Gayrimenkul sektörü son üç yılda duraklama eğilimine girerken 1 milyonun üzerinde konut stoku oluştu. Garanti BBVA Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, faizlerde başlayan indirim sürecinin konut satışlarını artıracağını savunuyor.
LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden gayrimenkul, son üç yıllık dönemde duraklama sürecine girdi. Satış hızının azalmasıyla orta ve üst gelir grubuna hitap eden 1 milyonun üzerinde konut stoku oluştu.
Mevduat faizlerinin yüksekliği ve yatırımcının geleceğe güven duymaması gibi nedenlerle konut satışları dip yaparken birinci el ve ikinci el konutlarda fiyatlar gevşedi. Merkez Bankası'nın (MB) 25 Temmuz'daki 425 baz puanlık faiz indirimi kararı sonrasında mortgage faizlerinde de indirimler gündeme geldi.
Önümüzdeki dönemde mortgage faizlerinin ve konut fiyatlarının ne olacağı merak konusu. Sektör hakkında merak edilen tüm konuları Garanti BBVA Mortgage Genel Müdürü Murat Atay ile konuştuk.
Konut satışlarında ciddi bir düşüş var. Sizce dip seviyelerde miyiz, düşüş eğilimi devam eder mi, yoksa bundan sonra çıkış mı beklemek gerekiyor?
Haziran sonu konut satış rakamlarında geçen yılın aynı dönemine oranla yüzde 20 civarında bir daralma var.
Konut kredisi kullanımında da yüzde 60'a yakın daralma oldu. MB'nin faiz indirim kararının etkisiyle dipten çıkış başladı, mortgage kredi faizlerinin düşmesiyle talep artıyor. Eylül-ekim döneminde piyasanın canlanıp satışların artacağını düşünüyorum.
Bugünkü koşulların oturum ve yatırım amaçlı konut alımı için uygun olduğunu söyleyebilir miyiz?
Konut uzun vadeli bir yatırım olduğu için duruma da uzun vadeli bakmak lazım. Son 1,5 yılda konut üreticileri artan maliyetlerine rağmen zam yapmadı. Kredi faiz oranlarının düşmesiyle birlikte önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında mutlaka artış olacak. Bu nedenle içinde bulunduğumuz dönem, kendisi için uygun evi bulanlar için satın almaya uygun bir dönem.
Markalı projelerdeki ve yapsatçılardaki stok durumu hakkında ne düşünüyorsunuz?
Konut stok adetleriyle ilgili çok farklı çalışmalar yürütülüyor. Bizim yaptığımız çalışmalara göre 1 milyonun biraz üzerinde bir stok var. Türkiye gibi yıllık konut talebinin 600-700 bin adet olduğu bir ülkede, doğru piyasa koşulları oluştuğunda, bu stok en geç 1,5-2 yıl içinde eritilebilir. Stoktaki konutlar hep aynı segmente, orta ve üst gelir grubuna hitap ediyor. Konut talebi daha yüksek olan, düşük ve orta gelir grubuna yönelik ürünler üretilmeli.
Ülke genelinde yıl sonuna kadar toplam kaç konut satılmasını bekliyorsunuz?
TÜİK verilerine baktığımızda bu yılın ilk altı ayında birinci ve ikinci el konut satışlarının yaklaşık 500 bin adet olduğunu gördük. Haziran ayında ise toplamda 61 bine kadar düştü.
Bunlar son yıllarda gördüğümüz en düşük rakamlar. Bununla birlikte yılın geri kalan kısmında toparlanma yaşanacağını, yılı 1 milyonun üzerinde konut satışıyla kapatacağımızı düşünüyorum. Zira ülkemizdeki konut talebi reel bir talep.
Reel talep konusunu biraz açar mısınız?
Konut alımını işsizlik, mevduat faizlerinin yüksekliği ve dövizdeki iniş çıkışlar etkiliyor. Geçen yılın ağustos ayında başlayan kur ve faiz artışı birçok sektörde talebin ötelenmesine neden oldu.
En yoğun ötelenme ise konutta yaşandı. 2018 yılında konut kredisi hacmi 188,5 milyar TL iken şu anda 178,7 milyar TL'ye geriledi. Her yıl 600-700 bin adet konut ihtiyacı var. Yılda yaklaşık 600 bin evlilik gerçekleşiyor, hane halkı ayrı evlere geçerek konut talebini artıyor. Dolayısıyla Ağustos 2018'den sonra ötelenen talebin realize olmaya başlayacağını öngörüyoruz.
Önümüzdeki dönemde konut kredisi faizoranlarında değişim bekliyor musunuz? Faiz oranları ne olur?
Enflasyona endeksli mortgage ürünlerinin devreye alınması ve ardından bankaların faiz indirimiyle birlikte konut kredisi faiz oranlarında düşüş başladı.
Bundan sonraki süreçte kredi kullanımında daralmanın duracağı, eylül-ekim döneminde konut satışlarının artacağı bir döneme gireceğimizi düşünüyorum. Merkez Bankası'nın faiz indirim kararının ardından konut kredisi faiz oranlarında da düşüş trendi hemen başladı. Yüzde 1'in altı seviyeler görüldü.
Kredi satışlarınızı hızlandırmak için ne gibi aksiyonlar alıyorsunuz?
En fazla talep evi olmayanlardan geliyor. Sonrasında ise mevcut evini değiştirmek isteyen gruptan gelen talep söz konusu. Evini değiştirmek isteyenlere yönelik mortgage ürünümüzü öne çıkarıyor, müşterilerimize bunu sunuyoruz. Bu döneme uygun bir ürün.
Tüketiciye mevcut evini satmasını beklemeden yeni ev satın alma imkanı sağlıyoruz. Müşteriler eski evinin ipoteği karşılığında 12 ay vadeli kredi alabiliyor, bu krediyi konut kredisiyle aynı faiz oranından kullanıyor, aylık taksit ödemesi yapmıyor, evini sattığı zaman kapatıyor ve kapatırken kapatma cezası da ödemiyor.
Diğer taraftan enflasyona endeksli ürünümüz de tercih ediliyor. Aslında her müşterinin taleplerine yönelik terzi usulü dediğimiz kişiye özel ürünler sunuyoruz.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın kentsel dönüşümün hızlanması için hazırladığı yeni yasa bu süreci gerçekten hızlandırır mı?
Türkiye'de kentsel dönüşüm hayati bir konu. Deprem kuşağında yer alan bir ülke olarak bu dönüşümü mutlaka yapmalıyız. Ayrı yerlerde yapılan konutlar yerine ada bazında dönüşümle 1.000-2.000 konutluk projeler üretirsek maliyetler düşer.
Yeşil alan, ibadethane, okul yerleri yaratılır. Dikey değil yatay yapılaşma olmalı. Yoğunluk arttıkça altyapı yetmiyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nda bu konuda ciddi çalışmalar var. Torba yasa süreci hızlandıracaktır.
Kentsel dönüşümde birinci algı prim konusu değil sağlam konutta oturmak olmalı. Sürdürülebilirlik, çevre, karbon salınımı bugün dünyanın en önemli gündem maddeleri. Kentsel dönüşümün enerji verimliliği ve çevre tarafı da büyük önem taşıyor.
ENFLASYONA ÖZEL ÜRÜN ÇIKARDIK
"Yaklaşık 10 yıldır kentsel dönüşümde aktifiz. Her bir dönüşüm projesini kendi içerisinde ayrı ayrı değerlendirip, projeye uygun çözümler üretmeye odaklanıyoruz.
İmar artışının olduğu yerlerde müteahhite, olmayan yerlerde ise vatandaşa kredi vererek ilerliyoruz. Farklı bir ürünümüzde ise hem müteahhite hem de maliklere kredi veriyoruz. Bu ürünü yaklaşık 10 yıl önce müşterilerimize sunmuştuk.
Şimdi enflasyon gündemde ve düşüş trendinde. Bu ürünü faizler düşünce ev alacağım diyen müşterilerimize öneriyoruz. Bu ürüne talebin artarak devam edeceğini düşünüyorum."