CEREN ORAL
coral@ekonomist.com. tr
Konut faizlerinde indirim ve KDV destekleriyle tüketiciye ödeme kolaylığı sunacak kampanyalar ise sektörü 2018 yılında öne çıkarabilir. BİST-100 Endeksi, geçen haftayı 111.000’in üzerinde tutunma ve 112.000’i aşma çabalarıyla geçirdi. Endeks, 21 Aralık’ta 111.272 seviyesinden kapandı. Böylece 14 Kasım’daki 110.149’dan sonraki en yüksek kapanışını gerçekleştirmiş oldu.
İYİMSERLİK KORUNUYOR
Ak Yatırım analistleri, BİST’in konsolidasyon ve güç toplama sürecinde olduğunu söylüyor. “BİST’te iyimserliğimizi ve olumlu görüşümüzü koruyoruz” diyen Ak Yatırım analistleri, kapanış 109.800 destek bandı üzerinde olduğu sürece bu iyimserliğin süreceğini vurguluyor.
İş Yatırım araştırma uzmanları, Türkiye 10 yıllıkları ile dünya arasındaki makasın açılması ve doların küresel olarak zayıf olması nedeniyle BİST’teki yükselişin devamını bekliyor. “Büyümenin güçlendiği ortamda tahviller değer kaybederken hisse senetleri yükselmeye devam edebilir” diyen İş Yatırım araştırma uzmanları; mevcut seviyeleri, BİST’in 110.000 üzerindeki yolculuğunu sürdürerek 115.000’e kadar yükselebileceği şeklinde yorumluyor.
GETİRİDE ZAYIF KALDI
BİST’in yönünü yukarı çevirdiği ve hisselerde yükselişin beklendiği bu süreçte, hisse seçimleri de önem kazanıyor. Biz de yatırımcılara fikir vermek amacıyla sektör analizleri yapıyoruz. Bu hafta konut sektöründeki ve gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) hisselerindeki görünümü ve beklentileri araştırdık.
2017’ye 77.754’ten başlayan BİST-100, yılbaşından bugüne yaklaşık yüzde 42 getiri elde etti. Bu dönemde BİST GYO Endeksi aynı başarıyı gösteremedi. Yıla 42.268’den başlayan BİST GYO Endeksi, sadece yüzde 3 arttı ve ancak 43.000’lere ulaşabildi. Aynı süreçte borsada işlem gören 34 GYO hissesinden ise yalnızca sekizi ‘Endeks Üzeri Getiri’ elde edebildi. Dokuz ayda GYO’ların satış ve kârı yükselse de büyüme önceki yılların gerisinde kaldı.
ENFLASYON VE KUR
Peki, bu zayıf tabloda neler etkili oldu? Yatırım Finansman’ın kıdemli analisti Gökay Böbek, kişi başına düşen gelirin artması, kentsel dönüşüm, konut faizlerindeki düşüş, nüfus artışı ve düşük ev sahipliği oranının gayrimenkul sektörüne son 10 yılda önemli bir büyüme getirdiğini belirtiyor. Ancak Böbek, “Sektörde durgunluk gözlemliyoruz ve öncü göstergeler toparlanmanın henüz olmayacağına işaret ediyor” diyor.
Gökay Böbek, bunun nedenini ise şöyle açıklıyor: “Hane halkındaki iştahın ve alım gücünün azalması, konut fiyatlarındaki artış hızını ve ticari gayrimenkul piyasasını olumsuz etkiliyor. TL’nin değerindeki dalgalanma sektöre destek vermezken, ofis ve otel piyasasındaki doluluk oranlarındaki zayıflık özellikle İstanbul için fiyatlamada risk oluşturuyor. Çift haneli enflasyonun ve zayıf TL’nin de etkisiyle alım gücünün ve iştahın zayıf kalmasını bekliyoruz.”
FAİZLERİN ETKİSİ
Işık FX’in araştırma uzmanı Burak Yunuscular, kredi faiz oranlarının ikinci çeyrekten itibaren yükselmeye başladığı bilgisini veriyor. Bankaların kredi/mevduat rasyosunun bozulmasıyla artan kaynak maliyetinin mortgage kredi faizleri oranları üzerinde baskı yarattığını belirten Yunuscular, bu baskının alım gücünü azaltarak sektöre olumsuz yansıdığını kaydediyor. Kurdaki yükselişin GYO’ların maliyetini artıracağına değinen Burak Yunuscular, güçlü bilanço yapısına, sürdürebilir kârlılığa ve 2018 yatırımlarına bağlı olarak Avrasya, Emlak ve Vakıf GYO’yu önde görüyor.
CANLANMA İÇİN NE GEREKLİ?
Riskler böyleyken sektörü harekete geçirebilecek unsurlar da merak ediliyor. Gedik Yatırım Yatırım Danış-manlığı’ndan uzman yardımcısı Murat Demirtaş, GYO’lar için 2018’in 2017’den daha iyi bir yıl olmasını bekliyor. Bunda sektörü büyütecek devlet desteklerinin rol oynayacağını düşünen Demirtaş, “Konut faizlerindeki olası indirimler ve KDV destekleriyle tüketiciye ödeme kolaylığı sunacak kampanyalarla sektördeki yavaşlamanın önüne geçilebilir” diyor.
Murat Demirtaş, düşük değerli TL’yi ise sektörü 2018’de yabancı yatırımcılar için daha cazip hale getirecek bir unsur olarak görüyor. Ahlatcı Yatırım’ın araştırma uzmanı Muammer Demir, devam eden altyapı ve mega proje çalışmalarının sektöre olumlu katkı yapmasını bekliyor. Demir’in portföyünde ise Emlak GYO ve Alar-ko GYO bulunuyor.
ÖNE ÇIKAN 6 GYO HİSSESİNDE GÖRÜNÜM NASIL?
1- ALARKO GYO: Finansal yatırımlar, şirketin varlıklarının yaklaşık yüzde 48'ini oluşturuyor. Üçüncü çeyrek itibarıyla 20 milyon dolar mevduat, 79 milyon dolar Eurobond yatırımı var. Finansal yatırımların çoğunlukla döviz bazlı olması, bilançonun defansif ve likit olmasını sağlıyor. Sahip olduğu gayri-menkullerin yüzde 80'inden gelir elde ediyor. Son altı yıldır net kârın yüzde 6'sını temettü olarak dağıtıyor.
2- AVRASYA GYO: Dokuz aylık konsolide net dönem kârı önceki döneme göre yaklaşık yüzde 456 artış gösteren şirket, son olarak Samsun terminali için kira sözleşmesi imzaladı. Yeni yıl için planlanan yatırımlarıyla güven veren hisse senedinin ucuz olması da yatırımcılar açısından hisseyi cazip kılan başka bir etken.
3- EMLAK GYO: 2017 dokuz ayda 1,1 milyar TL net kâr elde etti. 2016 kârından temettü vermemesi ve konut fiyatlarındaki artış trendinin yavaşlaması, 2017'de hisse performansını olumsuz etkiledi. Ancak şirket önümüzdeki yıllarda gelir sağlayacak projelerin geliştirilmesine olanak verecek değerli arsa portföyüne sahip. Gelir paylaşımlı projelerin katkısıyla üç yıllık süreçte gelirlerde artış ve güçlü kârlılık elde edebilir.
4- HALK GYO: Üçüncü çeyrek itibarıyla 1,8 milyar TL büyüklüğünde gayri-T menkul portföyü var. Bu portföyün yüzde 35'ini oluşturan İstanbul Finans Merkezi (IFM) projesi, şirketle ilgili olumlu görüşlerin temelini oluşturuyor. İFM projesinin net aktif değere katkısıyla şirketin değerinin artacağı ve şu anda bu projenin fiyatlara yansımadığı belirtiliyor. Projedeki gecikme ise hisse performansını olumsuz etkileyebilir.
5- İŞ GYO: Üçüncü çeyrekte 40,8 milyon TL, dokuz ayda 93 milyon TL net kâr kaydetti. İş GYO'nun ofis binaları net aktif değerin yüzde 64'ünü oluşturuyor. Ancak ofislerindeki doluluk oranının zayıflığı, kira geliri beklentilerini olumsuz etkileyebilir. Yeni projelerin başlaması veya yeni ekspertiz değerleriyle artabilecek net aktif değeri, hisse performansına ve kârlılığa olumlu yansıyabilir.
6- TORUNLAR GYO: Gayrimenkul portföyünü çeşitlendiren Torunlar GYO'da yeni projeler hisse performansına olumlu katkı yapabilir. Üçüncü çeyrek itibarıyla 2,8 milyar TL net borcu ve 754 milyon dolar bilanço açık pozisyonu, TL'nin değer kaybettiği zamanlarda kârlılığı olumsuz etkileyebilir.