Türkiye'de sadece İstanbul'da 300 bin bağımsız konut, depreme karşı kentsel dönüşüme muhtaç durumda. Dönüşüme model olacak bir sistem geliştiren KİPTAŞ'ın genel müdürü Ali Kurt, “İki yılda dönüşüme 1 milyar TL'nin üzerinde yatırım yaptık" diyor.
05-18 Eylül 2021 tarihli sayıdan
Geçtiğimiz günlerde 17 Ağustos büyük Marmara Depremi'nin 22'inci yılını geride bıraktık. Ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın verilerine göre, sadece İstanbul'da hala dönüşüm bekleyen 300 bin bağımsız birim bulunuyor. Bunların yıkılıp yenilenmesi için 600 milyar TL yatırım yapılması gerekiyor.
Türkiye emsal artışı ile dönüşümü denedi, Fikirtepe ve Bağdat Caddesi gibi şerefiyesi yüksek yerlerde bile oluşan arz fazlalığı nedeniyle bitirilemeyen inşaatlar oldu. Bu nedenle kentsel dönüşümde vatandaşın sürece paydaş olduğu bir sürece geçildi.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) bünyesinde İstanbul'daki konut ihtiyacını karşılamaya dönük projeler üreten bir şirket olan KİPTAŞ da bu dönemde önemli yatırımları hayata geçirdi. Bugün başlansa belli bir disiplinle en az 10 yılda bu dönüşümün sağlanabileceğine dikkat çeken KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt ile kentsel dönüşümü ve projelerini konuştuk.
İstanbul'da dönüşüme muhtaç kaç konut var ve bunlar ağırlıklı olarak hangi ilçelerde konumlanıyor?
Bakanlığın açıkladığı verilere göre, dönüşüm bekleyen 300 bin bağımsız birim var. Bu rakam daha fazla olabilir. İBB'nin 22 ilçede yaptığı bina inceleme çalışmalarında 83 bin 229 binanın olası depremde ağır veya çok ağır, 131 bin 174 binanın ise orta hasar alacağı tespit edildi.
Bu tespitler, yapı stoklarının durumunun 2018'de yapılan çalışmalarda ortaya çıkan sonuçlardan 2,5 kat daha kötü olduğu gerçeğini ortaya çıkardı. Son dönemde yaptığımız bina tespit çalışmaları İstanbulluların en az üçte birinin depreme karşı dayanıksız yapılarda yaşadığını ortaya koyuyor. Gaziosmanpaşa, Güngören, Fatih, Bağcılar en yoğun riskli grupta olan ilçeler.
Bu yapılar sizce kaç yılda yenilenebilir?
Çok iyi, çok sıkı bir organizasyonla 10 yılda yenilenebilir. Molozundan asansörüne kadar her şeyin iyi organize edilmesi şart. TOKİ 10 yılda 500 bin konut yaptı ama bunu tek şehirde değil, Türkiye'nin çeşitli yerlerinde yaptı. Zaten 300 bin konut yapma derdimiz olmamalı. Devlet İstanbul'daki boş yapı stokunu satın alıp vatandaşı oraya taşıyabilir.
Sizce dönüşümü hızlandıracak ana unsurlar neler?
Merkeze can güvenliğinin oturtulması lazım. Vatandaş bu işin para ödemeden yürümeyeceğini anlamaya başladı. Biz dönüşümün vatandaşın sürece paydaş olması gerektiğini vurguluyoruz. Merkezi hükümet de bunu söylemeli. Örneğin Kartal'da, Elazığ ve Malatya'da yapılar yıkılıp yerine yenileri yapılıyor, devlet burada uzun vadeli borçlandırarak işi yürütüyor.
Sayın Ekrem İmamoğlu, sayın bakana; "Biz bir Deprem Konseyi tariflemek istiyoruz. Hepimizin üstünde olsun, bağımsız bir kurum olsun, oradan çıkan görüşe bakan, belediye başkanı hiç kimse bir şey diyemesin" dedi. Bakandan seken belediyeye, belediyeden seken bakana gelmesin.
Kararlar ve icraat tek bir merciden çıkarsa tek seslilik olur ve vatandaş çabucak karar vermek zorunda kalır, aksi takdirde bekliyor. Yapı stoku olarak İstanbul depreme hazır değil ama vatandaş algı olarak geçmişe göre daha hazır.
KİPTAŞ Kentsel Dönüşüm Yasası'nın çıktığı günden bugüne kaç konutun dönüşümüne imza attı?
KİPTAŞ kentsel dönüşüm anlamında geçmişte 5. Levent projesindeki gecekonduların tasfiyesini yaptı. Bir de geçtiğimiz günlerde açt mız Zeytinburnu Loca Mahal projesi var. Aslında KİPTAŞ'ın aktif bir dönüşüm çalışması yoktu.
Gerçek kentsel dönüşümü biz yeni dönemde Eyüpsultan'da ve Bağcılar'da başlattık. Bizim asıl hedefimiz sosyal konut ve kentsel dönüşüm.
KİPTAŞ'a başkan olduğunuz günden bı yana neler yaptınız?
Ağustos 2019-Ağustos 2021 döneminde sosyal konut niteliğindeki üç projemiz, Silivri'de bin 446 bağımsız birimden oluşan 4. Etap Konutları, 148 bağımsız birimden oluşan KİPTAŞ İzmit Çınar Evler, 158 bağımsız birimden oluşan KİPTAŞ Tuzla Meydan Evler projelerinin temelini attık.
Kentsel dönüşüm projesi olarak da 678 bağımsız birimin inşa edildiği KİPTAŞ Eyüpsultan Yeşilpınar Evleri (192 bağımsız birimde 158 hak sahibi), 250 bağımsız birimin inşa edildiği KİPTAŞ Bağcılar Kiraz Evler (190 bağımsız birimde 214 hak sahibi) projelerinin de temelini attık. Eyüp'teki projenin yerini KİPTAŞ eski yönetimi satışa çıkarmıştı biz bu satış kararını durdurup tapusuz hak sahibi için dönüşüm yapıyoruz.
Bugüne kadar yatırım tutarı ne kadar oldu?
KİPTAŞ olarak son iki yılda sadece dönüşüme 1 milyar TL'nin üzerinde yatırım yaptık. Güngören'de 260 konutluk sitenin dönüşümü için ve Beylikdüzü Gürpınar'da görüşmelerimiz var. Yine Güngören'de daha önce yıkılmış bir sitenin dönüşümü için uzlaşmıştık ama ilçe belediyesinin manipülasyonları nedeniyle tıkandı. Planların yeniden geçmesi lazım. Yoksa onun temellerini de bu ay atmayı planlıyorduk.
İstanbul Yenileniyor Platformu'yla hedefiniz ne?
1999 yılı öncesi yapılan, mülkiyet problemi olmayan bir parselde birden fazla yapının bulunduğu yapıları yenileme kapsamına aldık. Önümüzdeki dönemde tek blokları da kapsama cağız. Mülkiyet problemi olmayanlar sisteme caydoluyor ve biz bir hafta içinde onlara form gönderiyoruz.
Mevcut parselin plan bilgisi, yapı kayıt bilgisi, mülkiyet bilgisi, konumunu isteyen bu formda o bölgedeki sıfır konutların satış fiyatları da bulunuyor. Burada konutları yenilendiğinde konutlarının değerinin ne olacağı onusunda bilinçlendirmeyi hedefliyoruz.
Süreç nasıl işliyor?
Bizden yenilenme teklifi almak için vatandaşın 2/3 çoğunluğu sağlaması, tapu kayıt bilgisi gibi yönerge koyuyoruz. Bunları sağlarlarsa proje hazırlayıp ne kadara yenileneceği bilgisini veriyoruz. Anlaşma sağlanırsa sahaya T gidiyoruz yıkılıp yapılma sürecinin tamamını takip ediyoruz. Burada inşaatın yarım kalma riski yok. Vatandaşın kredi kullanmasına da kefil oluyoruz.
Vatandaş dönüşüme yeterince gönüllü mü?
Platformumuza bir buçuk ayda 420'nin üzerinde farklı noktadan bin 600'ün üzerinde başvuru aldık 37 bin 500 bağımsız birime denk geliyor ve 140 bin insan yaşıyor. Bu vatandaşlarımız uzlaşırsa bir anda 40 bine yakın birimi yıkıp yeniden yapacağız yanı 140 bin insanımızın hayatını kurtaracağız. Sekiz bölgede 2/3 çoğunluk sağlandı, teklif verme aşamasına geçtik.
“KULLANILABİLİR ALANLAR YÜZDE 15-30 KÜÇÜLÜYOR”
“Yeni yönetmelikte değişen standartlar nedeniyle kullanabilir alan en az yüzde 15-30 arası küçülüyor. Çünkü kat holleri, yangın merdivenleri, asansör boşlukları gibi alanların standartlarının değişmesi metrekareleri azaltıyor. Bunu telafi için imar artışı öngörülüyor ama bu da risk. Bu işi imar artışı olmadan çözmeliyiz.”