LEVENT GÖKMEN
lgokmen@ekonomist.com.tr
İstanbul’da TEM ile E-5’i birbirine bağlayan Basın Ekspres Yolu’nun kaderi 25 yıl kadar önce basın kuruluşlarının merkezlerini taşıması ile değişti. Hürriyet Grubu’nun öncülük ettiği bu taşınma harekatı bölgenin adına da yansıdı. Şimdi az sayıda basın kuruluşu bulunsa da bölgenin adı hala Basın Ekspres Yolu olarak anılıyor.
Fabrika bölgesi olarak da gelişimini tamamlayan bölge, tekstilden kağıt fabrikalarına kadar farklı sektörlere ev sahipliği yaptı. Havalimanına ve CNR Fuar Merkezi’ne yakınlığı ile 20’ye yakın otelin faaliyet gösterdiği bölge, Üçüncü Havalimanı’nın devreye alınmasıyla birlikte Atatürk Havalimanı’nın kaldırılacak olmasına rağmen hala yatırımların cazibe merkezi olma özelliğini koruyor. Otel, konut, rezidans ve ofis projelerinin geliştirilmeye devam ettiği bölgede şu anda inşaat, satış ve proje aşamasında 23 proje bulunuyor.
İstanbul’un ikinci Maslak’ı olarak da anılan bölge, son yıllarda önemli bir ofis üssü olmuş durumda. Bölgede tekstilcilerden lojistikçilere kadar farklı şirketler ofislerini konumlandırırken, yeni ofis projelerinin de A sınıfı olarak planlandığı görülüyor.
ULAŞIM İLE ÖNE ÇIKIYOR
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, ulaşım projeleriyle öne çıkan Basın Ekspres Yolu’nun konut, otel, rezidans ve ofis projeleriyle Avrupa Yakası’ndaki yeni bir alt merkez olacağını söylüyor. Metro gibi ulaşım projelerinin devreye alınması bölgenin cazibesini artırıyor. Maya, Atatürk Havalimanı kaldırılsa bile, Üçüncü Köprü ve Üçüncü Havalimanı gibi bağlantı yollarıyla bölgedeki araç sirkülasyonunda herhangi bir azalma olmayacağına dikkat çekiyor.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Makbule Yönel Maya, “Atatürk Havalimanı şu anda bölge için bir fırsat. Taşınsa bile havalimanının değerli arazisi bölgeye cazibe katacak bir yatırıma ev sahipliği yapacağından bölge için fırsat olmaya devam edecek. Yol bağlantıları da bölgenin önemini koruyacaktır” diyor.Makbule Yönel Maya, ulaşım projelerinin gelişmesiyle birlikte bölgenin konumunun giderek merkezileştiğini söylüyor. Arsa fiyatlarının yükselmesinin daha üst gelir grubuna yönelik projelerin artmasına ve alıcı kitlesinin de bu yönde gelişmesine neden olduğunu ifade ediyor. Bölgenin daha kaliteli bir ofise geçip kendisini yukarı taşımak isteyen şirketlerin gelmek istediği bir yer olduğunu belirten Maya, örneğin Beylikdüzü’nde ofisi bulunan şirketler için Basın Ekspres Yolu’na taşınmanın cazip olduğunu vurguluyor.
ARSA ARZI AVANTAJ
Bölgenin en önemli avantajı arsa arzının olması ve ulaşım açısından ana arter üzerinde yer alması. Eski üretim tesislerinin taşınmasıyla birlikte kısa süre içinde önemli bir arsa arzı oluştu. Bu doğrultuda bölgede fark yaratan çok sayıda nitelikli proje geliştirildi.
Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, bölgede nitelikli projelerin yer alması ve ulaşım açısından avantajların olması kaynaklı talep artışı olduğunu belirtiyor. Gönden, “Ulaşım ve altyapı yatırımları ile birlikte konut açısından cazibesi artan bir bölge. Halen bölgeden taşınan üretim tesisleri var ve proje geliştirmek için müsait alanlar mevcut. Dolayısıyla bir süre daha arzın artmasını öngörüyoruz” diyor.
Tuğra Gönden, Basın Express Yolu’nun uzun bir süre İstanbul’un en yüksek boşluk oranı olan bölgesi olduğuna dikkat çekiyor. Gönden, “Kısa sürede birçok üretim tesisinin taşınması ve yerine ofis projelerinin gelmesiyle birlikte rekabet arttı. Az talep olması nedeniyle kiralarda ciddi artışlar görülmedi. Son zamanlarda kat mülkiyeti şeklinde satılan ofis projeleri mevcut. Kullanım amaçlı satın alınan ofisler dışında yatırımcılar için kısıtlı ofis olması kiracı talebinde sorun oluşturabilir” yorumunu yapıyor.
Tuğra Gönden, bölgede son beş yılda ofis kiralarının çok stabil olduğunu, aylık metrekare başına 10 ila 15 dolar arasında değiştiğini de belirtiyor. Gönden, çok nadir de olsa büyük ölçekli kiralamalarda kiraların bunun biraz altında gerçekleşebildiğini, küçük alanlarda ise son iki yıldır aylık metrekare başına 20 dolara kadar çıkabildiğini de söylüyor.
İKİNCİL BÖLGE
1/100 binlik planda MİA alt bölgesi olarak planlanan Basın Ekspres Yolu, havalimanına yakınlığı ile İstanbul’un ikincil ofis bölgesi. Maslak hattına göre daha makul fiyatlara sahip bulunması ve ulaşımın kolay olması nedeniyle B ve C grubu tarafından tercih ediliyor. Kağıthane, Ümraniye, Ataşehir Finans Merkezi gibi rakip bölgelerin ortaya çıkması nedeniyle önümüzdeki yıllarda da ofis konusunda ikincil bir bölge olarak büyümesine devam edebileceğine dikkat çekiliyor.
Dört farklı metro hattının gelecek olmasının bölgeyi geliştirip, yatırımlara değer katması bekleniyor. Bölgenin ilk A plus ofis projesi Balance Güneşli, Şölen’in sahibi İsmail Çoban tarafından geliştirildi. Antya-pı’nın Antplato projesini geliştirdiği bölgede önümüzdeki dönemde Babacan Yapı’da A sınıfı bir ofis ve rezidans projesi geliştirmeyi planlıyor.
Bölgede Nurol Park projesini geliştiren Nurol GYO da yeni yatırımlar yapmaya devam edecek. Nurol GYO Genel Müdürü Samim Hatipoğlu, kendilerine gelen teklifleri değerlendirdiklerini, uygun yer bulmaları halinde yeni projeler geliştirmeyi istediklerini söylüyor.
ROTANA YATIRIM YAPTI
Bölgede iki projesi inşaat halinde olan Maryapı Yönetim Kurulu Başkanı Münir Özkök, ulaşım projelerinin etkisiyle Basın Ekspres Yolu’nun öneminin giderek arttığını, dünyaca ünlü işletme zinciri Rotana’nın da kendileriyle ortak yatırım yaptığını söylüyor. Rotana’nın yüzde 40 ortak olduğu G Rotana projesi eylül sonu tamamlanacak ve eşyalı olarak satışına başlanacak.
Özkök, Rotana ile birlikte bölgede başka projeler de geliştirebileceklerini vurguluyor. Bölgede devam eden bir diğer projeleri olan Divan Rezidans G Tower projelerinin de kapalı satış usulüyle 1,5 ayda yüzde 20’sinin satıldığını belirten Özkök, projenin lansmanını eylül ayında yapıp satışa çıkaracaklarını da söylüyor.
Basın Ekspres Yolu’nda proje geliştiren bir başka şirket de İnanlar İnşaat. İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, “Güneşli’de biri konut biri ofisten oluşacak iki blok halinde bir proje yapacağız. 16 dönüm arazi üzerinde yükselecek olan bu projemiz henüz geliştirme aşamasında” diyor.
Bölgede ilgilendikleri başka yerler de olduğunu belirten İnan, Basın Ekspres Yolu’nun fiyat konusunda geride kaldığını, metronun bölgeye gelmesiyle birlikte metrekare fiyatlarının yükselişe geçmesini beklediklerini vurguluyor.