AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
AVM ve perakendeciler arasındaki kira tartışmalarında sular durulmuyor. Kısa bir süre önce AVM kiralama işlemlerinde TL'ye dönüşüm koşulları netleşti. Buna göre döviz üzerinden yapılan kira sözleşmelerinin 2 Ocak 2018 tarihindeki kurdan (dolar için 3,77) TL'ye çevrilip sonra tüketici fiyat endeksi (TÜFE) enflasyonuyla günümüze getirilmesine karar verildi.
Ancak evdeki hesap çarşıya uymadı. Daha önce dolar kurunu 3,4-4,0 TL gibi rakamlarda sabitleyen pek çok AVM, yeni uygulamaya geçince metrekare fiyatına uygulanan dolar kurunu 4,49 TL'ye çıkardı.
Bir ay öncesine göre kirası zamlanan perakendecilerle AVM'ler arasında yine kıyasıya pazarlıklar başladı. Anlaşma sağlanamayan noktalardan çıkmak isteyen perakendeciler, tazminat yüküyle karşı karşıya kalmaktan şikayet ediyor.
Pek çok AVM'nin konumuna, işine göre ortalama yüzde 15 ile yüzde 30 arasında kurları düşük tuttuğunu ya da indirim verdiğini ifade eden Alışveriş Merkezi Yatırımcıları (AYD) Derneği Başkanı Hulusi Belgü, şunları söylüyor: "Bu indirimler bazı durumlarda mağazalar bazında yüzde 50'yi buluyordu.
Ancak yeni düzenlemeyle herkese aynıoranda kur sabitlemesi yapma mecburiyeti doğdu ve problemli olan perakendeci yeterli desteği alamaz hale geldi. Yani kısaca AVM'ler daha önce adil dağıtım yaparken ve adil destek vermeye çalışırken şimdi eşit destek vermek zorunda kalmaya başladı."
GÖRÜŞMELER SÜRÜYOR
Perakendeciler ise yeni durumdan şikâyetçi. Türkiye genelinde 360 mağazası bulunan Penti, 40 noktada sıkıntı yaşıyor. Penti Yönetim Kurulu Başkanı Sami Kariyo, yönetmeliğin yayınlandığı tarihten önce yapılmış anlaşmalarda daha düşük kurdan kira ödedikleri çok sayıda lokasyon olduğunu söylüyor.
Kariyo, "Bazı AVM'ler yönetmelik kurunu fırsat bilip daha önce kendileri için geçerli olan ve kabul edilebilir olan bu kira tutarını değiştirmeye kalkıyor. Ancak bizim açımızdan bunun kabul edilebilir hiçbir tarafı yok.
Biz kendilerine bu uygulamalarının haksız ve kabul edilemez olduğunu ısrarla belirtiyoruz" diyor. Penti'nin henüz anlaşma sağlanamadığı için kapattığı bir mağaza olmadı. Görüşmelerin devam ettiğini belirten Kariyo, anlaşma sağlayamadıklarını noktalarda mağaza kapatacaklarını belirtiyor.
Türkiye'de 23 noktada bulunan Camper'ın Türkiye ülke müdürü Ulaş Divarcı da bazı AVM'lerde yeni uygulama nedeniyle kira artışı yaşadıklarını belirtiyor. Altı ve sekiz aylık yapılan indirim anlaşmaları ve protokoller olduğunu söyleyen Divarcı, "Bunları devam ettiremediğimiz ya da daha yüksek rakamlarla devam ettirdiğimiz AVM'ler bulunuyor. İki tarafın da zararını minimumda tutacak bir yol bulabileceğimizi düşünüyoruz" diyor.
ÇIKIŞ HAKKI VERİLMELİ
Bu kararnamenin toplam fayda bakımından perakendecinin yararına olduğunu söyleyen Adil Işık Group Genel Müdür Yardımcısı Alican Işık da yönetmelik sonrasında indirimleri iptal eden alışveriş merkezleri olduğuna dikkat çekiyor.
ADL, çözüm yolu bulamadığı AVM'lerde çıkış hakkı varsa kapatma talebinde bulunuyor. Bu noktada bazı alışveriş merkezlerinin piyasa rayiçlerini göz önünde bulundurup gerekli indirimleri tekrar verdiğini söyleyen Işık, sözlerine şöyle devam ediyor: "Ancak asıl problem bu noktada çıkış hakkımızın olmadığı alışveriş merkezleridir.
Bu noktada alışveriş merkezine çıkış talebinde bulunduğumuzda yüksek cezai şartlara maruz kalıyoruz ve kapatma kararımızı tekrardan gözden geçirmek durumunda kalıyoruz. Bu noktada çözüm bu yasayla beraber anlaşmazlık yaşanan yerlerde perakendeciye üç ila altı ay arasında bir erken fesih bildirimiyle çıkış hakkı verilmesi."
YENİDEN BELİRLENMELİ
Gürmen Group Markalardan Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Zeynep Doğan ise bugünün koşullarına AVM'nin rayiç değerine göre kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiğini düşünüyor. Grup, bu değere göre görüşmeleri sürdürüp kira/ciro oranına göre devam kararı alıyor.
Verimliliği artırarak, giderleri ve riski doğru yöneterek işlerini sürdürmeye çalışan şirketin odağında mağazaların metrekare verimliliği var. Anlaşma sağlayamadıkları noktada çıkışı değerlendirmeye aldıklarını ifade eden Doğan, bu noktada iki ay önceden haber vermek kaidesiyle tazminatsız çıkış hakkının markalara verilmesi gerektiğini söylüyor.
Perakende sektör oyuncuları ve AVM işletmecileri arasında bu tartışmaların bitmesi biraz zor görünüyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı, ekim ayındaki tebliğe ilişkin olarak 16 Kasım'da bazı değişikliklere gitti. Bu değişikliklerin sektörde yeni bir tartışma yaratacağı tahmin ediliyor. Biz de yeni gelişmeleri sizlere aktarmaya devam edeceğiz...
'CİRO ÜZERİNDEN PAY MODELİ ARTACAK'
"Döviz kiralarının TL'ye çevirilmesiyle birlikte hareket kabiliyeti perakendeciler için oldukça kısıtlı oldu. Farklı bir mutabakat sağlanmadığı sürece TL kirasının artışı belli. Bu durumda mağaza kârlılığı daha da ön plana çıkıyor ve perakendecilerin mağaza sürdürebilirliğini yakından değerlendirmeleri gerekecektir. Uzun vadede döviz kurları enflasyon artışının altında kaldığı sürece kiralar TL bazında artacağı gibi döviz bazında da artış gösterecektir.
Dolayısıyla kiraya verenlerin lehine olacak bir durum söz konusu olacaktır. Diğer yandan bu durum kiracılar üzerinde maliyet artışı nedeniyle baskı getirebilir. Perakende sektörüne özel, ciro üzerinden pay alınan kira uygulamalarının daha da yayılmasını bekliyoruz. Özellikle güçlü konum ve konseptlere sahip AVM'ler için bu uygulama kiraya veren ve kiralayan taraflar nezdinde sürdürülebilir ve karşılıklı olarak daha kazançlı çıkabilir."
SİNAN ÖNCEL BİRLEŞMİŞ MARKALAR DERNEĞİ BAŞKANI'TAZMİNAT İSTEYEN AVM'LER VAR"
"Yeni uygulamaya göre metrekare kiralarına uygulanan dolar kuru 4,49 TL oldu. Elbette bu rakamın altında 3,5-4,0 TL'lik kurdan fatura kesen AVM'ler vardı. Bazı perakendeciler bu rakamı kabul etmiyor. Bu durumda kiracı bu rakamın kendisi için fazla olduğu düşünüyorsa çıkmak için hamle yapacak. Burada en önemli konu TL'ye geçiş sayesinde bizim önümüzü görebilmemiz oldu.
Bundan önce böyle bir şey yoktu. Tartışmaların geçtiği dönemde, AYD Başkanı, perakendecilere, üç ay önceden haber vererek çıkabileceklerini söylemişti. Bu beyanın hayata geçmesini istiyoruz. Hala çıkışta tazminat isteyen pek çok AVM var. Şu anda gerçekten yeni yer kiralamak için uygun bir zaman. Çünkü perakendeci önünü görebiliyor. Artık benim tavsiyem kendilerine uyan yerlerde mağaza açmalarıdır."