Gayrimenkul sektöründe son yıllarda aynı segmentte üretilen konutlar nedeniyle ciddi bir konut stoku oluştu. Yüksek kredi faizleri konut kredisi kullanımını caydırırken, parası olan yatırımcı da yüksek mevduat faizleri nedeniyle birikimlerini mevduatta değerlendirmeyi tercih ediyordu.
ARAM EKİN DURAN
eduran@ekonomist.com.tr
Merkez Bankası'nın faiz indirim kararıyla düşen konut kredisi faizleri, konut stokunu eritmek isteyen inşaat firmalarını harekete geçirdi.
Tabloları görmek için görsellere tıklayın.
Mesa'dan Nef'e, Tahincioğlu'ndan Sinpaş'a kadar markalı üreticiler, kredi faiz oranlarını düşen faiz oranlarının da altına çekmek, peşin alımlarda indirim yapmak, peşinatı ötelemek, peşinat miktarını indirmek gibi kampanyalar düzenliyor.
Bu kampanyaların konut alımlarını harekete geçirmeye başladığı ifade ediliyor. Türkiye'nin en hızlı büyüyen alanlarından biri olan gayrimenkul, ekonomideki daralma, konut kredisi faiz oranlarının yükselmesi, yatırımcının yatırımlarını mevduata yöneltmesi gibi sebeplerden satışlarında gerileme sürecine girmişti.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) faiz indirimi kararı sonrasında kamu bankaları öncülüğünde konut kredisi faizlerinde indirim yarışı başladı. Ziraat, VakıfBank, Halkbank ağustos ayında konut kredisi faiz oranlarını yüzde 0,99'a çekmişti. Bu dönemde özel bankalarda konut kredisi faizi yüzde 1,30'un üzerindeydi.
Son indirimle özel sektörde de konut kredisi faizi yüzde 1'e yaklaştı. Konut kredisi faizlerindeki düşüş konut stokunu eritmek isteyen inşaat firmalarını harekete geçirdi.
Mesa'dan Sinpaş'a, Tahincioğlu'ndan Nef'e kadar markalı üreticiler İstanbul'dan Ankara'ya, Bursa'dan Muğla'ya kadar farklı kentlerde konumlanan projelerinde düzenledikleri kampanyalarla, kredi faiz oranlarını düşen faiz oranlarının da altına çekme yarışına girdiler.
Kampanyalar, peşin alımlarda indirim sağlamak, peşinatı ötelemek, peşinat miktarını indirmek gibi seçenekler de içeriyor. Bahsi geçen kampanyaların konut alıcısını yeniden harekete geçirdiğine vurgu yapılıyor.
FAİZ ORANI ETKİLİ
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu, konut kredisi faizlerinin ipotekli konut satışlarına doğrudan etki eden ve buna bağlı olarak konut sektörüne de yön veren önemli dinamiklerden biri olduğunu söylüyor.
Konut kredisi faiz oranlarında meydana gelen bir değişim çok kısa bir süre içinde ipotekli satışlarda da hareketlilik yaratıyor. Örneğin ipotekli satışlarda 2018 yılında önceki yıla göre yüzde 41,5 oranında, 2019 yılının ilk yarısında ise geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 58,9 oranında daralma yaşanmıştı.
Ozan Kolcuoğlu, bu daralmada 2018 yılının ikinci yarısıyla birlikte önemli ölçüde artan konut kredisi faiz oranlarının etkili olduğuna işaret ediyor. Faizlerin düşmesiyle birlikte ağustos ayında ise ipotekli konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 168 artış gösterdi.
Ozan Kolcuoğlu, konut kredisi faiz oranlarında olumlu anlamda bir değişiklik olması durumunda konut satışlarında da hareketlilik yaşandığına dikkat çekiyor. Kolcuoğlu, "Bunun yanında diğer dinamikler ile birlikte, inşaat şirketleri tarafından düzenlenen kampanyaların da bu hareketliliği devam ettirmesi beklenir" diyor.
SATIŞLAR ARTIYOR
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) verilerine göre, Türkiye genelinde ağustos ayında satılan konut sayısı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 5,1 arttı. Ağustosta satılan konut sayısı 110 bin 538 oldu.
İpotekli (kredili) konut satışları da aynı dönemde yüzde 168 artarak 34 bin 148 adete ulaştı. Toplam konut satışlarının içinde ipotekli satışların payı yüzde 30,9 oldu. Verilere göre, ocak-ağustos dönemini kapsayan sekiz aylık süreçte el değiştiren konut sayısı ise 718 bin 570'e çıktı.
Bu yılın ilk yedi aylık döneminde konut satışları durgun geçse de yıl sonunda toplam konut satışının 1 milyonun üzerine çıkılabileceğine dikkat çekiliyor. Çünkü Türkiye'de evlenme, boşanma, yeni eve çıkma gibi nedenlerle yılda ortalama 750 bin konut ihtiyacı var.
Konut sahibi olmak isteyen 4 milyonun üzerinde aile bulunuyor. Faiz oranlarının yükselmesi, alım gücünün düşmesi gibi nedenlerle beklemede olan talebin düşük faiz oranlarıyla yeniden harekete geçtiğine dikkat çekiliyor.
YÜKSELİŞ SÜRECEK Mİ?
Garanti BBVA Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, yılın geri kalan kısmında toparlanma yaşanacağını ve 2019 yılının 1 milyonun üzerinde konut satışıyla kapanacağını söylüyor.
Türkiye'deki konut talebinin reel bir talep oldu-ğuna dikkat çeken Atay, "Düşen faiz oranlarıyla satışların yukarı doğru döndüğünü gördük, daha da hızlanarak devam edeceğini düşünüyorum" diyor.
Murat Atay, geçen yılın Ağustos ayında başlayan kur ve faiz artışının birçok sektörde talep ötelemesine neden olduğunu da vurguluyor. En yoğun ötelemenin konutta yaşandığına işaret eden Atay, şu bilgileri veriyor: "2018 yılında konut kredisi hacmi 188,5 milyar TL iken şu anda 181,1 milyar TL'ye geriledi.
Her yıl 600-700 bin adet konut ihtiyacı var. Yılda yaklaşık 600 bin evlilik gerçekleşiyor, hane halkı ayrı evlere geçerek konut talebini artıyor. Dolayısıyla geçtiğimiz ağustos ayından sonra ertelenen talebin realize olmaya başlayacağını öngörüyoruz."
FİYATLAR ARTAR MI?
Gayrimenkul sektörü son yıllarda yaşanan daralma nedeniyle artan maliyetleri konut fiyatlarına yansıtamamıştı. Kredi faiz oranlarının düşmesiyle birlikte talebin hareketlenmesi yönündeki beklentilerin ise önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında artışa neden olacağı öngörülüyor.
Konut Üreticileri Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Z. Altan Elmas, maliyet artışlarının ev fiyatlarına yansıtılmadığı bu süreçte ev sahibi olmak isteyenlerin mevcut fiyat ve faiz oranlarından yararlanmalarını öneriyor.
Yükselen konut talebinde konut alıcılarını birinci el konut alımına yönlendirecek teşvik mekanizmalarının hızla devreye alınması gerektiğine de vurgu yapıyor. Altan Elmas, toplam konut satışı içinde birinci el konut satışının artmasının inşaat sektörünü ve ülke ekonomisini hızlandırıp büyümeye ve istihdama katkı sağlayacağına dikkat çekiyor.
İnşaat şirketleri artan stoklar nedeniyle son iki yıldır yeni proje geliştirmiyor. Birçok şirket 2023 yılına kadar var olan projelerini tamamlayıp teslim etme planı yapıyor. Bu nedenle bir süre sonra konut talebini karşılayacak proje sayısının azalabileceğine ve bunun da fiyatlara yansıyabileceğine dikkat çekiliyor.
AMORTİSMAN SÜRESİ UZADI
Son yıllarda yükselen fiyatlar ve artan amortisman süreleri yatırımcıları gayrimenkul yatırımından uzaklaştırmıştı. Ancak ilk konut alacak olan yatırımcılar için düzenlenen kampanyalar alım bakımından cazibe yaratıyor.
Örneğin İstanbul'da 13 bin TL'lik metrekare fiyatı ile en yüksek metrekare satış fiyatına sahip olan Bağdat Caddesi'nde amortisman süresi 31 yıla ulaşmış durumda. Bağdat Caddesi'ni 11 bin TL/metrekare fiyatı ve 30 yıllık amortisman süresiyle Tarabya izliyor.
Üçüncü sırayı ise 9 bin 750 TL/metrekare fiyatı ve 23 yıllık amortisman süresiyle Bomonti alıyor. Ankara'da 5 bin 750 TL/metrekare fiyatı ve 20 yıllık amortisman süresiyle Eskişehir Yolu en yüksek satış değerine sahip.
Onu 4 bin 400 TL/ metrekare fiyatı ve 20 yıllık amortisman süsiyle Çukurambar izliyor. 3 bin 500 TL/metrekare fiyatı ve 25 yıllık amortisman süresiyle Çayyolu ise üçüncü sırayı alıyor.
KAMPANYALAR ETKİLİ Mİ?
İnsay Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İhsan Çulhalık, projelerinde zaman zaman uyguladıkları kampanyalarla yatırımcılarıyla kurdukları dostluğu geliştirdiklerini söylüyor. Çulhalık, "Kampanyalar, tüketicilerimizin üstlendiği maliyeti azaltan ve ödemeyi kolaylaştıran bir avantaj sağlarken bizi de sektörde daha güçlü kılıyor" diye konuşuyor.
Türkiye'de sektörün dinamiklerini çok iyi analiz ederek sektöre adım attıklarını belirten Masar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ahmad Ghassan Altınawı, bu nedenle satış ve pazarlama odaklı çalışmalarının faaliyetleri arasında çok büyük bir paya sahip olduğunu vurguluyor.
OZAN KOLCUOĞLU / TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.S. GENEL MÜDÜR YRD.
"KAMPANYALAR İSTEK YARATIYOR"
"Konut kredisi faiz oranlarının yükseldiği dönemlerde ipotekli konut satışları azalma trendine girdi. Bununla birlikte konut geliştiricilerinin temel hedefi de artan mevcut konut stokunu eritmek yönüne kaydı.
Diğer değişkenlere de bağlı olarak, yeni inşaata başlama seviyesinde de önemli bir fren mekanizmasının devreye girdiğini söyleyebiliriz.
Mevcut konut stokunu eritmek yönünde, bazı inşaat firmalarının belirli projeler için kredi faiz oranlarını düşen faiz oranlarının da altına çekmek, peşin alımlarda indirim sağlamak, peşinatı ötelemek, peşinat miktarını indirmek gibi kampanyalar düzenlediğini görüyoruz. Bu tür kampanyalar, peşinata ya da ara ödemeye takılan alıcılar için de hareket geçme isteği yaratabiliyor."
ERHAN BOYSANOĞLU / MESA YÖNETİM KURULU BAŞKANI
"ALICI KAMPANYALARA DİKKAT ETMELİ"
"Faiz düşüşü, üst seviye konut alıcılarında etkili oldu. İndirimlerin sürmesi sektörde rahatlama yaratacaktır. Orta gelir grubuna yönelik kredili satışlar artacaktır. Projelerimizde 60 ay vade ve yüzde 0,98 faizle satış yapıyoruz.
Bütün mesele fiyatı yükselterek mi bu satışı yapıyorsunuz yoksa kendinizi zorlayarak mı? Orada yatırımcının akıllı olup bunlara dikkat etmesi gerek. Müşterinin artacağı anlaşıldığında satıcılar tarafından hafif hafif konut fiyatları da artırılacaktır."
MURAT ATAY / GARANTİ BBVA MORTGAGE GENEL MÜDÜRÜ
"YILI TOPARLANMAYLA KAPATACAĞIZ"
"TÜİK verilerine baktığımızda bu yılın ilk yedi ayında birinci ve ikinci el konut satışlarının yaklaşık 600 bin adet olduğunu gördük. Temmuz ayında ise toplamda 102 bin satış gerçekleşti.
Bunlar son yıllarda gördüğümüz en düşük rakamlar. Yılın geri kalan kısmında toparlanma yaşanacağını, yılı 1 milyonun üzerinde konut satışıyla kapatacağımızı düşünüyorum. Zira ülkemizdeki konut talebi reel bir talep."
MAHMUT SEFA ÇELİK / SİNPAŞ GYO YÖNETİM KURULU ÜYESİ
"MÜŞTERİ ODAKLI KAMPANYA SUNULMALI"
"Türkiye'de konutu hem barınma hem de yatırım aracı olarak görüyoruz. Bu yüzden insanlara aradıkları kampanyayı, fiyat avantajları ve kişiye özel finansman seçenekleriyle sunduğumuzda daha fazla talep alıyoruz.
Yatırım planlarını erteleyenler ve aklında ev sahibi olma fikri olsa bile ekonomik durumdan dolayı mevduatta değerlendirenler müşteri odaklı bir kampanya sunulduğunda konuta yatırım yapıyorlar."
MARIA REN / HÜRRİYET EMLAK PROJELAND GENEL MÜDÜR YARDIMCISI
"ALICILAR HAREKETE GEÇMEYE HAZIR"
"Kampanya ve faiz indirimleriyle beraber sıfır konut projelerine olan ilgide belirgin bir artış gözlemliyoruz. Hürriyet Emlak Projeland'de yer alan projelere olan talepler de bir süredir artış gösteriyor.
Geçtiğimiz iki aylık dönemde gerçekleştirilen kampanyalarla birlikte bazı projelere olan talep beş katına varan oranlarda arttı. Ciddi alıcıların cazip fırsatlar sunan projeler karşısında hemen harekete geçmeye hazır olduklarını söyleyebiliriz."