TALAT YEŞİLOĞLU
tyesil@ekonomist.com.tr
Hangisi doğru? Açıkçası anlamakta zorlanıyorum. İyi de kilit nasıl açılacak, resmi verilerle piyasa oyuncularının ifadeleri birbiriyle nasıl örtüşecek?
İnşaat, emlak geliştirme sektörü, son 15 yılın en dinamik, en hızlı büyüyen sektörü. Son 10 yılda verilen ticari ve konut için imar izni rakamının 1.3 milyar metrekare olduğunu anımsatırım. Yine yapılan hesaba göre Türkiye genelinde ortalama satış fiyatı metrekare başına bin 500 dolar. İnşaat maliyetinin de 500 dolar olduğunu hesaplanıyor. Hesabın devamını getirmek size bağlı...
Reel gelirler, son 8-9 yıllık süreçte geriledi. Satın alma gücüyle, ekonomideki büyüme arasında uyum olamadı maalesef. Ayrıca, özellikle İstanbul’da arsa arzındaki sıkıntılar, merkez ve merkeze yakın bölgelerde bulunan projelerdeki metrekare fiyatlarını yukarıya taşıdı.Gerek Avrupa gerek Anadolu Yakası’nda, merkeze yakın bölgelerde yeni projelerde konut birim fiyatları 8 bin liradan başlayarak 15-16 bin liraya kadar yükselebiliyor. Yani, iki çocuklu bir ailenin yaşayacağı konutun fiyatı 1.5-2 milyon lirayı bulabiliyor.
Günü, saati gittikçe yaklaşan deprem olgusu, İstanbul’da yaşayanları daha güvenli, yeni teknolojiyle yapılmış konutlara yöneltiyor. Tabii arz ve talep, fiyatta anlaşabilirse!
TÜİK’in rakamlarına rağmen ne müteahhit kesimi memnun ne de yeni konuta geçmek isteyen, kendi evinin sahibi olmak isteyen vatandaşlar. Tabii, bu gruba yatırım amaçlı alım yapmak isteyenleri de katabiliriz. Sorumuz basit, kilit nasıl açılacak? Hem oturmak için konut almak isteyenler, hem de yatırım amaçlı konut alacak olanlar için bu soru geçerli.
Gelirdeki reel düşüş nedeniyle bedeli düşük konutlara daha fazla ilgi var. Müteahhitler de metrekare birim fiyatı 6 bin liranın altında olan konutlara daha çok ilgi olduğunu söylüyor.
Arkadaşım Levent de kapak haberimiz için İstanbul’un çeperinde yer alan bölgelerde ‘uygun’, ‘makul’, ‘ucuz’ fiyat kavramlarıyla örtüşen projeleri araştırdı. Ortaya 50 proje çıktı. Bunların nitelik, özellik ve bölgelerine tablo olarak yer verdik.
Bir projede, bölgede fiyatların uygun olup olmadığını nasıl anlayacağız? Dünyada en geçerli yöntem, amortisman süresidir. Yani, bir yılda elde edilecek kira gelirinin, konuta ödenen bedelle karşılaştırılmasıdır.
Gayrimenkul fonu kuran şirketler, ofis yatırımlarında bu süreyi maksimum 15 yıl olarak kabul ediyor. Konut için bu süre İstanbul’da 20 yıldan başlayarak 40 yıla kadar çıkabiliyor. Bu süreleri nereden mi bulacaksınız? Ekonomist’in 18-24 Haziran tarihli 25’inci sayısında TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin bizim için yaptığı özel araştırmaya dayanarak yayınlamıştık.
Pozitif enerjisi yüksek bir hafta diliyorum...