LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
Türk insanı için en önemli ihtiyaçların başında konut geliyor. 'Evlenmek, ev sahibi olmak en çok önemsenen konular arasında yer alıyor ve her yıl yaklaşık 650-700 bin yeni konut talebi oluşuyor. Şehirleşme çalışmalarının da hız kazanmasıyla konut talebine yanıt vermek üzere birbiri ardına projeler geliştiriliyor.
Ancak artan arsa maliyetleri ve yükselen kredi faiz oranları, orta ve alt gelir grubunun konuta ulaşımını engelliyor. Hükümet de durmadan buna yönelik yeni düzenlemeler üzerinde çalışıyor.
Biz de bu çerçevede gayrimenkul sektöründeki değişimi, mortgage kredilerini ve bu alanda yapılan çalışmaları Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay ile konuştuk.
Konut sektörü bakımından 2017'yi değerlendirebilir misiniz?
BDDK rakamlarına baktığımızda 2017'de konut kredisi sektörü 26 milyar TL büyüyerek tutar olarak bu zamana kadarki en yüksek büyümeyi gördü. 2017'de 1,4 milyon adet konut satıldı. Vatandaşlık hakkının verilmesi, yabancıya satışın yükselmesini sağladı. Döviz kurlarındaki artış etkili oldu. 2018 ve 2019'da yabancı alımlarının daha yukarılarda olması gerektiğini düşünüyorum. Çünkü Türkiye hala fiyat bakımından rakiplerine göre ucuz. Emlak Konut kampanyalarıyla iki ayda 3 milyar TL'lik satış yapıldı, bu da sektöre nefes aldırdı. Biz de ilk günden itibaren bu kampanyayı destekledik. Anadolu'nun her yerinde isteyen müşterilerimize hizmet sunduk.
Sizce 2018 nasıl bir yıl olacak? Ne kadar konut satılmasını bekliyorsunuz?
Türkiye nüfusu her yıl 1 milyon kişi artıyor. Hane halkı sayısı eskiden altı kişi iken şimdi bu sayı dörde düştü ve farklı evlerde yaşayanların sayısı arttı. Türkiye'de yıllık 650-700 bin adet konut talebi var. 10 yıldan beri mortgage kredileri var ve biz her yıl çift haneli büyüdük. Önümüzdeki 5-6 yılda da böyle büyüme bekliyorum. Bu yıl 2017 yılındakine benzer bir seyir geçireceğimizi düşünüyoruz. Yaklaşık 1,4 milyon konut satılacaktır. Geçen yıl yüzde 17 büyüyen konut kredisi hacmi bu yıl yüzde 14-15 büyüme yakalar. 2017'nin son iki ayında biraz yavaşlama gördük. Döviz kurlarının ve faiz oranlarının artması nedeniyle vatandaş bekliyor ama bu erteleme 2018'de alım olarak gelecek.
Sektöre yönelik devlet destekleri bu yıl da devam eder mi? Sizce neler yapılmalı?
Kentsel dönüşümde bakanlığın destekleri var. Harçlardan muafsınız, kira yardımı yapılıyor. Adasal bazda dönüşümün desteklenmesi için hükümetin çok ciddi çalışmaları var. İnşaatta arsa, inşaat maliyeti ve müteahhit yapım maliyeti olmak üzere üç temel maliyet var. Şu an enbüyük maliyet arsa. Arsa maliyetini düşürme konusunda çalışmalar yapılırsa iyi olur. Bu olursa toplam maliyetler aşağı geleceği için konuta ulaşım kolaylaşır. Konut hesabı, 15 bin TL'den 20 bin TL'ye çıkıyor. Azami devlet katkısı yüzde 20'den yüzde 25'e çıkacak. İlk evini alacaklar için daha düşük tapu harcı uygulaması, daha düşük faizli kredi gibi çalışmalar yapılıyor. Bu yıl içinde bir karar çıkacak.
Kredi hacminizdeki artışı hızlandırmak için ne gibi aksiyonlar planlıyorsunuz?
Biz mortgage uzmanıyız. Her müşterinin özel durumuna göre kredi sunuyoruz. Dağıtım kanallarımız çok güçlü. Süreçleri hızlandırarak müşterilerimizin talebine en kısa zamanda yanıt veriyoruz. Dijital kanallara yapılan yatırımlar önemli. Geçen yıl sektörde ilk defa EVİM MATİK diye bir aplikasyon yaptık. Bunu geliştireceğiz. Çevreyi daha az kirleten, daha az enerji tüketen binalar için Green Mortgage ürünümüzü çıkardık. 2018-2019'da geliştirilerek devam edecek. Kentsel dönüşümde aktif olacağız.
Hükümet kentsel dönüşümün hızlanması için çalışmalar yapıyor. Yeni yasanın meclisten geçmesi süreci hızlandırabilir mi?
Kentsel dönüşümde bakanlığın, bankaların belirli bir konsensüse geldiğini düşünüyorum. Çünkü dönüşüm lüks değil bir ihtiyaç. Deprem kuşağında olan bir ülkeyiz. Kentsel dönüşüm deprem için yapılmalı. Dünyada konut sektöründe iki trend söz konusu. Gelişmiş ülkelerde evler eski olduğu için yalıtım kaçağı var. Bunların giderilmesine yönelik çalışmalar var. Avrupa'da yalıtımı yapıp enerji tüketimini azaltmak için krediler veriliyor. Gelişmekte olan ülkelerde ise konuta erişimi kısıtlı vatandaşları ev sahibi yapmaya yönelik bir trend var. Enerji verimliliği kentsel dönüşüm için de çok hayati bir konu. Enerjide ithalata dayalı bir ülkeyiz ve enerjinin yüzde 40'ı konutlarda kullanılıyor.
Enerji verimliliğini desteklemek için siz neler yapıyorsunuz?
Biz bu alanda Green Mortgage ürünümüzü çıkardık. Garanti Bankası, IFC (International Finance Corporation) ile İpotek Teminatlı Menkul Kıymet İhracı (İTMK) programı kapsamında, beş yıl vadeli, 150 milyon dolarlık (yaklaşık 540 milyon TL) sözleşme imzaladı. Bu program kapsamında, 75 milyon Euro'luk (yaklaşık 350 milyon TL) finansman temini için beş yıl vadeli sözleşmeye imza atıldı. Bunun yarısı Green Mortgage dediğimiz krediler. Çevreyi daha az kirleten, daha az enerji tüketen binaları teşvik ediyoruz. Önümüzdeki dönemde bu trendin daha ön plana çıkacağını düşünüyorum.
Sizce kentsel dönüşümün hızlanması için neler yapılmalı?
Artık bina bazlı dönüşüm yerine ada bazlı dönüşüm yapılmalı. Şimdi yaptığımız evleri 10 yıl sonra neden yıkalım? O nedenle iyi planlanması lazım. Ada bazlı proje yapınca birim maliyetler düşüyor, otopark, yeşil alan ortaya çıkıyor. Yatay mimariyi adasal dönüşümle yapabiliriz. Bina bina gidersek 7,5 milyon yapının dönüşümünün oldukça zor ve sağlıksız olacağını düşünüyorum.
“KENTSEL DÖNÜŞÜM İÇİN ÜÇ TİP UYGULAMAMIZ VAR"
"2012 yılından bu yana kentsel dönüşüme yönelik çalışmalar yapıyoruz. Kentsel dönüşümde üç tip uygulamamız var. İlkinde müteahhit binayı yıkıp kentsel dönüşümde ilave konut çıkıyor, tüm finansmanı müteahhit yapıyor, biz müteahhide kredi veriyoruz.
İkincisi olan hibrit modelde hem müteahhide hem de kat maliklerine kredi veriyoruz. Üçüncü modelde kendi evini kendisi yenilemek isteyenler için maliklerin seçtiği müteahhitle ilerleniyor, dönüşümün bir kısmına kredi verilip bu kredi havuzda toplanıyor, müteahhit hak ediş bazlı ödemesini alıyor. Burada malikler ve müteahhit arasında bankamız güvence sağlıyor.”