Barınma sorunu ülkemizin en önemli sorunlarından biri haline geldi. Enflasyonist ortamda konutlarda istihdam edilen çalışanların maaşlarında yaşanan artış, enerji fiyatlarındaki yükseliş gibi nedenlerle son dönemde aidatlarda da ciddi bir yükseliş söz konusu. Geçmişte yılda bir zam yapılırken günümüzde apartman ve site yönetimleri ara zamlar yapmak zorunda kalıyor. Günümüzde 2-3 yıl öncesinin kiralarına eş değerde aidat ücretleri oluşmuş durumda. İnsanların ödeme gücünün üzerinde yükselen aidatlar, kiracılar, mülk sahipleri ve yöneticiler arasında gerginliğe neden oluyor.
15 - 28 Eylül 2024 tarihli sayıdan
Eva Gayrimenkul Değerleme’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı aidat araştırması ile İstanbul’un ilçeleri ile Ankara ve İzmir’deki ortalama aidat ücretlerini mercek altına aldık. Yaklaşık 100 m² kullanım alanına sahip markalı konut projeleri, standart özelliklere sahip siteler ve tekil apartman dairelerin aidat ortalamalarını içeren çalışmaya göre, İstanbul’da 2023-2024 Ağustos döneminde aidatlardaki artış hız kesmezken, yüzde 95’lik artışla Şişli, yüzde 89’luk artışla Eyüpsultan, yüzde 82’lik artışla Tuzla artış hızında lider ilçeler oldu.
HANGİ KALEMLERİ KAPSIYOR?
Gayrimenkul sektöründe yıllardır en çok konuşulan konuların başında site aidatları geliyor. Aidatlar, sitelerde yaşayan maliklere sunulan tüm hizmet süreçlerini kapsıyor. Sitelerin işletme bütçeleri içinde en büyük payı personel ve enerji giderleri oluşturuyor. İdari işlerden, güvenlik, temizlik, peyzaj, teknik bakım faaliyetlerine kadar her alanda işçilik hizmeti gerekiyor. Son zamanlarda yaşanan enflasyon artışıyla işçilik maliyetleri çok arttı. Yaşanan ani değişiklikler maliklerle site yönetimlerini karşı karşıya getirebiliyor. Site yönetimlerinin bütçe planlamasını çok iyi yapması gerekiyor. Bütçe planlaması, sitede verilecek hizmetlerin karşılığı olarak alınacak bir bedel olması sebebiyle titizlik isteyen bir süreç. Katılımcı yönetim anlayışının benimsenmesi ve şeffaf bir iletişim süreci de site yönetim sürecinde büyük önem taşıyor. Uzun vadeli çözümsüzlük yaşamamak adına site sakinlerinden gelen tüm taleplerin dinlenmesi ve en iyi çözümün sunulması gerekiyor.
ARTIŞIN NEDENİ ÇOK
Asgari ücrette yaşanan artışlar, genellikle site ve apartman aidatlarına da yansırken bu yıl, aidat artışları asgari ücret kaynaklı olmadı. Enflasyonun etkisiyle, enerji, bakım-onarım ve güvenlik gibi hizmet maliyetlerinde artışlar yaşandı. Yıl ortasında elektrik ve doğal gaz zamları gündeme geldi. Bunlar gibi dinamikler apartman aidatlarını çok etkilemese de sosyal donatılı site aidatlarında artışa neden oldu.
İstanbul genelinde apartman ve sitelerin ara dönem aidat zammı yapmadığını belirten Eva Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, “Araştırmalarımızda ara zam uygulanan çok az sayıdaki sitede zam oranları yüzde 40 ile 77 seviyelerinde. Önümüzdeki dönemde asgari ücrete yapılacak olası bir zam, site ve apartman aidatlarına yansıyabilir” diye konuşuyor. Site yönetimleri bu artışları kontrol altına alabilmek için geçmiş yıllara ait aidat harcamalarını detaylı bir şekilde inceleyerek, gereksiz harcamaları belirleyip önlem alabilir, alternatif gelir kaynakları için fizibilite çalışmaları yaparak aidat yükünü azaltabilirler. Örneğin, ortak alanların kiraya verilmesi veya reklam alanlarının değerlendirilmesi gibi. Aydınlatma sistemleri, su kaynakları ve elektrik giderlerinden tasarruf sağlanabilir. Son dönemde özellikle sosyal donatılı siteler, güvenlik ve temizlik personeli sayısını azaltıyor.
ANKARA VE İZMİR’DE STABİL
İzmir ve Ankara’daki aidat tutarlarında yılın ilk yarısında uygulanan ara zamlar, özellikle merkezi bölgelerde sınırlı kaldı. İzmir Karşıyaka’da ortalama aylık aidat tutarı 100 m²’lik bir daire için yaklaşık 2 bin TL, Bayraklı ve Bornova’da 1 bin 700 TL olurken Çeşme’deki lüks yazlık sitelerde ise aidatlar 6 bin TL ile 12 bin TL aralığında. Tekil konutlarda ve eski apartmanlarda İzmir genelinde aidat ortalaması yaklaşık 250-300 TL bandında.
Ankara Çankaya’da 100 m²’lik dairenin ortalama aylık aidat tutarı bin 800 TL, Gölbaşı’nda bin 150 TL, Yenimahalle’de 800 TL, Etimesgut’ta ise 750 TL. Tekil konutlarda ve eski apartmanlarda Ankara genelinde aidat ortalaması yaklaşık 200 TL seviyelerinde. Markalı konut projelerinde aidatlar 5 bin ila 10 bin TL arasında değişiyor. Genel olarak, İzmir ve Ankara’da aidatlarda sınırlı bir ara zam uygulanırken, rakamlar büyük ölçüde stabil kalmaya devam etti.
YÜKSELME ÖNLENEBİLİR Mİ?
Peyzajda bakımı zorlamayacak uzun ömürlü bitkilerin seçilmesi, site giriş-çıkışlarının etkin planlanması, enerji tasarruflu aydınlatma kullanımı, altyapı sistemlerinin bakımı kolaylaştırıcı teknolojik yeniliklere uygun yapılması, insan kontrolünü azaltıcı otomasyon sistemleri aidatları ve sitedeki kaliteli yaşamı dengede tutabilecek önlemler oluyor. Malzeme ve hizmet alımlarında rekabetçi tekliflerin alınması aidatları düşürebilecek unsurlar arasında yer alıyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, konut aidatların aşırı yükseltilmesini önlemenin ve denetlenmesinin en kolay yolunun, kat malikleri genel kuruluna katılmak olduğunu söylüyor.
Şimşek, “Aidatların aşırı yükseltilmesini önlemenin ve denetlenmesinin en kolay yolu, şikayet etmek yerine yılda bir kez yapılan kat malikleri genel kuruluna katılmak, hatta olanak varsa yönetimde görev almak. Çünkü kat malikleri genel kurulundaki katılım sayısı ne kadar fazla olursa alınacak karara katılan kişi sayısı da o kadar fazla olacaktır” diyor.
AHMET ERKURTOĞLU / AYİDER
PROFESYONEL YÖNETİCİYE GEÇİŞ
2018 yılına kadar münferit apartmanlarda kapıcı dairesi yapılır ve apartmanlarda bir sakin bila bedel yönetici olur ve apartmanlar minimum aidata yansıyan harcamalarla yönetilirdi ve minimum seviyede aidat öderlerdi. AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı ve Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkan Yardımcısı Mimar Ahmet Erkurtoğlu, 2018’de çıkan kanunla kapıcı dairelerinin inşaat metrekaresi sayılmasından sonra münferit apartmanlarda veya 2-3 bloklu sitelerde kapıcı dairesi yapılmadığından dolayı apartman sakinlerinin dışarıdan profesyonel yönetici tutmaya başladığını söylüyor. Erkurtoğlu, “Dolayısıyla apartman sakinleri ortak alanların elektriği ve şebeke suyu harcamalarının dışında dışarıdan tutulan kapıcı, bahçıvan ve profesyonel yönetimin ücretleri ile aidat ücretleri yükselmeye başladı. Büyük sitelerde ise profesyonel yönetimlerde mafyavari yönetimlerin olduğunu duyuyoruz” diyor.
2022’de çıkan kanunla sahil parsellerinde ve inşaat alanı 5 bin m²’yi geçen konutlarda uygulaması ortak alanların aydınlatılması masrafı da kat sakinlerine yansıyacak. Ayrıca parsellerde kaynak suyu için sondaj yapılırsa çıkabilecek kaynak suyu da ortak alanlarda kullanılacak su, kat sakinlerinin ekonomisine yansıyacak. Erkurtoğlu, belli daire sayısını aşan konutlarda yapılacak kapıcı dairesinin eskisi gibi inşaat alanında emsale sayılmaması ve zorunlu kılınmasının apartman sakinlerinin sadece kapıcıya ücret ödeyip profesyonel yöneticilere ücret ödememesi, kat sakinlerinin seçtiği yöneticinin bilabedel bu hizmeti yapmasının aidatları minimuma indireceğini vurguluyor.
SERKAN BAL / EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME KOORDİNATÖRÜ
“Artış oranı yüzde 40-85 arasında”
Eva Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, tam donanımlı markalı konut projelerinde 2023-2024 arasında aidat artış oranlarının yüzde 85, geniş peyzaj alanlı, havuzlu sitelerde yüzde 60, açık-kapalı otoparkı ve peyzaj alanlı binalarda yüzde 55, sadece apartman görevlisi olan tekil binalarda yüzde 40’lık aidat artışları olduğunu söylüyor. Bal, “İstanbul’un ilçeleri arasında en yüksek aidat Beşiktaş’ta 4 bin 400 TL/ay olurken, Şişli 3 bin 900 TL/ay ile Beşiktaş’ı takip ediyor. En düşük aidat tutarları ise 800 TL/ay ile Çatalca ve Silivri’de görülüyor” diyor. Bal, ekonomi düzelse bile aidatların düşmeyeceğini, sadece aidat artış oranlarının makul seviyelerde kalacağını vurguluyor.
SÜLEYMAN ÇETİNSAYA / ARTAŞ HOLDİNG YÖNETİM KURULU BAŞKANI
“Aidatın uygun olması, inşaat aşamasında başlar”
Artaş Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, aidatları olabilecek en uygun düzeyde tutabilmenin yolunun projenin inşaat aşamasında başladığını söylüyor. Artaş Holding olarak projelerinde bir süre site yönetimini devam ettirdiklerini belirten Çetinsaya, bugüne kadar edindikleri site yönetimi tecrübesiyle site sakinlerine hizmet verip bu süreçte aidatları, emsal hizmet verenlere göre daha uygun tuttuklarını vurguluyor. Çetinsaya, “İnşaat sırasında site içerisindeki donatıların mimari olarak doğru yerleştirilmesi ve enerji verimliliği ya da yapay zekâ destekli ürünlerin seçilmesi, yaşam başladığında ciddi oranda maliyeti azaltıyor” diyor.
AV. ELVAN KAKICI ŞİMŞEK / KAKICI & ŞİMŞEK HUKUK BÜROSU
“Fahiş aidatlara dava açılabilir”
“Aidat, kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. Kat malikleri kurulu kararına karşı ancak kat malikleri, yani ev sahipleri itiraz edebilir. Kurul toplantısına katılmayan her malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ila altı ay içerisinde fahiş aidat miktarına karşı dava açabilir. Fahiş aidat için kat malikleri kurulu kararının iptali istemiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalı. Yüksek aidata itiraza, mahkemece yapılacak incelemede işletmedeki giderler ve apartmanın, sitenin vb. somut olaya ilişkin mevcut koşulları göz önüne alınarak aidat miktarının yüksek olup olmadığı tespit edilir.”