Konut piyasasının en hareketli seyrettiği il olan İstanbul'da son üç yılda konut fiyatları yüzde 464, kiralar ise yüzde 375 arttı. Endeksa.com verilerine göre, satılık konutlarda yüzde 551 artışla Başakşehir, kiralık konutlarda yüzde 479 ile Kadıköy ilk sırada yer aldı.
02- 15 Ekim 2022 tarihli sayıdan
Türkiye'de konut piyasasının en hareketli olduğu il olan İstanbul, gayrimenkul yatırımcılarının da en yoğun ilgi gösterdiği kent konumunda.
Dünyanın en önemli metropolleri arasında yer alan İstanbul, dinamik nüfusu, ekonomik büyüklüğü, sosyal yaşamı, eğitim ve kültür alanındaki faaliyetleri ve getirisi yüksek yatırım olanaklarıyla gayrimenkulde öne çıkıyor. Kente yönelen yüksek talep de konut satış fiyatları ve kiraların istikrarlı şekilde yükselmesine neden oluyor.
Tabloları görmek için görsellere tıklayın.
İstanbul'da sürekli yukarı yönlü bir ivmede olan konut fiyatları son 3-4 yılda konut arzında yaşanan kırılganlık, inşaat maliyetlerindeki artış, döviz kurundaki dalgalanmalar ve pandemi nedeniyle oldukça yüksek hızlı artışların olduğu bir sürece evrildi.Bu gerçekten yola çıkarak Endeksa.com'un Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı çalışma ile İstanbul'un 39 ilçesinde son üç yılda konut satış fiyatlarının ve kiralarının değişimlerini mercek altına aldık.
TÜM ÜLKEYİ ETKİLİYOR
İlçelerdeki birinci ve ikinci el tüm konutların en yüksek ve en düşük m2 kiralık ve satılık fiyatlarının ortalaması alınarak veriler oluşturulduğu araştırmanın sonuçlarına göre, İstanbul'da son üç yılda konut fiyatları yüzde 464, kiralar yüzde 375 oranında arttı.
Son üç yıl değerlendirildiğinde satılık konutlarda yüzde 551 artışla Başakşehir, kiralık konutlarda yüzde 479'luk artışla Kadıköy ilk sırada yer aldı.
Son üç yılda konut satış fiyatlarının en çok arttığı ilk beş ilçe sırasıyla, yüzde 551 'le Başakşehir, yüzde 544'le Avcılar, yüzde 537'yle Şile, yüzde 521'le Şişli, yüzde 518'le Maltepe oldu.
Kiralarda son üç yılda en çok değer artışı olan ilk beş ilçe incelendiğinde sıralama şöyle oldu; Kadıköy yüzde 479, Gaziosmanpaşa yüzde 463, Çekmeköy yüzde 453, Bağcılar yüzde 451, Ataşehir yüzde 437. "
Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, gayrimenkul piyasasının en önemli kenti olan İstanbul'da yaşanan herhangi bir piyasa hareketinin ülke piyasasını etkilediğini vurguluyor.
PAZARI ŞEKİLLENDİRİYOR
TÜİK verilerine göre, konut satışlarında Sarıyer önemli bir düşüşün görüldüğü temmuz ayında, Beşiktaş İstanbul 14 bin 350 konut satışı ve yüzde 15'lik payla ilk sırayı aldı. Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 12 düşüşün olduğu yabancıya konut satışında da bin 154 adet satışla Antalya'yla birlikte yine ön sıralarda yer alıyor.
İstanbul'un iç pazar ve yabancıya konut satışında zirvede yer alması sadece kendi sınırlarında değil ülke çapında da konut pazarının şekillenmesine etki etmesini sağlıyor.
İstanbul'daki konut fiyatları ve kiraların şehirler arası göç ile şehir içi hareketliliğe de neden olduğuna dikkat çeken Öğüt, şunları söylüyor: "Özellikle Beşiktaş, Kadıköy, Şişli gibi merkezi ilçelerde kiraların hızlı yükselişiyle genç profesyoneller, öğrenciler, işçiler başta olmak üzere insanlar kentin merkezinden daha uzak ilçelere taşınmaya başladı. Küçükçekmece, Avcılar, Bahçelievler, Başakşehir, Ümraniye gibi ilçeler bu yeni göç dalgasıyla merkezden gelen genç profesyonellerin yeni yaşam alanları oldular."
Son üç yılda konut fiyatları Küçükçekme-ce'de yüzde 402, Avcılar'da yüzde 544, Bahçelievler'de yüzde 382, Başakşehir'de yüzde 551, Ümraniye'de yüzde 510 arttı. Bu ilçelerde son üç yılda kira değişim oranlarına bakıldığında, Küçükçekmece'de yüzde 371, Avcılar'da yüzde 353, Bahçelievler'de yüzde 325, Başakşehir'de yüzde 379, Ümraniye'de yüzde 424 artış görülüyor.
Bu durumun oluşmasında ulaşım başta olmak üzere kamu yatırımlarının da önemli bir etkisi var. Metro ağlarının genişlemesi hem hat boyunca gayrimenkullerin değerinin artmasına hem de insanların kent içinde hareket alanının genişlemesine neden oldu.
Eskiden iş nedeniyle merkezdeki ilçelerde yaşamak zorunda olan genç profesyoneller ulaşım ağının genişlemesiyle daha makul fiyatlı ilçelere taşınıyor.
ORTALAMA FİYAT 20 BİN TL
Yapay zeka destekli gayrimenkul değerleme platformu Endeksa'nın ağustos sonu verilerine göre, İstanbul'da konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 244 seviyesinde gerçekleşti. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 20 bin 76 TL, ortalama konut fiyatı 2 milyon 328 bin 816 TL ve konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl oldu.
Yıllık değer artışı en yüksek ilçeler ise sırasıyla, Şişli, Beyoğlu ve Üsküdar. Şişli'de konut fiyatları son bir yılda yüzde 336 arttı.Şişli'de ortalama konut metrekare satış fiyatı 34 bin 338 TL olurken, ortalama konut satış fiyatı 3 milyon 880 bin 307 TL seviyesinde.
Beyoğlu'nda son bir yıldaki değer değişimi yüzde 330 olurken, ortalama konut metrekare satış fiyatı 29 bin 536 TL, ortalama konut fiyatı 2 milyon 953 bin 600 TL. Üsküdar'da yüzde 310 artan fiyatlar ortalama konut metrekare satış fiyatının 27 bin 273 TL'ye yükselmesine neden oldu. Üsküdar'da ortalama konut fiyatı 3 milyon 300 bin 33 TL.
MERKEZ İLÇELER VE BOĞAZ HATTI
Konut fiyatları ve kiraları incelediğimizde, İstanbul'un merkezi ilçeleri ve boğaz hattı öne çıkıyor. Endeksa verilerine göre, ortalama konut metrekare satış fiyatı en yüksek ilçeler sırasıyla Sarıyer, Beşiktaş, Kadıköy ve Bakırköy. Ortalama konut metrekare fiyatı Sarıyer'de 63 bin 23 TL, Beşiktaş'ta 61 bin 244 TL, Kadıköy'de 44 bin 62 TL, Bakırköy'de 43 bin 871 TL'ye ulaştı.
Endeksa ağustos verilerine göre, ortalama metrekare kira baz alındığında kira değerinin en yüksek olduğu ilçeler sırasıyla Sarıyer, Beşiktaş, Beyoğlu. Bu ilçeler hem konumu itibariyle çok değerli hem de herkesin oturmak istediği yerler olurken, bu durum kiralara yansıyor.
Sarıyer'de ortalama metrekare kira 197 TL, ortalama kira ise 23 bin 478 TL. Beşiktaş'ta ortalama metrekare kira 172 TL, ortalama kira 20 bin 925 TL, Beyoğlu'nda ortalama metrekare kira 165 TL, ortalama kira 14 bin 385 TL.
MERKEZDEN UZAKLAŞIYORLAR
İstanbul sosyo-ekonomik açıdan bakıldığında, orta gelirli nüfusun yoğun yaşadığı bir şehir. Özellikle orta ve orta-düşük gelirli nüfusun kiralık konut arayışında, işine yakın ev tercih etmeleri özellikle son dönemlerdeki kira değerlerindeki artışlar nedeniyle nerdeyse imkansız hale geldi.
Arzın kıt olduğu kent merkezinden daha uzak ilçelerde daha uygun kiralara gayrimenkul bulmanın mümkün olduğuna dikkat çeken Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, bu nedenle talebin şehir merkezinden daha uzak ilçelere kaymasıyla buralarda kiraların yükseleceğini söylüyor.
Yazıcı, Avrupa Yakası'nda Beylikdüzü, Avcılar, Esenyurt, Başakşehir, Küçükçekmece, Bağcılar, Silivri ile Anadolu Yakası'nda, Pendik, Ümraniye, Kartal ve Tuzla'da gibi ilçelerde kira artışlarının olabileceğini vurguluyor.
Konut arz-talep dengesinin kurulması için çalışmalar yapıldığını belirten Yazıcı, ofislerin konut dönüştürülmesi kısa vadede güzel bir çözüm olduğunu ancak sorunun barınma sorununa dönüşmemesi için orta ve uzun vadeli çözümlerin üretilmesi gerektiğini vurguluyor.
Yazıcı, acilen yeni imar alanlarının açılması, mahkemelerde bekleyen gayrimenkul ve mülkiyet dosyalarının acilen sonuçlandırılması, gayrimenkule davaları için ihtisas mahkemelerinin kurulması ve davaların son derece hızlı sonuçlandırılması gerektiğini söylüyor.
Boş duran arsalara inşaat yapılması için maliklere süre verilmesi, evlerin kiralanmadan boş tutulmasına izin verilmemesi, atıl durumdaki bina çatı aralarının sisteme kazandırılması ile kiralık ev ihtiyacının bir kısmının yeni bina inşa etmeden karşılanabileceğini belirtiliyor.
FİYAT ARTIŞI SÜRER Mİ?
Önümüzdeki dönemde gerek devletin açıkladığı 500 bin sosyal konut üretim hedefi ve gerekse kur korumalı mevduatın baskıladığı kur artışı ve son olarak da aşırı şişmiş fiyatların yatırımcı talebini azaltması nedeniyle konut satış fiyatlarında büyük bir artış beklenmiyor.
Realtyplus Türkiye-KKTC Kurucu Ortağı Özhan Carda, enflasyondaki artış beklentisi, kiralık konut arzının çoğalmasının 1-2 yıllık bir süreçte gerçekleşebileceğine dikkat çekerek kira bedellerinin yıllık bazda yine yüzde 10 civarında artabileceğini öngörüyor.
İstanbul gayrimenkul piyasası gelecek dönemlerde de her zamanki cazibesini sürdüreceğini belirten Carda, "İstanbul Finans Merkezi'nin tamamlanarak devreye girmesi Ataşehir ve çevresindeki ilçelerde önemli bir konut edinme ve kiralama talebi yaratacak.
Yabancıya gayrimenkul satışı ile vatandaşlık alt limitinin 400 bin dolara çıkarılmasıyla düşüşe geçen yabancı satışları azalarak devam edecek. Özellikle şehrin dış çeperlerindeki arazilerin imara açılmasına kolaylık getirileceğini ve bu bölgelerde yeni projelerin hayata geçirileceğini ümit ediyorum" diyor.
“ÜLKE PİYASASINI ETKİLİYOR” GÖRKEM ÖGUT ENDEKSA KURUCU ORTAĞI VE GENEL MÜDÜRÜ
“İstanbul'da yükselen fiyatlar ve kaotik yapısı nedeniyle kentin çevresindeki Tekirdağ, Yalova, Sakarya, Kocaeli gibi illerin Sapanca, Kartepe, Şarköy, Çınarcık gibi ilçeler son dönemde ciddi bir ilgi görüyor. Özellikle pandemide İstanbul'dan sahil şeridindeki ilçelere doğru başlayan göç Bodrum, Urla, Seferihisar, Çeşme, Datça gibi yerlerde fiyatların beklentinin çok üzerinde artmasına neden oldu. İstanbul gayrimenkul piyasasının en önemli kenti ve burada yaşanan herhangi bir piyasa hareketi ülke piyasasını etkiliyor.”
“KENTSEL DÖNÜŞÜM PLANLANMALI” NİHAT ŞEN AGRA DÖNÜŞÜM YÖNETİM KURULU BAŞKANI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM UZMANI MİMAR
“İstanbul'da önümüzdeki dönemde kira ve fil satış fiyatları. yaşanan ekonomik kriz ve B Y. yüksek enflasyon nedeniyle yukarı seyredebilir. İstanbul ilçe merkezlerinde talep yükselmesi nedeniyle mevcutta bulunan konut değerleri ve kiralarında fazla düşüş beklenmemeli.
Bu noktada kentsel dönüşümün önemi bir kat daha artıyor. Kent merkezlerinde alan bazlı kentsel dönüşüm planlaması ve yeni bir iş finans sistemi ile güvenli, sağlıklı alanlara kavuşularak balon fiyatların da önüne geçilebilir.”
“KÂR REALİZASYONU YAPILABİLİR” EMRULLAHYEDİKARDEŞ KARMARİCRA KURULU BAŞKANI YÜKSEK MİMAR
“Gayrimenkul fiyatlarındaki dalgalanma sebeplerini yerel ve dış etkenler olarak ayırabiliriz. Yerel etkenlerde arsa ve finans maliyetinden, dış etkenlerde ise enerji ve navlun maliyetlerinden bahsedebiliriz.
Yakın gelecekte arsa fiyatlarındaki artış hızı azalıp bir müddet stabil gidebilir fakat fiyatların geri çekileceğini öngörmüyoruz. İnşaat yapan firmalar sıkıntıya girip uygun fiyatla konutları elden çıkartabilir veya ikinci elde uygun maliyetle konuta ulaşanlar kârlarını realize edip satmak isteyebilir.”