LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
Orta ve alt gelir gruplarının konut almasının neredeyse imkansız olmaya başladığı günümüzde, İstanbul'un çeperleri olarak adlandırılan Pendik, Kurtköy, Beylikdüzü, Esenyurt gibi semtlerde hala ulaşılabilir fiyatlı konut bulmak mümkün.
Ucuz fiyatlarla konut almak isteyenler için yaptığımız araştırmada Timur Gayrimenkul'den DKY İnşaat'a, Özyurtlar'dan Babacan Holding'e kadar 46 markalı üreticinin 50 konut projesine ulaştık.
Tabloları görmek için görsellere tıklayın.
İstanbul’da özellikle şehir merkezi olarak kabul edilen bölgelerde, arsa maliyetlerinin çok yüksek olması, arsa stokunun giderek azalması gibi nedenlerden dolayı konut fiyatları çok artmış durumda.Bu bölgelerde üretilen konutların metrekare fiyatları 8-12 bin TL bandında gezerken sadece üst gelir grubuna hitap ediyor. Oysa Türkiye’deki konut talebinin büyük bir kısmı orta ve alt gelir gruplarının talebinden oluşuyor.
Günümüzde giderek yükselen metrekare fiyatları nedeniyle orta ve alt gelir grupları için konut almak neredeyse imkansız olmuş durumda. Ancak son yıllarda geliştirilen metro, metrobüs gibi ulaşım projeleri İstanbul’un çeperlerine ulaşımı kolaylaştırmanın yanı sıra bu bölgelerde de ulaşılabilir fiyatlı yeni konut bölgeleri oluşmasına katkı sağlıyor. Kurtköy, Esenyurt, Beylikdüzü, Çekmeköy, Maltepe, Kartal, Tuzla bu bölgeler arasında başı çekiyor.
Bu bölgeler geniş arsa stokları ve merkeze göre ulaşılabilir fiyatlı arsaları barındırmaları nedeniyle orta ve alt gelir gruplarına hitap eden markalı konut üretimine fırsat sunuyor. Bu nedenle söz konusu bölgeler orta ve alt gelir gruplarına yönelik proje üretmek isteyen şirketlerin üretim üssü haline gelmiş bulunuyor.
Ekonomist Dergisi olarak yaptığımız araştırmada, DKY İnşaat’tan Öz-yurtlar Holding’e, Babacan Holding’ten Kiler GYO’ya kadar 46 markalı konut üreticisi firmanın 1 + 1’ler-den 4+1’lere kadar farklı büyüklüklerde konutları içeren ulaşılabilir fiyatlı 50 projesini tespit ettik.
ULAŞIM ETKİSİ
İstanbul’da ulaşım projeleriyle merkeze bağlanan bölge sayısının artması, yeni gelişim bölgelerini de doğuruyor. İstanbul’da günümüzde orta ve alt gelir grubunun ulaşabileceği konut projeleriyle öne çıkan Esenyurt, Beylikdüzü, Sultanbeyli ve Sancaktepe gibi bölgeler, arsa fiyatlarının merkeze göre daha düşük olması ve ulaşım projeleriyle merkeze erişimlerinin kolaylığıyla dikkat çekiyor.
Karden İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Paşa Karadeniz, ulaşılabilir fiyatlı proje geliştirirken doğru lokas-yonda yer almasına, ana ulaşım aksları ile olan yakınlığına, kullanışlı peyzaj alanları ile ferah olmasına, okulu ve çarşısı ile kendi kendine yeten bir proje olmasına dikkat ettiklerini söylüyor.
Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, İstanbul’da ulaşım projeleriyle pek çok bölgenin daha erişilebilir olduğunu, yeni bölgelerde arsa fiyatlarının merkeze göre daha düşük olması nedeniyle buralarda üretilen konut projelerinin orta ve alt gelir grubu için cazip hale geldiğini söylüyor.
Yakın zamana kadar çok bilinmeyen bölgelerin adının duyulmaya başlandığına dikkat çeken Öğüt, ulaşım projelerinin artmasıyla yeni bölgelerin de cazip hale geleceğini, orta ve alt gelir grubuna yönelik projelerin bu bölgelerde artacağını belirtiyor.
Son dönemde mevduat faizlerinde yaşanan artışın yatırımcıyı konut yatırımından mevduata yönelttiğini hatırlatan Görkem Öğüt, “Bu durum da konut piyasasında durgunluğa neden oldu. Alınacak önlemlerle orta ve alt gelir grubunun daha fazla tercih edeceği konut kredilerinin cazip hale getirilmesi bu kitledeki talebin artmasını sağlayacaktır” diyor.
AMORTİSMAN SÜRELERİ
Ulaşılabilir fiyatlı konut üretilen bölgelerden yapılan alımların büyük bir kısmını yatırım amaçlı alımlar oluşturuyor. Çünkü insanların büyük bir kısmı işine yakın yerlerde kirada oturup ulaşabileceği fiyattan konut satılan yerlere yatırım yaparak burada aldığı evi kiraya vermeyi seçiyor.
Bir başka deyimle kentin çeperindeki bölgelerin geleceğine yatırım yapıyor. Böylece hem ulaşabileceği bir ev satın almış oluyor hem de gelecekte bu evi satıp üzerine biraz daha ekleme yaparak daha merkezi bir lokasyonda ev alma umudunu destekleyen bir adım atmış oluyor. Hal böyle olunca da yatırım yapılan bölgedeki yatırımın geri dönüş süresi yani amortisman süresi büyük önem kazanıyor.
Gayrimenkul değerlemede dijital teknolojileri kullanan www.endeksa.com’un verilerine göre, Esenyurt’ta ortalama konut fiyatı 225 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 19 yıl. Beylikdüzü’nde ortalama konut fiyatı 325 bin TL olurken, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 25 yıl.
Villa tipinde konutların yanı sıra orta ve alt gelir grubuna hitap eden konut projeleri ile de öne çıkan Pendik-Kurt-köy’de ortalama konut fiyatı 325 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 23 yıl.
Ulaşım kolaylığı nedeniyle son birkaç yılda yıldızı parlayan Sultanbeyli’de ortalama konut fiyatı 295 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 20 yıl. Sabiha Gökçen Havalimanı'na olan bağlantıları, TEM otoyolu ve TEM-Kartal bağlantı yolu nedeniyle önemi artan Sancaktepe’de ortalama konut fiyatı 300 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 20 yıl.
MALİYETLER NASIL DÜŞER?
Konut üretiminde en büyük maliyet kalemini arsa bedeli oluşturuyor. Her geçen yıl büyüyen İstanbul’da merkezi lokasyonlarda arsa stokunun azalması ve arsa maliyetlerinin yükselmesi nedeniyle bu bölgelerde ucuz fiyatlı konut üretilemez hale gelindi.
Oysa İstanbul’da konut fiyatlarının giderek artmasına karşın arsa fiyatlarının daha makul seviyelerde olduğu Anadolu kentlerinde fiyatlar daha ulaşılabilir seviyelerde. Bu durum da konut üretiminde ana kalem olan arsa fiyatlarının İstanbul’da ne kadar da çok arttığını kanıtlar nitelikte.
BELEDİYELERE ÇAĞRI
Bugün İstanbul’da arsa dahil konut maliyetinin 3 bin TL ile 3 bin 500 TL arasında olduğuna dikkat çeken Cihan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ertuğrul Yavuz Pala, Anadolu’da konut maliyetinin arsa dahil bin 200 TL ile bin 500 TL arasında olduğunu, İstanbul’daki pahalı arsalar nedeniyle ucuz konut üretmenin zorlaştığını vurguluyor.
Sosyal tesisler, peyzaj, otopark gibi donatıların inşaat maliyetlerinin yaklaşık yüzde 30’unu oluşturduğuna dikkat çeken Pala, maliyetleri düşürmek için şu önerilerde bulunuyor: “Bu donatıların yapımı ilgili belediyeler tarafından üstlenilmeli. Sosyal tesislerin kullanım oranı yüzde 5-10’u geçmiyor.
Belediyeye ödenen ruhsat harçları, iş güvenlik giderleri, SGK, teknik ve idari personel masrafları yaklaşık yüzde 15-20’lik bir oran tutuyor. Bu konularda yapılacak düzenlemelerle, getirilecek makul seviyedeki standartlarla tasarruf sağlanabilir. Siteler yerine eskiden olduğu gibi sokakları, çarşı pazarı olan konutlar üretilmeli.”
İnşaat maliyetlerinin büyük bir bölümünü arsa maliyetlerinin oluşturduğunu hatırlatan STCA Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Aydın Aslandağ, ulaşılabilir fiyatlı ucuz konutlar üretilebilmesi için arsa maliyetlerinin düşürülmesi gerektiğini söylüyor.
Aynı zamanda kentsel dönüşüm hızlandırılarak, bir bina kentsel dönüşüme girene kadar oluşturduğu maliyetin konut fiyatlarına yansımasının önüne geçilmesi gerektiğine de işaret eden Aslandağ, inşaat şirketlerinin de ucuz konut üretmeye yönelik projeler geliştirmeleri gerektiğini vurguluyor.
FİNANSMANIN ÖNEMİ
Ulaşılabilir fiyatlı konut üretmek için en önemli konulardan biri de konut finansman maliyeti yani krediler oluyor. Konut üreticilerinin kredisiz satışa yönelmeleri, kendi bünyelerinde vadelendirme yoluna gitmeleri gerektiği de belirtiliyor. Bunun için teslim süresinin 36 aydan 48 aya çıkarılmasının da fayda sağlayabileceği konusunda görüşler bulunuyor.
Son dönemde konut kredisi faiz oranlarının psikolojik eşik olarak adlandırılan yüzde 1’in üzerine çıkması, markalı konut üreticilerinin kendi bünyelerinde ve bankalarla anlaşmalar yaparak kampanyalar geliştirmelerine neden oluyor. Finansal gücü yüksek şirketlerinin büyük bir kısmı, kendi bünyelerinde 60 aya varan vadelerle satış yapıyor. Bu da tüketicilerin konut alımlarını kolaylaştırıyor.
Ertuğrul Yavuz Pala, “42 aya kadar bünyemizde vade yapıyoruz. Yüzde 60’ı 36 ay, geri kalan yüzde 40’ı da 60 ayda ödenecek bir kampanya üzerinde çalışıyoruz” diyor. Pala, projede faydasız alanları en azda tutmak için daire ve dekorasyon planlarında titiz davrandıklarını ve tüm fonksiyonları rahat bir şekilde yerine getiren konutlar ürettiklerini söylüyor.
İnsay Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İhsan Çulhalık, ulaşılabilir fiyatlı konut üretiminin artırılabilmesi için konut finansman modellerinin geniş kitlelerin kullanabileceği şekilde düzenlenmesi ve geliştirilmesi gerektiğine dikkat çekiyor. Çulhalık, “Öncelikli olarak var olan finansman yöntemleriyle hedef kitlemizin kullanabileceği modeller geliştiriyoruz. Kredi taksitlerinin ötelenmesi, alıcıya uygun ödeme alternatiflerinin gerçekleştirilmesi en önde gelen çözümler” diyor.
DEVLET DESTEK OLMALI
Türkiye’de orta ve alt gelir grubunun özellikle büyük kentlerde her geçen yıl artan konut talebinin karşılanması için devletin uygun maliyetli arsa sağlaması gerektiğine dikkat çekiliyor. Hatta markalı konut üreticilerinin arsa geliştirmeleri sürecinde arsa sahipleri ile üretici şirketler arasında devletin belediyeler kanalıyla bir bariyer oluşturup arsa maliyetlerinin daha da yukarılara taşınmasının önüne geçmesi gerektiğine de dikkat çekiliyor.
Özellikle önümüzdeki 15 yıllık süreçte gerçekleştirilmesi planlanan kentsel dönüşüm sürecinde fiyatların daha da artmaması için maliklerle dönüşüm yapacak şirketler arasında belediyelerin bir tampon görevi üstlenmesi gerektiğine de vurgu yapılıyor.
UCUZ ARSA VAR MI?
Günümüzde giderek azalan arsa stoku konusunda inşaatçıların yapabileceği bir şey olmadığını belirten Ak-kuş Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Abdulkadir Akkuş, devletin uygun maliyetli arsa bularak sektöre sunması gerektiğini vurguluyor. Akkuş, “Burada ancak kentsel dönüşüm yoluyla kazandırılabilecek arsalar olabilir.
Kentsel dönüşümde de İstanbul’da arsa sahipleri tarafından istenen yüksek kat karşılığı oranları, projelerin uygun fiyatlı çıkmasına engel oluşturuyor” diyor. Maliyetleri düşürmek için kullanılmayan sosyal alanları projeye ilave etmekten kaçındıklarını belirten Akkuş, sadece daha lüks gözüksün diye bu tür alanları projelerine dahil etmediklerini de söylüyor.
Ulaşılabilir fiyatlı konut projelerinin artması için devletin arsa üretimine ağırlık vermesi gerektiğini belirten Erguvan İnşaat Yönetici Ortağı Emre Maraşlı, arsa sahiplerinin kat karşılığı oranlarıyla yetinmeyip üstüne nakit para talep etmelerinin projelerin fiyatlarını yükselttiğini vurguluyor.
