AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Yeni projelerde büyük şehirler önemini korurken Anadolu'ya yönelik yatırımlarda ciddi bir artış olacak. Türkiye'de hala AVM'si bulunmayan iller var. Önümüzdeki dönemde Edirne, Sivas, Adıyaman, İskenderun, Malatya, Konya, Rize ve Isparta'nın AVM yatırımlarında öne çıkması bekleniyor.
Türkiye 28 yıl önce Galleria’nm açılmasıyla alışveriş merkezi kavramıyla tanıştı. Sayısı hızla artan AVM’ler çoğu zaman eleştirilerin odağında olsa da ne tüketicinin ne de yatırımcının alışveriş merkezlerine ilgisi azalmadı.
AVM’ler birer alışveriş noktası olmanın ötesinde sosyalleşme mekanları olarak kabuk değiştirirken yatırımcılar da değişen trendlere uyum sağlayarak yatırıma devam etti. Yaptığı yatırımlardan memnun kalan pek çok sermaye grubu adeta AVM zinciri haline geldi.
Tabloları görmek için görsellere tıklayın.
Bugün Türkiye genelinde AVM sayısı 360’a ulaşmış durumda. 2014 yılını 75 milyar TL ciroyla kapatan sektör 2015 yılını ise yaklaşık 90 milyar TL ciroyla bitirdi. 2015 yılında 20 yeni AVM açıldı.
Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) rakamlarına göre, şu an Türkiye genelinde AVM’lerdeki toplam kiralanabilir alan 10,5 milyon metrekare. 2016-2017 yılları içinde ise ortalama 2,3 milyon metrekare eklenmesi bekleniyor.
Sektörün 2016 yılı için ciro beklentisi ise 100 ila 110 milyar TL arasında. AYD Başkanı Hulusi Belgü, 2016 yılı sonu itibariyle AVM’lere yaklaşık 2 milyar kişinin girmesini beklediklerini söylüyor.
AVM’ler önümüzdeki dönemde de yatırımcılar için cazibesini korumaya devam edecek. Halihazırda Türkiye’de faaliyet gösteren yerli ve yabancı AVM yatırımcıları önümüzdeki dönemde de yatırımlarına devam ederken, diğer taraftan Ziylan Grubu gibi yeni yatırımcılar pazara girmeyi sürdürecek. Önümüzdeki üç yılda Türkiye’deki 22 büyük yatırımcı 30’un üzerinde AVM projesi hayata geçirmeye hazırlanıyor.
24 İLDE AVM YOK!
Bu AVM’ler Türkiye’nin dört bir yanına yayılacak. Türkiye’de AVM olmayan 24 il var. Bunlardan Çorum ve Sivas’a 2016-2017 yılında ilk kez AVM açılacak. İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirlerin doygunluğa ulaştığı düşünülse de, bu illerdeki yatırımlar önümüzdeki dönemde de devam edecek.
İstanbul’da yeni AVM projeleri daha çok Anadolu Yakası’nda yoğunlaşmış durumda. E-5’e yakın Kadıköy-Maltepe-Kartal aksında çok sayıda AVM projesi geliştiriliyor. Avrupa Yakası’nda Seyrantepe’de iki yeni AVM’nin açılması bekleniyor. Üçüncü Köprü’nün ve bağlantı yollarının açılmasıyla beraber önümüzdeki yıllarda Başakşehir-Kayaşehir aksı ve Sancaktepe’nin de cazip noktalar haline gelmesi bekleniyor.
RİSKLER ARTIYOR
Her ne kadar yatırımlar devam etse de yatırımcılar eskisinden çok daha dikkatli hareket etmek zorunda. Zira değişen ekonomik koşullar, başta artan arazi ve arsa fiyatları ile birlikte artan maliyetler nedeniyle risk giderek artıyor. Bu sürece uyum sağlayamayan AVM’ler kapanmak zorunda kalıyor.
Bu nedenle yeni AVM’ler eskisine göre çok daha analitik ve fizibilite bazlı bir yaklaşımla geliştiriyor. Burada çekim alanı, lokasyonun gelir seviyesi ve demografik yapısı gibi birçok unsur araştırılıyor ve kiralama bu bulgulara uygun bir şekilde yapılıyor.
Jones Lang LaSalle Türkiye Bölge Direktörü ve yönetim kurulu üyesi Dora Şahintürk, “Uzun vadeli vizyon ortaya koyabilmek artık ihtiyaç. Sadece var olan rekabet değil, olası rekabet, değişen perakende ve nihai ziyaretçi beklentilerine uygunluk gibi çok sayıda kriter var” diye konuşuyor.
LOKASYONUN ÖNEMİ ARTTI
AVM yatırımında öncelikle nüfus ve nüfusun gelir durumunu irdeleyen yatırımcıların en az 200 bin nüfuslu şehirleri araştırması öneriliyor. Yatırımda üçüncü sırada lokasyon geliyor. Bir AVM’nin Anadolu’daki küçük şehirlerde ‘mecburiyet caddeleri’ ile yarışabilmesi için merkezi bir noktada olması önem taşıyor.
Diğer önemli konu ise bölgenin iklim ve kültürel koşullarına uygun bir AVM geliştirilmesi. Yakın zamandaki örnekler de gösteriyor ki, bölgenin koşullarına uygun AVM’ler başarılı oluyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise içinde marina bulunan karma projelerin ön plana çıkacağını söylüyor. Marina AVM’Ier daha çok sosyal alanlara önem vermesi, akvaryum ve temapark gibi özellikleri barındırmasıyla, diğer AVM’lerden farklılaşıyor.
İSTİNYEPARK İZMİR'E AÇILACAK
Grubun yeni yatırımlarına gelince... Orjin Grup ve Doğuş Grubu ortaklığıyla kurulan İstinyepark, 87 bin metrekarelik kiralanabilir alanıyla Türkiye’nin en büyük AVM’lerinden biri. İstinyepark’ın başarısı nedeniyle AVM işine ısınan ortaklar, 2016’da İzmir’de yeni bir proje hayata geçirmeye hazırlanıyor.
2018’in son çeyreğinde bitmesi planlanan İzmir İstinyePark için 250 milyon dolarlık bir yatırım yapılması planlanıyor.
İstinyepark CEO’su Uğur Berk, İzmir İstinyePark’ın mimari tasarımında açık alanların daha fazla kullanacağını söylüyor. 4 bin kişiye istihdam sağlayacak. İzmir İstinyePark AVM’de sektör için yeni olan bir otel konsep-ti de olacak.
TORUNLAR'DAN YENİ PROJE
Torunlar GYO’nun 2016’da odaklanacağı AVM projesi Antalya’da bulunuyor. Antalya’da Deepo Outlet projesinin hemen yanında inşa edilecek olan sezon AVM’si için 150 milyon TL’lik yatırım planlanıyor. 64 bin 364 metrekarelik kiralanabilir alanı bulunacak olan yeni proje 2017’de tamamlanacak.
AVM yatırımlarına bir Anadolu şehrinden, Trabzon’dan başlayan Varlıbaş Holding, yeni yatırımlarına İstanbul’da devam edecek. Varyap Pendik Plaza bünyesindeki alışveriş merkezinin 2016 yılında faaliyete geçmesi planlanıyor.
Bu projenin 10 bin 500 metrekarelik kiralanabilir alanı bulunuyor. Diğer yandan Emlak Konut GYO ve GAP İnşaat ile geliştirilen Metropol İstanbul projesinde bulunan alışveriş merkezinin inşaat çalışmaları devam ediyor. Bu projede 82 bin metrekarelik kiralanabilir alan bulunuyor.
Bu iki alışveriş merkezi yatırımında 412 mağaza olacağını öngördüklerini söyleyen Varyap Yönetim Kurulu Başkanvekili ve CEO’su Erdinç Varlıbaş, yatırımların faaliyete geçmesiyle birlikte yaklaşık 3 bin 800 kişilik istihdam oluşturulacağını vurguluyor.
KELEŞOĞLU'NDAN YENİ PROJELER
Flyinn, Capacity, Metroport, Historia, Pelicanmall gibi AVM’lerin güçlü ortaklarından biri olan Keleşoğlu İnşaat, AVM sektörüne yatırıma devam etmeyi planlıyor. Şirketin gündeminde iki yeni AVM projesi var. Bunlardan biri grubun Yakuplu’da yaptığı Denizİstanbul projesinin içinde yer alacak.
30 bin metrekare büyüklüğünde, 200 mağazanın yer alacağı bu proje için 50 milyon dolarlık yatırım yapılacak. Şirketin diğer projesi ise Beylikdüzü’nde yer alacak. 55 bin metrekarelik kiralanabilir alanı olan bu proje için 100 milyon dolarlık yatırım yapılması planlanıyor.
Eroğlu Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Nurettin Eroğlu da AVM işinde yatırıma devam ediyor. Erasta markasıyla Antalya ve Fethiye’de iki AVM’si bulunan yatırımcı, Erasta AVM’lerin üçüncüsünü bu yıl Edirne’de açmaya hazırlanıyor. Nurettin Eroğlu, 120 mağazanın olacağı AVM’nin ortalama 800 kişiye istihdam sağlayacağını söylüyor.
FORUM'UNYENİ HEDEFLERİ
2004 yılından bu yana 4 milyar Euro yatırım yapan Multi Turkey, yüzde 12’lik pazar payıyla Türkiye’nin en büyük alışveriş platformu olma özelliğini taşıyor. Forum markasıyla 13 farklı şehirde AVM projeleri bulunan grup, 2015’i 5,5 milyar TL civarında bir ciroyla kapattı.
2016’da açılacak Forum Adana ile birlikte yönettiği alışveriş merkezi sayısını 16’ya çıkarmayı hedefliyor. 73 bin metrekare alana kurulu Forum Adana, 170 mağazaya sahip olacak ve 2 bin 500 kişiye istihdam olanağı yaratacak. Multi Turkey Yönetim Kurulu Üyesi Patrick Van Dooyeweert, Adana projesine 200 milyon Euro yatırım yapacaklarını söylüyor.
Süleyman Çetinsaya’nın inşaatta başlattığı ardından AVM yatırımlarıyla büyüttüğü Artaş Grubu’nun bünyesinde ArenaPark, ArmoniPark ve Kayseri Park bulunuyor. Ayrıca Türkiye’nin ilk AVM’lerinden Carousel’in yaklaşık üçte bir hissesini elinde bulunduran grup, Vadi İstanbul AVM’nin de ortakları arasında yer alıyor.
Kendi projeleri ve ortak oldukları projelerle yaklaşık 200 bin metrekare kiralanabilir alana sahip olduklarını söyleyen ArenaPark Genel Müdürü Muhsin Erkoç, önümüzdeki beş yıl içinde bu rakamı 350 bin metrekareye çıkarmayı planladıklarını söylüyor.
SATIN ALMALARLA İLGİLENİYOR
City’s Nişantaşı ve Meydan İstanbul AVM olmak üzere iki AVM’si bulunan Gülaylar Group, iki AVM’sinde 939 milyon TL’lik ciroyu yönetiyor. Meydan AVM’deki yenileme çalışmalarına odaklandığını söyleyen, City’s Nişantaşı ve İstanbul Meydan AVM Genel Müdürü Kazım Çizmeci, bu çalışmalar sonrasında AVM’deki kiracı sayısının 72’den 165’e çıkacağını ifade ediyor.
Çizmeci, “Hem mevcut AVM’lerle hem de yeni yapılacak projelerle ilgileniyoruz. Satışta olan AVM’leri yakından takip ediyoruz” diyor. Grup önümüzdeki üç yılda sektöre 250 Milyon Euro yatırmayı planlıyor.
Ankara’da Bilkent Center ve Tepe Prime Avenue, İstanbul’da Tepe Nautilus alışveriş merkezlerinin sahibi olan Tepe Emlak, yıllık yaklaşık 100 milyon TL’lik bir ciroyu yönetiyor. Projelerinde 200 kişiyi istihdam eden şirket, 2016’da yüzde 6’lık büyüme hedefi koydu. Tepe Emlak Yatırım Genel Müdürü Hayal Olcay, kiralama ve yönetime odaklanacaklarını söylüyor.
ANADOLU'YA ODAKLANACAK
2007 yılından bu yana Türkiye’de faaliyet gösteren Prime Development’ın yatırımını ve yönetimini gerçekleştirdiği üç AVM var. Primemall markasıyla yıllık toplam 350-400 milyon Euro’luk bir ciroyu yöneten grup, 2016’da Primemall SivasPark’ı hayata geçirmeye hazırlanıyor.
Sivas’ın ilk AVM’si olma özelliğini taşıyan Primemall SivasPark, 35 bin metrekare kiralanabilir alana sahip olacak ve 2016 yılının üçüncü çeyreğinde 120 mağaza ile hizmet verecek. Önümüzdeki üç yıl içinde Anadolu’da iki yeni proje daha geliştirmeyi planladıklarını söyleyen Prime Development CEO’su Dr. Artuğ Çetin, 750 milyon TL yatırım yapacaklarını söylüyor. Yeni projelerin toplam kiralanabilir alanının 200 bin metrekare olması bekleniyor.
Rönesans Gayrimenkul, dokuz alışveriş merkezinde 14 bin kişiye istihdam sağlıyor. Önümüzdeki üç yıl içinde İstanbul Küçükyalı ve Maltepe’de, İzmir Karşıyaka ve Bayraklı’da, Bursa Nilüfer’de yeni projeler hayata geçirmeye hazırlanan grup, bu projeler için 1 milyar Euro’nun üzerinde yatırım yapmayı planlıyor. Rönesans Gayrimenkul CEO’su Hasan Şimşek, Küçükyalı ve Maltepe’deki projelerin inşaat çalışmalarının başladığını söylüyor.
TURKMALL'DAN DEV İSTİHDAM
Anadolu dahil olmak üzere kuruluşundan bu yana 6 milyon metrekarelik perakende inşaat alanı geliştiren Turkmall, önümüzdeki iki yılda Anadolu’da sekiz Novada projesinin daha tamamlanmayı hedefliyor.
Öncelikle Edremit’in ikinci fazının hizmet gireceğini söyleyen Turkmall CEO’su Hilmi Özçakır, “Manavgat, Şanlıurfa ve Yozgat’ın ardından Ordu, Çerkezköy, Burhaniye ve Elbistan’da da kapılarını açacak olan Novada alışveriş merkezleri ile 300 perakende zinciri Anadolu’ya gidecek.
Yeni sekiz AVM ile 200 milyon dolarlık yatırım gerçekleştirmiş olacağız ve 20 bin kişiye istihdam sağlayacağız” diyor.
“Burda” markasıyla AVM işine giren Esas Gayrimenkul, Türkiye’de bugüne kadar 300 milyon dolarlık yatırım yaptı. Bugün yıllık 650 milyon dolarlık perakende cirosu yönetiyor. Çanakkale, Bolu, Zonguldak ve Kocaeli’nde projeleri bulunan Esas Gayrimenkul, önümüzdeki üç yılda 250300 milyon dolarlık yatırım yapmayı hedefliyor.
Esas Gayrimenkul CEO’su Kazım Köseoğlu, halen dört olan AVM sayısını 2020 yılı sonuna kadar 10’a çıkaracaklarını söylüyor.
Dokuz AVM’siyle 210 bin metrekarelik kiralanabilir alanı bulunan Özdilek Grubu, 900 milyon TL’lik bir ciroyu yönetiyor. AVM ve hipermarketler toplamında üç yıl içinde en az 3-4 açılış hedefleyen şirket, 250 milyon TL’lik yatırım planlıyor.
750 MİLYON TL YATIRACAK
AVM sektöründeki büyümeye kayıtsız kalamayan şirketlerden biri de Ziylan Grubu. Flo markasıyla uzun yıllardır perakende sektöründe faaliyet gösteren Mehmet Ziylan, geçen yıl 400 milyon TL yatırımla Sultanbeyli’de Atlaspark AVM’yi açtı. Şimdi de Ataşehir’de Watergarden isimli projenin çalışmalarına başlayan Ziylan, bu proje için 750 milyon TL yatırım yapacak.
Metroport, Capacity, Pelicanmall’un aralarında olduğu yedi AVM’si bulunan Gül Yapı, önümüzdeki dönemde AVM sektörüne yönelik yatırımlarına devam edecek. Şirket, 2016’nın üçüncü çeyreğinde 31 bin metrekarelik Eyüp Park’ı açacak.
Eyüppark 200 milyon TL’ye mal olacak. İstanbul Sultangazi’de Nata Holding ile ortak yaptığı TemPoint ise üç yıl içinde tamamlanacak. 52 bin metrekarelik kiralanabilir alanı olan Tempoint içinse 250 milyon TL yatırım yapılacak.
KAZIM KÖSEOĞLUESAS GAYRİMENKUL CEO SU
"Üniversiteler fırsat sunuyor"
"Anadolu'da nüfusu ve gelir seviyesi yüksek, üniversite öğrencilerinin olduğu illerde fırsat görüyorum. Önümüzdeki dönemde sermayesi güçlü, ürününün arkasında durabilecek finansal güce sahip gruplar pazarda başarılı olacak. Eskisi gibi arsa var, üstüne AVM yapalım mantığı artık geçerli değil. AVM'lerde yeni trend herkese hitap edebilen, şehirle bütünleşebilen AVM'ler. Bu nedenle şehrin beklentilerini iyi analiz etmek gerekiyor.”
AVİ ALKAŞJONES LANG LASALLE TÜRKİYE BAŞKANI
"Karma projeler öne çıkıyor"
"AVM'lerde ortalama metrekarelerde büyüme var. Daha kapsamlı AVM'ler geliyor. Kentsel dönüşümün giderek yaygınlaşmasıyla birlikte oluşan uydu kentlerde yeni alışveriş bölgeleri oluşuyor. AVM'lerde yatırımın kısa sürede döndüğü dönemler bitti. Bu nedenle verimlilik önemli. Otel, rezidans, iş merkezi, eğlence merkezi gibi arsaların verimli kullanıldığı karma projeler öne çıkıyor. Bu projelerde sinerji oluşuyor. Ayrıca son dönemde yeme içme konusunda artış var. Eskiden AVM'lerde yeme içmeye yüzde 7-10 arasında yer ayrılırken şu anda bi rakam yüzde 24'e kadar çıkıyor.”
TOĞRUL GÖNDENCUSHMAN&WAKEFİELD YÖNETİCİ ORTAĞI
"AVM'lerin cazibesi sürecek"
"AVM pazarı yatırımcılar için hala cazibesini koruyor ve temel koşullar olumlu olduğu sürece cazibesini ileride de koruyacaktır. Demografik yapı, harcama alışkanlıkları, artan perakende harcaması en önemli koşullar arasında. Yalnız riskleri de göz ardı etmemek gerek. Master plansız AVM geliştirilmesi ve döviz kurlarının gidişatı olumsuz gelişmeleri teşkil ediyor ve yatırımcıların ve perakendecilerin üzerinde baskı yaratıyor”
GİRİŞİMCİLER İÇİN HANGİ FIRSATLAR VAR?
1- Yatırımcılar artık bulundukları şehre uyum sağlamak için bilinen markaların yan sıra şehrin önemli markalarını da AVM'lerine taşımaya çalışıyor.
2- Yatırımcılar, finansal anlamda güçlü, 3-4 yıl yaptığı yatırımın arkasında durabilecek girişimciler arıyor.
3- Faaliyet gösterecekleri sektör konusunda tecrübeli olması yatırımcıların istediği diğer önemli özelliklerden biri.
4- Anadolu'da özellikle fast food dışında uygun fiyatlı, ailelerin birlikte vakit geçirebileceği yeme-içme mekanlarına ihtiyaç olduğu belirtiliyor.
AVM'LERDE ÖNE ÇIKAN 5 TREND
1- Konsept olarak açık alanları etkin kullanan ve ön plana çıkaran projeler öne çıkıyor.
Burada özellikle kentsel dönüşüm ile yaratılan yaşam ve sosyal alanlar önem kazanacak.
2- Ticari görünmekten çok alışverişi bir deneyimin parçası olarak sunabilen buluşma noktaları ve yaşam merkezleri tercih edilecek.
3- Yeni projelerde mağaza karmalarında farklılaşmış ve çeşitlenmiş gastronomi alanları, büyüyen ve daha kaliteli çocuk ve genç eğlence merkezleri, geleceği yakalayan teknoloji ve ölçekte sinema ve hatta tiyatro salonları olması gerekiyor.
4- Tematik projelere ilgi devam ediyor. Gastronomi ve eğlence odaklı veya ev, ev dekorasyonu, mobilya odaklı alışveriş merkezlerinin sayısının artması bekleniyor.
İstanbul'da ve diğer sahil bölgelerinde ihtiyaca paralel olarak marina sayısı da artıyor. Teknelerin park alanı olmaktan çıkan marinalar AVM yatırımcıları için yatırım alanı haline geldi.