SİBEL ATİK
satik@ekonomist.com.tr
Son beş yıl içinde Peyman, Mars Cinema ve sağlık alanında yaptığı satışların ardından en son UN Ro Ro'yu elden çıkaran, nakit zengini Esas Holding, bu dönemde fırsat gördüğü alanlara yatırım için yeni fırsatlar kovalıyor. Cirosu 7 milyar TL'ye ulaşan Esas Holding'in yönetim kurulu üyesi ve Esas Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Kamışlı, bu sürecin nakit gücü yüksek gruplar için satın alma dönemi olduğunu söylüyor.
Esas'ın bir yatırım fonu mantığıyla çalıştığını belirten Kamışlı, bu dönemde fırsatın yeni girişimler ve hizmet sektöründe olduğunu anlatıyor. Yeni girişimlere yatırım yapmak üzere bir 'venture capital' şirketi kurduklarını da ifade eden Kamışlı ile grubu ve başında olduğu gayrimenkul alanındaki planlarını konuştuk.
Son dönemde dövizde yaşanan hareketlilikle ekonominin harareti yükselirken, birçok grubun da borç yapılandırmasına gittiğini görüyoruz. Bu süreci nasıl değerlendiriyorsunuz?
Türkiye son yıllarda çok hızlı bir büyüme yaşadı. Gerek kamu gerekse özel sektör tarafından ciddi hamleler ve önemli yatırımlar yapıldı. Fakat şu gerçeği unutmamak gerekir: Türkiye gelişmekte olan bir ülke ve böyle ülkelerde iniş ve çıkışlar pek tabii olabilir. Bugün bir iniş döneminde Türkiye ve son dönemde yaşanan yapılandırmalar ise hızlı büyümenin bedeli. Bu dönemi atlatanlar zor süreçten güçlenerek çıkacaktır. Bu gibi gruplar için kriz fırsat da olabilir.
Grubun borçluluk ve nakit durumu nedir?
Biz kurulduğumuzdan beri üstlendiğimiz işlere aşık olmadık ve alıp sattık. Peyman, Mars Cinema, hastaneler ve en son UN Ro Ro'yu sattık. Üstelik bu satışları beş yıl içinde yaptık. Hatta bir süre önce Kavacık'taki merkez binamızı bile talipli olunca satmayı düşündük. Biz yatırım fonu gibi çalışan bir grubuz. Aynı işi 30 yıl değil 10 yıl bile yapmıyoruz. Alıp satarak ilerlediğimiz için borç yapımız daha kabul edilebilir. Başında olduğum ve ciddi bir değer yarattığımız gayrimenkul işini güçlü nakit akışının desteğiyle yapıyoruz.
Grubun toplam cirosu nedir? Bu yılki büyüme hedefinizden söz eder misiniz?
Yaklaşık 7 milyar TL ciroya sahibiz. Gayrimenkul ise 1,5 milyar TL. Fakat bizde ciro önemsiz bir rakam. Ciro odaklı bir grup değiliz. Kârlılık oranları önemli. Yıl sonunda kârlılığı yüzde 20 artırmayı planlıyoruz. Bu noktada da değer yaratmak ve nakit yönetimi öne çıkıyor. Bizim ana hedefimiz nakdi yönetirken değer de yaratmak. Finansmanınızı ve operasyonları iyi yönetmelisiniz. Kâr etmeyen işlerden çıkmanız gerekir. Biz kârlılıklarda yeterli seviye için 4-5 yıl süre veriyoruz.
Nakit akışını güçlü tutmak adına grubunuzda bu dönemde bir varlık veya şirket satışı olur mu?
Bu dönemde kimsede alıcı havası yok, herkes satıcı. Türkiye'de de açıkçası iyi fırsatlar var. Gelişen bir ekonomi ve geleceği olan bir ülke. Dolayısıyla nakit gücü yüksek gruplar için satış değil, alım dönemi olduğunu söyleyebilirim. Nakit sıkıntısı olmayan şirketler için bu dönem fırsat ve satın alma dönemi. Biz de böyle bakıyoruz.
Hangi işlerde fırsat var?
Yeni girişimler ve teknoloji yatırımlarında... Hizmet sektörü, yani spor, finans hizmetleri, yiyecek içecek gibi alanlarda fırsat olduğunu düşünüyoruz. Bu doğrultuda yeni girişimlere yatırım yapmak adına bir venture capital yani risk sermayesi şirketi kuruyoruz. Yeni girişimlerin finansal ve yönetimsel desteklerimizle büyümesine fırsat vermek istiyoruz. Oğlum Fethi Kamışlı'nın da bu şirkette bir görevi olacak.
Bir girişimin sizden destek görmesi için kriterleriniz nedir?
Bize iş fikriyle gelen bazı genç girişimciler konuya hemen paradan giriyor. Konuştuğumuz süre içinde çok fazla para diyorsa bu işe sıcak bakmıyoruz. Girişimci iş odaklı olmalı ve heyecanı olmalı. İşini iyi anlatmalı ki ikna edici olsun. Paradan ziyade işini anlatmalı girişimciler. Fakat benim gözlemime göre pek çok Türk girişimci para odaklı. Daha çok iş odaklı olmalı.
Grubun önemli yatırım alanlarından olan ve sizin de başkanlık ettiğiniz gayrimenkulegelecek olursak nasıl bir süreç yönetimi yapıyorsunuz?
Bizim yurtdışındaki gayrimenkul stratejimiz, önemli kentlerde mevcut binaları alıp, geliştirip, yenileyip satmak. Bu noktada söylemeliyim ki, biz ne olmadığımızı biliyoruz. Müteahhit, yap-satçı, konutçu değiliz. Biz gayrimenkulde sadece ticari alanlarda varız. Fakat bu dönemde ofiste biraz durmaya karar verdik. Yenilerini üretecek bir ortam yok. Şu ana kadar yaptıklarımızdan bir şikayetimiz yok. Yaklaşık 100 bin metrekarelik ofis, 350 bin metrekare de AVM yatırımımız oldu. Ama yenilerine bir süre girmeyeceğiz. Çünkü özellikle ofiste bir arz fazlası var.
AVM yatırımlarınızda son durum nedir?
Şu ana kadar yedi AVM yatırımımız oldu. Şimdilerde Balıkesir ve Adana'da bir süredir devam eden yatırımlarımızı bitirmeye çalışıyoruz. Balıkesir'dekini ekim ayında, Adana'dakini ise 2019'da açmayı planlıyoruz. Bu iki alışveriş merkezine 250 milyon dolarlık yatırım yaptık.
Sözünü ettiğiniz bu varlıklarda kira geliriniz nedir? Yeni iki AVM'den kira geliri beklentiniz nedir?
Bizim kira gelirlerimiz yaklaşık 30 milyon Euro seviyelerinde. Yaptığımız yatırımların 8-12 yıllık süreçte geri dönmesini bekleriz. Ama bakıyorsunuz bazı yatırımlar 25 yılda da geri dönmüyor. Bunu sadece ekonomik gidişatla açıklamak doğru olmaz, yatırımcının da lokasyon seçiminde doğru karar vermemiş olmasıyla ilgili bir durum.
Sizde böyle örnekler var mı?
Var tabii, olmaz mı? Çok iş yapan elbet hata da yapar. Kâr zararın ortağıdır. Bolu'daki AVM yatırımımız buna en iyi örnek. Geri dönüşünü 12 yıl hesaplarken bu gidişle 30 yılı bulabilir. Sağlıkta da istediğimiz büyümeyi yakalayamadık ve çıktık. Sanırım sağlık alanında yaptığımız yatırımların zararı 30 milyon doları buldu.
"KİRA GELİRİNİ 70 MİLYON EURO'YA TAŞIYACAĞIZ"
“Esas Gayrimenkul olarak 30 milyon Euro’luk kira gelirimiz var. hedefimiz bunu 70 milyon Euro’ya taşımak. Bu bizim yapacağımız doğru yatırımlara bağlı. Balıkesir ve Adana dışında şu an başka bir AVM yatırımı planlamadık. Yaptığımız bu 250 milyon dolarlık yatırımın ardından daha ziyade yurtdışında fırsat kovalayacağız. Oralarda da alım satım yapmaya devam edeceğiz. New York, İsviçre, Almanya, Belçika, İngiltere, İrlanda gibi noktalarda yer alıyoruz.”