potansiyelinin de yüksek olduğu Ayvacık, Gökçeada ve Bozcaada'da konut değerlerinde yüzde 37 ile 50 civarında artış gözleniyor. Bu artışlarda bölge gelişimi kadar konut stokunun talebi karşılayacak hızda gelişmemesinin de rolü var" diye konuşuyor.
Köprüsü ile birlikte, İstanbul-Bursa-İzmir üçgeninde kalan bölgede, yatırımların artması bekleniyor. Uzun vadede bölgeye olan yatırımların artması ile bölge nüfusunun da artacağı buna bağlı olarak konut ve ticari gayrimenkul gelişimlerinin de artacağını öngörülüyor.
Bölgede önümüzdeki dönemde imara açılmamış bölgelerin hızla imara açılması, köprünün İzmir Otoyolu'na bağlanması için gereken ulaşım planlarının yapılması ile İzmir ve Kuzey Ege ile ulaşım bağlantılarının güçlendirilmesi çalışmalarının da hızlanması bekleniyor.
Bunlar olduğu zaman sanayi, turizm ve konut piyasasında hareketliliğin büyüyerek devam edeceği, bu gelişimlerle bölgeye olan yatırımların şekilleneceği, talep ve değer artışının da devam edeceği öngörülüyor.
YATIRIMLAR ARTACAK
Bursa-İstanbul-İzmir üçgeninde sanayi bölgeleri arasında kaliteli yollarla bağlantı sağlanmasıyla yeni sanayi yatırımlarının oluşması, özellikle Bursa, İstanbul, Gebze sanayi bölgelerindeki yoğunluğuna alternatif yeni sanayi bölgelerin oluşması, Çanakkale, Biga ve Ezine'de yer alan sanayi bölgelerine olan talebin artması bekleniyor.
Çünkü şu anda Bursa, Yalova bölgelerinde arazi fiyatları sanayi yatırımı fizibiliteleri olumsuz etkileyecek kadar yükseldi. Çanakkale Köprüsü, aslında son yıllarda yapılan, önemini zaman geçtikçe daha çok anlaşılacak olan ülkemiz için en önemli stratejik altyapı yatırımların biri.
Orta ve uzun vadede sadece yapıldığı kentleri değil bölgenin güney coğrafyasını ülkemizin önemli bir sanayi ve lojistik coğrafyası haline getirecek.
Ulaşım bağlantılarının kuvvetlenmesiyle büyük metropollerden uzaklaşmak isteyenlerin oluşturacağı taleple Çanakkale, Ayvacık-Küçükkuyu bölgesi ile Kuzey Ege'de ikincil konutlara olan talep artacak. Çanakkale-Balıkesir arasında yer alan Kazdağları, Ayvacık, Akçay, Ayvalık bölgesinde, Geyikli, Bozcaada bölgesinde turizm potansiyeli ve yatırımlarının da artması bekleniyor.
KAZANÇLI BÖLGE
Özellikle Lapseki ve Gelibolu'da büyük parsellerin bulunmaması bölgedeki en büyük sıkıntı çünkü 20 dönümün üstündeki pek çok yer yatırımcılar tarafından alınmış durumda. Son beş yıldaki alımların yüzde 65'i yatırım amacıyla gerçekleşirken doğası ve İstanbul'dan 4,5 saat yakınlıkta olması da yatırımların bu bölgede yoğunlaşmasını sağlıyor.
Dünyanın en uzun asma köprüsü olan Çanakkale Köprüsü de bölgeyi ihya ediyor. Çanakkale bölgesi toprak yatırımında Türkiye'nin yatırımcısına yüksek kazanç sağlayan bölgelerinden biri olduğuna dikkat çeken Gayrimenkul Uzmanı Hakan Erilkun, köprünün açılışı öncesinde arsa arazi alımlarının perakende hızıyla gerçekleştiğini söylüyor.
Gelibolu yakasında büyük bölümün sit alanı ve şehitlik olmasından ötürü yatırım için ilk sırada Lapseki, sonra Çan ve Biga tercih ediliyor. Lapseki'nin doğası, bakirliği ve köprüye hakim konumu bu bölgeyi cazip kılıyor. Lapseki'de rayiç değerler büyük değişiklik gösterse de bölge genelinde avantajlı noktalarda bir dönüm arazi vasfında toprağın bedeli 40 bin TL'den başlıyor.
Lapseki'de en çok talep gören noktalar ise köprüye 15 dakika mesafede bulunan ve bölgenin en yeşil noktası olan Güreci, Alpagut, Çardak ve Mecidiye bölgeleri. Bu bölgelerde dönüm fiyatları 55 bin TL'den başlıyor, konumuna göre 90 bin TL'ye kadar çıkabiliyor. Lapseki'de fiyatların en yüksek olduğu noktalar köprünün yakınındaki Suluca, Subaşı, İlyasköy, Şahinli; bu bölgelerde bir dönüm arazi fiyatı 180 bin TL'ye kadar çıkabiliyor.
SANAYİ BÖLGELERİ
Çan ve Biga da köprü manzarası olmamasına rağmen bölgenin sanayisinin bu iki noktada toplanmasından ve fiyatların Lapseki'ye göre çok daha makul olmasından dolayı bu bölgelerde de büyük bir yoğunluk yaşanıyor. Bu iki bölgenin bir diğer artısı özellikle organik tarıma elverişli büyük parselli toprakların bulunması.
Çan'da dönümü 10 bin TL'ye yatırım yapmak mümkün. Bölgede en gözde noktalar termal suyun bulunduğu Bardakçılar, Hamdi Bey ve Yenice. Bu noktalarda avantajlı konumdaki arazilerde dönüm fiyatları 30 bin TL'den başlıyor. Yerleşim amaçlı yatırımlarda Kaz Dağları'na yakınlık önemli.
Hakan Erilkun, "Çanakkale gibi imara açılacak ve her karış toprağın büyük değer kazandığı noktalarda toprak yatırımı yaparken toprağın cinsinden konumuna, büyüklüğünden şekline kadar yüzlerce faktör etki eder.
Bir başka ifade ile çok avantajlı görülen bir arazi aslında gelecekteki şekillenme ile ilgili detay bilgisi olmayan birinin hatalı öngörüsü ile beklenen getiriyi sağlayamayabilir. Bölgenin hakimi uzmanlara danışılmalı" uyarısında bulunuyor.
MAKBULE YÖNEL MAYA TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ “MARMARA VE EGE BÖLGELERİNİ DE GELİŞTİRECEK”
“1915 Çanakkale Köprüsü'nün öncelikle Çanakkale'ye, sonrasında bağlantı yollarının geçtiği yol güzergahı üzerinde önemli etkileri olacaktır. Daha büyük perspektiften baktığımızda ise Marmara ve Ege bölgeleri için de gelişmelere neden olacağını düşünüyorum.
Özelikle turizm, sanayi ve lojistik sektörleri için yeni gelişme alanları yaratacak, kentleri yakınlaştırması nedeniyle özelikle Çanakkale nüfusunun artış trendinde olacağı bir dönemi yakın gelecekte göreceğimizi düşünüyorum. Çanakkale Köprüsü ve otoyol bağlantıları tamamlandığında tüm Marmara bölgesi karayolu ile bir ring halinde erişilebilir hale gelecek.
Diğer taraftan da Gebze- İzmir otoyolu ile de bağlantısı düşünüldüğünde tüm Marmara ve Ege kesintisiz şekilde karayolu ile bağlanacak. Bu durum başta lojistik ve karayolu taşımacılığını etkileyecek. Köprü ve otoyol projesinin çevresinde zamanla sanayi sektörü de gelişecek ve karayolu ile kesintisiz ulaşım kentleri birbirine daha yakınlaştıracak.
Dolayısıyla otoyolun geçtiği akstaki kentler arasında göç yaşanabileceğini düşünüyorum. Otoyol ile kısalan mesafeler insanların devamlı ikamet ettikleri evleri, kentleri değiştirmelerine neden olabiliyor. Aksın önemli bir kısmının turizm güzergahında olmasının da turizm sektörüne etkileri olacaktır."
ZEYNEP TANDOĞAN / HEPSİEMLAK GENEL MÜDÜRÜ “BÖLGEYE TALEP SÜRECEK”
“İnşaat maliyetlerinin artışı sebebiyle arsa piyasası bir süredir durgun. Fakat köprünün geçtiği bölgelerde konut tipi gayrimenkul talebi özellikle yazlık kategorisinde artıyor. Yine 2017'de Lapseki'de konut metrekare fiyatları ortalama bin 230 TL iken bugün 5 bin 391 TL. Arsa fiyatları ise Gelibolu ve Lapseki'de değişiyor.
Köprü sayesinde Lapseki'deki feribota ihtiyaç kalmadan direkt karşıya geçiliyor olması Lapseki'deki fiyatları düşürürken Gelibolu'daki fiyatları arttırmış durumda. Ulaşım kolaylığı her zaman tercih sebebidir. Dönemsel durgunluklar yaşansa da bölgeye olan talebin artarak devam edecektir."
M. HAKAN ÖZELMACIKLI / ALTIN EMLAK GM. “GÜZERGAHLARLA SÜREÇ NORMALLEŞECEK”
“Köprünün temellerinin atılmasından bu yana bölgeye artan ilgi nedeniyle arsa ve arazilerin satış hareketliliği de oldukça arttı. Lapseki bölgesinde, sahil şeridi boyunca ve özellikle Biga'da ağırlıklı oldu. Son bir yılda toplam 41 bin 150 satış yapılırken; Çanakkale Biga'da 33 bin 475 adet, Çanakkale Merkez'de 31 bin 375 adet, Gelibolu'da 20 bin 858 tapu işlemi yapıldı.
Önümüzde Yalova örneği var. Oradan edindiğimiz tecrübeyle köprü açılana kadar yoğunluğun ve ilgilinin artacağını sonrasında bir süre durağanlaşacağını, bağlantı yolları ve güzergahların belirlenmesiyle sürecin tekrar normalleşeceğini söyleyebiliriz."
HAKAN ERİLKUN / GAYRİMENKUL UZMANI “YÜZDE 45’LİK ARTIŞ BEKLİYORUZ”
“Çanakkale toprak yatırımında Türkiye'nin en kazançlı bölgesi olmaya devam ediyor. Bölgedeki tek sorun köprüye yakın noktalarda özellikle Lapseki ve Gelibolu'da büyük parsellerin bulunmaması çünkü 20 dönümün üstündeki pek çok yer yatırımcılar tarafından alınmış durumda.
Bölgede son beş yıldaki alımların yüzde 65'i yatırım amacıyla gerçekleşti. Çanakkale gibi imara açılacak ve her karış toprağın büyük değer kazandığı noktalarda toprak yatırımı yaparken bölgeye hakim uzmanlara danışılmalı. Son bir yılda yüzde 40 artan fiyatlar önümüzdeki altı ay içinde yüzde 45 oranında daha artacaktır."
ALPHAN MANAS / ERA REAL ESTATE ÜLKE BAŞKANI “FİYATLAR YUKARI GİTTİ”
“Çanakkale Köprüsünün açılacak olması bölgeye ilgiyi olduğundan daha fazla artırmadı. Sadece öncesinde şişen fiyatları daha da yukarıya çekti. Genel olarak arazi satışı bekleme sürecine geçti. Köprü açıldıktan sonra daha yüksek rakama satma beklentisi oluştu.
Çanakkale'de ciddi anlamda bir arz sıkıntısı var. Hazırda konut bulunmaması sektörü zorluyor. Toprak yatırımlarında da rakamların el yakması satış adetlerini etkiliyor. Türkiye genelinde çok parlak bir dönem beklemiyoruz ama elimizdeki müşteriler ve sektör geçmişimiz sayesinde süreci en az zararla devam ettirmeyi düşünüyoruz."
GÖRKEM ÖĞÜT / ENDEKSA CEO’SU “CAZİP OLMAYA DEVAM EDECEK”
“Bölgenin ulaşımının kolaylaşması, Çanakkale'yi gayrimenkul yatırımı için cazip konuma getirdi. Endeksa.com verilerine göre, Çanakkale genelinde konut imarlı arsalar, son bir yılda yüzde 39, 4 yılda yüzde 111 arttı. Tarla, bağ, bahçe fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 33 iken, dört yıllık değer artışı yüzde 100 seviyesinde.
Çanakkale genelinde konut imarlı arsaların ortalama metrekare satış fiyatı 875 TL, arazilerin ortalama metrekare satış fiyatı ise 60 TL. Konut fiyatlarında yıllık artış yüzde 65,4 yıllık artış yüzde 144 seviyesinde. Köprünün açılmasıyla bölge daha da gelişecek, konut ve ticari gayrimenkulde cazip olmaya devam edecek."