İstanbul'da aidatın en yüksek olduğu ilçeler... Enflasyondaki artış ve asgari ücret zammıyla birlikte aidatlar yüzde 100'lere varan oranlarda arttı. Yapılan zamlar kiralarla yarışır hale geldi. İstanbul'da ortalama aidat tutarı en yüksek bin 674 TL ile Beşiktaş'ta, en düşük aidat ise 300 TL ile Çatalca'da.
06 – 19 Şubat 2022 tarihli sayıdan
Enflasyonun giderek yükseldiği günümüzde doğalgazdan elektriğe hemen her şeye zam geliyor. Asgari ücrete tarihinin en yüksek oranıyla yüzde 50'lik zam yapılması da tüm dengeleri değiştirmiş durumda.
Böyle bir dönemde apartmanlarda ve sitelerde aidatlara yapılan zamlar kiralarla yarışır hale geldi. Kimi sitelerde kira zamları yüzde 100'lere ulaşmış durumda. Ekonomist Dergisi olarak İstanbul'un ilçelerindeki aidat fiyatlarını mercek altına aldık.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Eva Gayrimenkul Değerleme'nin Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı araştırmaya göre, İstanbul'da 100 m2'lik bir dairenin ortalama aidat tutarı en yüksek bin 674 TL ile Beşiktaş'ta olurken, bu rakam 2021'de bin 350 TL idi. İkinci sırada yer alan Şiş-li'de 2021'de bin 255 TL olan aidat tutarı bu yıl bin 255 TL'ye yükseldi.2021'de aidatı 631 TL olan üçüncü sırada yer alan Sarıyer'de ise bu rakam, 900 TL'ye yükseldi. En düşük aidat bedeli ise 300 TL ile Çatalca'da görülürken, burada 2021'de aidat bedeli 275 TL idi.
ASGARİ ÜCRET ARTIŞI YANSIYOR
Eva Gayrimenkul Değerleme Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, bina genel kurul toplantılarının genelde ocak sonuna kadar yapıldığını, aidat belirleme çalışmalarının bu dönemde tamamlanacağını söylüyor. Giderleri azaltmak için düşünülen önlemler olduğuna dikkat çeken Bal, "Güvenlik, temizlik ve bakım personeli genelde asgari ücretten çalışıyor.
Asgari ücret artışı direkt aidatlara yansıyacak. Maliyetleri azaltmak için dışarıdan alınan temizlik hizmetlerinin azaltılması, ortak alandaki yüksek enerji tüketen aydınlatmaların değiştirilmesi gibi önlemler konuşuluyor" diyor.
Bal, ekonominin düzelmesi ile aidat rakamlarının düşmesi değil, birkaç dönem sabit kalması gibi bir alternatifin düşünülebileceğini vurguluyor. Maliyet kalemindeki en büyük etkenin işçilik maliyeti olması nedeniyle, fiyatların hemen düşmesi gibi bir durumun yaşanması bekleniyor.
Bu dönemde dışarıdan yönetim hizmeti alan sitelerin yönetimi içeride kat maliklerine alması ve bu maliklerden aidat alınmamasıyla daha ekonomik bina yönetim çözümlerine gidilmesi öneriliyor.
Toplu yaşam alanlarındaki yöneticiler, sakinler ve üye işyerleri için geliştirilmiş yapay zeka tabanlı online bir platformu Apti'nin kurucu ortağı Ali Emre Erişen, yeni yılda aidat zamlarında alt limit yüzde 36 ile Bodrum ve Mersin'de olduğunu, bazı sitelerde ise yüzde 113'e varan oranlarda artışlar yaşandığını söylüyor.
Erişen, aidat artışlarının sebeplerini şöyle özetliyor: "Sitelerin bütçelerinin yüzde 60-65 oranını personel giderleri oluşturuyor.
Sitelerde personelin büyük çoğunluğu asgari ücretle çalışıyor. Bu nedenle asgari ücrete gelen artış fiyat artışında önemli bir etken oldu. Ayrıca 2021'de doğalgaz, elektrik ve su kullanımlarına yapılan zamlarda göz önüne alındığında bu faktörlerin hepsi 2022 yılı bütçelerinde ciddi artışlara yol açtı."
TOPLANTILARA KATILIN
Aidatların aşırı yükseltilmesini önlemek ve denetlemek için yılda bir kez yapılan kat malikleri genel kuruluna katılım gösterilmesi ve mümkünse yönetimde görev alınması öneriliyor. Kat malikleri kurulu toplantılarında ilk genel kurulda çoğunluk aransa da ikinci genel kurulda kaç kişi gelirse gelsin genel kurul kararları alınır ve yasal geçerliliğini korur.
Tekrar olağanüstü genel kurul yapmak için yasal şartları sağlamak oldukça zor. Maliklere toplantı öncesi dağıtılan, gelir- gider kalemlerini inceleyip buna göre teklif edilen sunumları anlamaları ve oy haklarını da ona göre kullanmaları öneriliyor.
Aksi durumda yasal şartlara göre yapılan toplantıların sonuçlarına yani alınan karara uymak zorunlu. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, aidatların aşırı yükseltilmesini önlemenin ve denetlenmesinin en kolay yolunun şikayet etmek yerine yılda bir kez yapılan kat malikleri genel kuruluna katılmak olduğunu söylüyor.
Markalı site yaşamının apartman yaşamına göre daha maliyetli olduğunu belirten Şimşek, "Site aidatı daha fazla ortak alan kullanımı olduğundan bağımsız apartman aidatlarına göre çok daha yüksektir. Açık veya kapalı havuz, bahçe kullanımı, spor alanları, güvenlik, temizlik, ortak çeşitli yaşam alanları gibi giderler site aidatının yüksek olmasına neden olur" diye konuşuyor.
KAT MÜLKİYETİ KANUNU DÜZENLİYOR
Bina ve sitelerde kimlerin hangi giderlerden sorumlu olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenleniyor. Markalı konut projelerinde ve sitelerde aidat, ortak kullanım alanlarına, bu alanların giderlerine göre Kat Malikleri genel kurulunda belirlenir.
Kat Malikleri Kurulu'nun pandemi dönemi için olağanüstü toplanıp, belli aidat kalemlerinin mesela havuz, sosyal tesislerin kullanılamamasından dolayı indirilmesini veya hiç alınmamasını karara bağlayabilir.
Böyle bir olağanüstü veya zamanı gelmiş bir olağan genel kurulda aidatların indirilmesi veya hiç ödenmemesi kararı alınmamışsa kat malikleri bu aidatların ödenmesinden muaf olamaz ve itiraz etme hakları da bulunmuyor.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20.mad-desine göre kat maliki; temizlik, kaloriferci, bahçıvan, bekçi/güvenlik giderlerinden herkes eşit oranda sorumlu. Dolayısıyla malikler kendi evinin daha küçük olduğunu ileri sürerek, bu giderlere daha az katılması gerektiğini ileri süremez.
Kat malikleri ortak yerlerin bakımı, korunması, güçlendirilmesi, onarılması için yapılan giderlerle, ana gayrimenkulün sigorta giderleri ve yönetici aylığına ilişkin giderlere arsa payları oranında katlanır.
KİRACI-EV SAHİBİ FARKI
İşletme bütçesi kapsamında yapılan tüm giderlere yani kullanım kaynaklı giderlere kiracı katlanır ancak yatırım, demirbaş bütçesi kalemlerinin sorumluluğu ev sahibine ait.
Örneğin, emlak vergisini ev sahibi öderken, çevre temizlik vergisini kiracı öder. Binanın asansörünün bakım maliyetlerini kiracı öderken, asansör değiştirilecekse bunu mal sahibi öder.