LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
14-27 Haziran tarihli sayıdan
Korcrnavirüs salgını sürecinde birçok sektör durma noktasına geldi. Karantina sürecinde evlere kapanan insanlar için yaşam alanları artık çok daha değerli. Geçmişte 1+1 evlere olan talep yoğunken, karantina sürecinde evden çalışmaya geçilmesi ve küçük evlerde yaşamın zor olması insanların ev taleplerine de yansıdı.
Tabloları görmek için görsellere tıklayın.
Bu süreçte gayrimenkulde özellikle villa bölgeleri ve yeşil alanların yoğun olduğu, sosyal mesafenin rahatça korunabildiği bölgeler öne çıkmaya başladı. Bu da İstanbul başta olmak üzere büyük kentlerin kimi bölgelerinde pandemiye rağmen konut m2 fiyatlarının yükselmesine neden oldu.
EKONOMİST'E ÖZEL ARAŞTIRMA
Teknoloji odaklı gayrimenkul değerleme platformu Endeksa. com, Ekonomist'e özel olarak yaptığı değerlemede, İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa'da, Nisan 2019 ile Nisan 2020 döneminde bölgelere göre m2 satış fiyatlarındaki değişimi inceledi. Birinci ve ikinci el satış verilerini analiz eden Endeksa'nın araştırmasına göre, en yüksek artış yüzde 46 ile Ankara'nın Ayaş ilçesinde gerçekleşti.
Onu yüzde 34,8'lik artışla İzmir'in Bayındır ilçesi izledi. İstanbul'da en yüksek artış yüzde 28,2 ile Beykoz'da yaşandı. Antalya'daki en yüksek artış yüzde 25,5 ile Manavgat'ta, Bursa'da en yüksek artış yüzde 11 ile Orhangazi'de kayıtlara geçti.
Endeksa.com Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, Türkiye genelinde 2017 yılının son çeyreğinden beri artmakta olan konut satış fiyatlarının 2019 yılı başından sonra düşüşe geçtiğini ama 2019 yılının son çeyreğinden itibaren tekrar artış göstermeye başladığını söylüyor.
NERELER YÜKSELDİ?
Ankara’nın Ayaş ilçesinde Nisan 2019’da ortalama bin 73 TL olan m2 fiyatları yüzde 46’lık artışla bu yılın aynı ayında bin 833 TL’ye yükseldi. Yüzde 15,9’luk artış yaşanan Pursaklar’da 2019’da bin 577 TL olan m2 fiyatı bu yıl bin 828 TL’ye çıktı. Yüzde 15,3’lik artış yaşanan Çubuk’ta geçtiğimiz yıl bin 119 TL olan m2 fiyatı bu yıl bin 290 TL’yi buldu.
İstanbul’da son bir yılda gayrimenkul fiyatlarında Beykoz ilçesi yüzde 28,2’lik artışla ilk sırayı aldı. Beykoz’da Nisan 2019’da 6 bin 354 TL olan ortalama m2 fiyatı 2020’nin aynı ayında 8 bin 143 TL’ye çıktı. Onu yüzde 28’lik artışla Eyüpsultan (Göktürk) izledi ve 2019 yılında 6 bin 751 TL olan m2 fiyatları 2020’de 8 bin 639 TL’ye yükseldi.
Yüzde 23’lük artışla üçüncü sırayı alan Başakşehir’de 2019 yılında 3 bin 477 TL olan m2 fiyatları 2020’de 4 bin 284 TL oldu. Bu bölgelerde artış yaşanmasında koronavirüs sürecinde insanların villalara ve bahçeli sitelere olan talebinin artmasının etkili olduğuna dikkat çekiliyor.
İZMİR VE ANTALYA’DA DURUM
İzmir’de yüzde 34,8’lik artışla son bir yılda en çok değerlenen ilçe olan Bayındır’da geçtiğimiz yıl bin 440 TL olan m2 fiyatları bu yıl bin 941 TL’ye yükseldi. Yüzde 10,8’lik artış yaşanan Karşıyaka ilçesinde 2019’da 3 bin 432 TL
olan m2 fiyatları bu yıl 3 bin 804 TL’ye ulaştı. Yine yüzde 10,8’lik artış yaşanan Menderes’te geçtiğimiz yıl 2 bin 848 TL olan m2 fiyatları bu yıl 3 bin 157 TL’ye yükseldi.
Antalya’da Manavgat ilçesi yüzde 25,5’lik artışla en çok değerlenen bölge olurken 2019 yılı nisan ayında bin 687 TL/m2 olan fiyatlar bu yılın aynı döneminde 2 bin 118 TL’ye yükseldi. Konyaaltı’nda 2019 yılında 3 bin 162 TL olan m2 fiyatları yüzde 23,8’lik artışla bu yıl 3 bin 915 TL’ye çıktı.
Demre’de Nisan 2019’da bin 523 TL olan m2 fiyatları bu yılın aynı döneminde yüzde 17,7’lik artışla bin 792 TL’yi buldu.
TALEP ARTIŞI NEREDE?
Görkem Öğüt, Endeksa verilerine göre konut fiyatlarının son üç yıldaki değişimi incelendiğinde Antalya’da yüzde 37, İzmir’de yüzde 29, Bursa’da yüzde 23, Ankara’da yüzde 14, İstanbul’da yüzde 2 oranında artış görüldüğünü söylüyor. Öğüt, “Konut satış adetlerine baktığımızda 2018 sonu ve 2019 başında düşen rakamların 2019 Haziran ayından sonra artışa geçtiğini görüyoruz.
2019 yılının aralık ayında 202 bin 74 adet konut satışıyla rekor kırıldı. Sektör 2020 yılına da çok iyi başladı. İlk çeyrekte konut satış adedi 2019 yılına göre yüzde 33 artış gösterdi” diye konuşuyor. Görkem Öğüt, değer değişimine bakıldığında talebin İstanbul’dan ziyade Antalya ve İzmir’e kaydığına dikkat çekiyor. Öğüt, Antalya ve İzmir’in en fazla göç alan iller olduğunu da vurguluyor.
DÜŞÜŞ YAŞANAN BÖLGELER
Büyük kentlerde bazı ilçelerde fiyatların gevşediği görülüyor. İstanbul’da Sarıyer Tarabya’da yüzde 4,6’lık düşüş yaşanırken 2019 yılında 13 bin 490 TL olan m2 fiyatları bu yıl 12 bin 875 TL’ye geriledi. Yüzde 1,1’lik gerileme gözlenen Şile’de de 3 bin 677 TL olan m2 fiyatları bu yıl 3 bin 635 TL’ye indi.
Ankara Beypazarı’nda 2019 yılında bin 299 TL olan m2 fiyatları yüzde 1,2’lik gerilemeyle bu yıl bin 283 TL olarak gerçekleşti. İzmir’in Kınık ilçesinde 2019 yılında bin 572 TL olan m2 fiyatları yüzde 5,4’lük gerilemeyle bu yıl bin 487 TL oldu. Bursa’da ise İznik ilçesinde yüzde 0,4’lük gerileme gözlenirken 2019 yılında bin 835 TL olan m2 fiyatları bu yıl bin 828 TL olarak gerçekleşti.
KORONA FİYATLARI ETKİLEMEDİ
Konut sektörü koronavirüs sürecinde fiyat açısından henüz bir gerileme kaydetmedi. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, konut fiyatları özelinde özellikle belirli bölgelerde sektörde bir gerileme beklendiğini ancak insanların soğukkanlı olup bekleme sürecine geçtiklerini vurguluyor.
Yazıcı, “Özellikle yabancılara satışın yoğun olduğu ve bu nedenle fiyat artışlarının genelin üzerinde yaşandığı bölgelerde pandeminin uzun sürmesi durumunda kısmı düşüşler yaşanabilir ama şu an fiyatlara yansıyan bir düşüş yok” diyor.
İnsanlar konutu barınma ve genel ihtiyaç yanında yeni nesillere bırakılacak bir garanti olarak da görüyor. Konut yatırımlarında en önde gelen psikolojik unsurlardan birini bu oluşturuyor. Bu yüzden de tepkiler biraz yavaş oluyor.
KİRALAR NE OLUR?Cansel Turgut Yazıcı, konut kiraları konusunda çok büyük değişiklik beklemediklerini ancak ticari mülklerde geçici bir süre kira indirimleri uygulanabileceğini söylüyor. Yazıcı, “Konut özelinde piyasanın çok hızlı bir tepki vermesi, birdenbire fiyatların aşağı çekilmesi, ne satış ne kiralama işlemleri için çok gerçekçi değil” yorumunu yapıyor.
Evlerin içini görmek sorun olduğu için kiralama sektörü hemen hemen durdu. İçinde bulunduğumuz süreçte bitmiş sıfır konutlara tercih biraz daha artmış durumda.
Çünkü hijyen açısından insanlar hiç kullanılmamış ev alma psikolojisine girdiler. Konut üreticilerinin online satış yapması, sanal ev gezdirmesi de tüketicinin ilgisini çekiyor. Cansel Turgut Yazıcı, Türkiye’de amorti sürelerinin yıllar içinde kısalmayacağını ama artık artış da yaşanmayacağını söylüyor.
MALİYETLER YÜKSELDİ
Projekspert Gayrimenkul Kurucusu Emel Akbaş İdikut, arsa fiyatlarının ve inşaat maliyetlerinin yükseldiğine dikkat çekiyor. İdikut, “Özellikle İstanbul için fiyatlar bu seviyede zor duruyor denebilir. 2-3 yıllık durgunluk ve değer kaybının son dönemleri. O da karantina süreci ve ekonomik durgunluğun etkisiyle... Önümüzdeki yıl içerisinde gayrimenkul fiyatlarının Türkiye genelinde artış eğiliminde olacağını düşünüyorum” diye konuşuyor.
GÖRKEM ÖĞÜT ENDEKSA KURUCU ORTAĞI"BİRİKEN TALEP HAREKETE GEÇECEK"
"Mart ayının ortalarından itibaren tüm dünyaya yayılan Covid-19 salgınının etkilerini ülkemizde de görmeye başladık ve pek çok sektör gibi gayrimenkul sektörü de bundan etkilendi.
Salgının etkileri geçtikten sonra sektörün artış trendine biriken taleplerin de eklenmesiyle kısa sürede toparlanma yaşanacağını düşünüyoruz."
MUSTAFA HAKAN ÖZELMACIKLI ALTIN EMLAK GENEL MÜDÜRÜ"HAZİRANDA REKOR SATIŞ OLACAKTIR"
"Konut kredisinde tarihi bir kampanya yapıldı. Bu kredi vadeleri ve ödemesiz dönem avantajıyla ev sahibi olacakları tarihi bir fırsat bekliyor.
Fiyatların en düşük, finansmanın ise en kolay olduğu bu dönemde gayrimenkule yatırım yapan kazanacak. Haziran ayı konut satışlarında rekorlara tanıklık edecektir. Covid-19 sonrası en hızlı normalleşen sektör gayrimenkul olacak."