Bu ay beyan edilmesi gereken gelirlerden biri de kira gelirleri. Maliye bakanlığı verilerine göre en az 1,7 milyon kişi kira beyannamesi veriyor. Bu hafta kira gelirlerinin nasıl vergilendirildiği konusunu soru-cevap formatında ele aldık.
M. FATİH KÖPRÜ
fatih.kopru@tr.ey.com
www. vergidegundem. com
Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından aylık olarak faal mükellef sayıları açıklanıyor. Listede, kira gelirleri dolayısıyla beyanname veren mükellef sayısı, şubat ayı itibarıyla 1,7 milyon kişi olarak gözüküyor.
2011 yılının başında yaklaşık 1 milyon kişi iken, bu süre içerisinde yüzde 70’lik bir artış göze çarpıyor.
Bu artışta hiç kuşkusuz, önceki yıllarda “Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi” adıyla, bu yıldan itibaren de “Hazır Beyan Sistemi” adıyla uygulanan elektronik beyan sisteminin payının büyük olduğunu söyleyebiliriz.
2015 yılında konut veya işyerinden kira geliri elde eden mükellefler bu gelirlerini ayın 25’ine kadar beyan etmek zorundalar. Bu yazımızda, çok sık karşılaşılan sorular çerçevesinde kira gelirlerinin vergilendirilmesi konusunu ele alacağız.
1. Tüm kiraların banka aracılığıyla mı tahsil edilmesi gerekiyor?
İşyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kira tahsilat ve ödemelerinin, banka veya PTT aracılığıyla yapılması gerekiyor. Konut kiralarında ise bu zorunluluk her bir konut için 500 lira ve üzerindeki ödeme ve tahsilatlar için geçerli. Buna göre işyeri kirasını her halükarda, konut kirasını ise 500 lira ve fazla olması durumunda banka aracılığıyla tahsil etmeniz gerekiyor.
2. Banka aracılığıyla ödeme ve tahsilat zorunluluğuna uymamanın cezası nedir?
Tespit edildiğinde, hem kiracıya hem de mal sahibine ayrı ayrı ceza kesiliyor. Cezanın tutarı ise mükellefiyet türüne göre değişiyor. Kirayı tahsil eden gerçek kişi açısından bakarsak ceza, 2015 yılında her bir tahsilat için 330 liradan (2016 yılında 340 liradan) az olmamak üzere tahsil edilen tutarın yüzde 5’i olarak hesaplanıyor. Bazı durumlarda aldığınız kiranın tamamına yakınını ceza olarak ödemek zorunda kalabilirsiniz, dikkat!
3. Kiracım 2015 yılında sadece sekiz aylık kira ödedi, son dört aylığını ödemedi. Tahsil etmediğim kirayı da beyan etmem gerekiyor mu?
Kira gelirlerinin beyanında “tahsilat esası” geçerli olduğundan, bu ay sadece tahsil ettiğiniz sekiz aylık kira bedeli (istisnayı aşıyorsa) için beyanname vermeniz gerekiyor. Kalan dört aylık kira bedeli ise ileride tahsil edebilirseniz, ilgili yılın beyannamesine dahil edilecektir.
4. Evimi 2015 Nisan ayında kiraya verdim ve bir yıllık kirayı peşin tahsil ettim. Hepsini bu yıl mı beyan etmeliyim?
Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılın/yılların geliri olarak kabul ediliyor. Buna göre peşin tahsil edilen kiranın 2015 Nisan-Aralık dönemine isabet eden kısmını bu mart ayında,
2016 Ocak-Mart dönemine ilişkin peşin aldığınız kira ile 2016 yılının geri kalanına ilişkin tahsil edeceğiniz kiraların toplamını seneye mart ayında beyan etmeniz gerekiyor.
5. Konut kirasında bir alt sınır yok mu? Kaç lira olursa olsun beyan edilmesi mi gerekiyor?
Sadece konut kiraları için bir istisna uygulaması söz konusu. İstisna tutar her yıl yeniden belirleniyor. 2015 yılında elde edilen konut kira gelirleri için bu tutar yıllık 3 bin 600 lira.
Buna göre, konut olarak kiraya verilen gayrimenkul(ler)den 2015 yılında 3 bin 600 liradan daha az kira alındıysa beyanname vermeye gerek yok. Yıllık kira bu tutarı aşıyorsa aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor.
6. Birden fazla konuttan kira gelirim var. Her birine ayrı ayrı bu istisnayı uygulayabilir miyim?
Maalesef, birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değil. Bu durumda olan kişiler, kiraya verdikleri tüm konutlardan elde ettikleri kira gelirlerini beyan ederken, 3 bin 600 liralık istisnayı sadece bir kez, konut kiralarının toplam bedelinden düşebiliyorlar.
7. Esimle ortak olan daireyi kiraya verdik. Her birimiz ayrı ayrı bu istisnadan yararlanabilir miyiz?
Aynı konuta, karı-koca dahil birden fazla kişinin sahip olması durumunda, kira gelirinin beyanı sırasında her ortak ayrı ayrı 3 bin 600 liralık istisnadan yararlanabilir.
8. Evi 2015 Ekim ayında, aylık bin liradan kiraya verdim. İstisnanın tamamından yararlanabilir miyim? Yoksa oranlama mı yapmam gerekiyor?
Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o takvim yılında elde edilen kira tutarından istisnanın tamamı (2015 yılı için 3 bin 600 lira) düşülebilir. İstisna tutarını oranlamanıza gerek yok. Buna göre söz konusu konuttan 2015 yılında tahsil ettiğiniz 3 bin liralık kira, istisna tutarın altında kaldığından, bu gelir için beyanname vermenize gerek yok.
9. Bu istisnadan herkes yararlanabilir mi?
Sadece konut kira gelirleri için geçerli olan ve 2015 yılında 3 bin 600 lira olarak uygulanan istisnadan aşağıda sayılan mükellefler yararlanamıyorlar:
a. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,
b. İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edip beyan etmeyen veya eksik beyan edenler,
c. İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye
iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 106 bin lirayı aşanlar.
10.Peki ya isyeri kira gelirleri... Zaten kaynakta vergi kesiliyor ayrıca beyan etmeye gerek yoktur herhalde?
Gerçek kişiler tarafından işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler tevkifat (vergi kesintisi, stopaj) kapsamındadır. Kiracılar tarafından kira ödenirken yüzde 20 oranında vergi kesintisi yapılır.
2015 yılında elde edilen ve tevkifata tabi tutulmuş olan 29 bin liradan az işyeri kira gelirleri beyan edilmiyor. Ama gelir bu tutarı aşarsa tamamının beyan edilmesi gerekiyor. 29 bin liralık beyan sınırı ile karşılaştırma yaparken varsa istisna düştükten sonra kalan konut kiraları ile beyana tabi menkul sermaye iratlarının toplamının dikkate alınması gerektiğini hatırlatmakta fayda var.
Gerçek kişilerin bu gelirlerini beyan etmesi durumunda beyannamede hesaplanan gelir vergisinden yıl içerisinde kiracı tarafından kesilmiş olan vergiler mahsup edilebiliyor.
11.Gayrimenkulümü, basit usulde vergilenen bir esnafa isyeri olarak kiraya verdim. Kirayı öderken vergi kesintisi yapmıyor. Beyanname vermem gerekir mi?
Basit usulde vergilendirilen esnafa işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellefler tarafından gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapılmaz. Tevkifata tabi olmayan bu tür gelirler için beyan sınırı olmakla birlikte tutarı bayağı düşüktür. Bin 500 lira olarak uygulanıyor. Buna göre 2015 yılında tahsil edilen (tevkifata tabi olmayan) işyeri kira gelirinin bin 500 lirayı aşması durumunda tamamının beyan edilmesi gerekiyor.
12.Gider yöntemleri nelerdir? Hangisini istersem seçebilir miyim?
Giderler için yasada “götürü gider” ve “gerçek gider” olmak üzere iki farklı yöntem belirlenmiş durumda. Mükellefler her iki yönteme göre ödenmesi gereken vergi tutarını hesaplayarak kendileri için daha avantajlı olan yöntemi seçebiliyorlar. Ancak götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda, iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönülemediğini hatırlatmak isteriz.
13.Çok uğraşmak istemiyorum, belgeli giderim de yok zaten. En kolay yöntem nedir, nasıl uygulanır?
Gider indiriminde birçok kişi tarafından götürü gider yöntemi uygulanıyor. Çünkü basit olanı bu.