Süzer Ailesi’nin çiftliği iken Emlak Konut ortaklığında 1990’larda Türkiye’nin ilk uydu kenti olarak planlanan Bahçeşehir, modern ve çevre dostu yapısı ile Habitat ödülünü almıştı. TEM Otoyolu’nun yapılması ile birlikte ulaşımın kolaylaşmasıyla zaman içinde çevresindeki boş arazilerde yeni konut/villa projeleri üretilerek bölge yoğun yapılaşmaya sahne oldu. Öyle ki bundan 18-20 yıl öncesinde boş arazilerin bulunduğu Ispartakule bölgesi, Bahçeşehir’in prestijinden yararlanarak ona komşu yeni yerleşim merkezi haline geldi.
Ekonomist’in 2 - 15 Mart 2025 tarihli sayısından
Ülkemizde ve dünyada pandemi sonrasında hızla artan konut fiyatları nedeniyle konuta erişim giderek zorlaştı. Artan üretim maliyetleri nedeniyle günümüzde müteahhitler yeni proje üretme konusunda isteksiz davranırken, Bahçeşehir’de inşaat ve satış aşamasında 19 yeni konut projesi bulunuyor.
Proje yarışının hız kazandığı Bahçeşehir’de arsa stokunun yoğun olduğu birinci kısım mahallesi, Alya Bahçe, Tual Gölyaka, Dekar Şehirbahçe, Estonşehir Koru, Resital Bahçeşehir gibi yeni nesil nitelikli projelere ev sahipliği yapıyor. Geçmişte bostanların bulunduğu ikinci kısım mahallesinde ise, Baykar, Abdi İbrahim ve çeşitli lojistik firmalarının merkezlerinin yer almasıyla oluşan konut talebini karşılamak üzere Afra Park, Bahat Residence, Bahçe Bahçeşehir, Emlak Konut Vadi Evleri gibi konut ve villa projeleri birbiri ardına yükseliyor.
M2 FİYATLARI NE KADAR?
Bölgede inşa edilen markalı konut projelerinde brüt birim satış fiyatları 60.000-70.000 TL/m2 aralığında iken, fiyatlar 100.000-110.000 TL/m2’ye kadar çıkıyor. Bu fiyatların İstanbul’un merkezindeki konut fiyatlarına göre oldukça cazip fiyatlar olduğunu da vurgulamakta fayda var. Bu cazibe bölgenin kentin çeperince kalması ve hala toplu ulaşım projelerinin bölgeye ulaşmamasından kaynaklanıyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, gelişim serüvenine son derece planlı, kent planlamada iyi uygulama örneği olarak gelişmeye başlayan Bahçeşehir’in zaman içinde bu kimliğini yitiren bir bölge olarak ön plana çıktığını söylüyor. Maya, “Bölgenin adı dahi ‘Garden City’ olarak bir kent planlama yöntemidir. Zaman içinde bölgedeki nüfus artışı, altyapı olanaklarının artan nüfus karşısında yetersiz kalması gibi konular var. Ancak boş arsa stoku, belirli bir oturum kitlesine sahip olması, çevresindeki sanayi ve çalışma alanları ve İstanbul Havalimanı’na yakınlığıyla her zaman cazibesini koruyor” diyor.
KENTSEL ALT BÖLGE
Bahçeşehir eğitim kurumlarından hastaneye, AVM’lerden gösteri merkezlerine kadar kendi içinde tüm hizmet ve olanakları sunan tam bir kentsel alt bölge konumunda. Bu da tercih edilmesinde önemli bir etken oluyor. Ancak bölgenin en büyük sorunu İstanbul’un kent merkezine ulaşımının trafik nedeniyle oldukça zor olması.
Günümüzde bölgede en büyük beklentinin metro projesinin tamamlanması ve açılması olduğunu belirten Maya, “Toplu ulaşımın ulaşacağı her yerde olduğu gibi Bahçeşehir’deki proje hareketliliğinin de en temel sebebinin bu olduğunu düşünüyorum. Tabii bu hareketin olabilmesini sağlayan temel unsur boş arsa stokunun olması” diye konuşuyor.
İstanbul genelinde gerçekleştirilen toplu ulaşım projeleri mercek altına alındığında özellikle metro gibi raylı ulaşım sistemleri konut bölgelerinde önemli etkiler yaratıyor. Son dönemde hizmete alınan Üsküdar-Çekmeköy-Sancaktepe metro hattı boyunca açılan durak ve etaplara göre bölgedeki fiyatlar ve bu bölgede yaşayan kitle önemli ölçüde değişim gösterdi. Bu örnekten yola çıkıldığında metronun ulaştığı bölgelerde fiyat artışı yaratmasının yanı sıra bölgede oturan insan profilinde de önemli değişimler meydana getirdiği söylenilebilir. Metro gibi bir toplu ulaşım alternatiflerinin en fazla beyaz yaka çalışan nüfusunu ilgili bölgeye çekmekte etkili olduğunu belirten uzmanlar, Mahmutbey-Esenyurt metro hattının da Bahçeşehir’de benzer bir değişime yol açacağını vurguluyorlar. Söz konusu metro hattının zamanla Ataköy- Olimpiyat metro hattı ve Gayrettepe- İstanbul Havalimanı- Halkalı metro hatları ile entegrasyonu da planlanıyor.
KEMAL ALAMO / REPORTAGE TÜRKİYE
3,7 MİLYAR TL’LİK YATIRIM
Pek çok ulusal ve uluslararası markanın Bahçeşehir’de hayata geçirmeye hazırlandığı projeler var. Örneğin uluslararası gayrimenkul geliştirme projeleriyle tanınan Reportage Properties’in Türkiye gayrimenkul pazarındaki markası Reportage Türkiye, Bahçeşehir’de iki ayrı villa projesi hayata geçiriyor. Reportage Türkiye CEO’su Kemal Alamo, Sylvana İstanbul ve Afra Park projeleriyle Bahçeşehir’de toplam 3,7 milyar TL’lik yatırım gerçekleştireceklerini söylüyor. Bahçeşehir’in moderny aşam olanakları ve yenilikçi altyapısına dikkat çeken Kemal Alamo, Avrupa’nın en önde gelen sağlık merkezlerine olan yakınlığı, dünyanın dört bir yanından medikal turizm için tercih edilen saygın bir yer olması, İstanbul Havalimanı’na yakınlığı, hastaneleri, üniversiteleri, okulları, sosyal imkânları ve AVM’leri ile villa hayatı isteyenlere cazip bir yaşam sunduğunu vurguluyor. Alamo, bu özelliklerin Bahçeşehir’i hem yaşam hem de yatırım yapmak için cazip bir lokasyon haline getirdiği için tercih ettiklerini belirtiyor. Reportage Türkiye’nin Bahçeşehir ikinci kısımdaki ilk yatırımı Sylvana İstanbul, 4+1 tripleks şeklindeki toplam 232 adet sıra villadan oluşuyor.
İnşaat çalışmalarının hızla devam ettiği proje, Aralık 2025’te teslim edilmeye başlayacak. Proje, İstanbul Havalimanı’na yakınlığıyla da önemli bir ulaşım avantajına sahip. Reportage Türkiye’nin Bahçeşehir’deki ikinci yatırımı Afra Park ise, Bahçeşehir birinci kısımda 1,5 milyar TL yatırımla hayata geçiyor. Proje, 24 bin m2 alanda yeni nesil 177 adet sıra villadan oluşurken, Aralık 2026’da teslim edilmesi planlanıyor.
HAKAN YILMAZ / MİMART YAPI
YENİ PROJELER GELECEK
Küçükçekmece Gölü ve Marmara Denizi’ne yakın konumda olan Bahçeşehir, kendine özgü yapay göleti, İstanbul’un birçok semtine göre deniz etkisine açık temiz havası ile de öne çıkıyor. Mimart Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Hakan Yılmaz, Bahçeşehir birinci kısımda Armina Evleri ve Kelebekler Vadisi projelerinin ardından önümüzdeki dönemde iki farklı proje geliştirebileceklerini söylüyor. Konut üretim maliyetlerindeki artış, konut kredisine ulaşımın zorlaşması gibi piyasa şartları nedeniyle bir süre bekleme kararı aldıklarını belirten Yılmaz, “Bölgede iki farklı arsamız bulunuyor. Piyasa şartlarının iyileşmesiyle birlikte bu arsalarımızda yeni projeler geliştirmeyi hedefliyoruz” diyor.
Halkalı’da son bulan hızlı tren hattına ara bağlantı çalışmaları hızla ilerlerken, bu bağlantının devreye alınmasıyla birlikte bölgeden hızlı trenle Gebze’ye kadar gitmek mümkün olacak. Mahmutbey-Esenyurt metro hattının çalışmaları da tüm hızıyla devam ediyor. Bunun yanı sıra Deliklikaya bölgesinde planlanan OSB ve onun yakınından Kuzey Marmara Otoyolu ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü’ne bağlantıyı sağlayacak olan bağlantı yolunun çalışmaları da sürüyor. Tüm bu gelişmeler ile birlikte depremde sağlam zemini ve yeni proje stoku ile Bahçeşehir’in önümüzdeki dönemde İstanbul’un öne çıkan bölgelerinden biri olmasını sağlayacak gelişmeler olarak değerlendiriliyor.
SATIŞLAR YAVAŞLAMAYA BAŞLADI
Bahçeşehir birinci kısımda 25 bin metrekare alanda yatay mimariye sahip 230 konuttan oluşan Resital Bahçeşehir projesini ürettiklerini belirten Beyaz Saray İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Fidancı da projelerinde 70 dairenin satışını gerçekleştirdiklerini ancak piyasa şartları nedeniyle satışların yavaşladığını söylüyor. Yabancıya satışın durmasının ve yerli yatırımcının krediye erişiminin zorlaşmasının satışlarını olumsuz etkilediğine dikkat çeken Fidancı, piyasa şartlarının düzelmesi halinde satışların yeniden canlanmasını beklediklerini vurguluyor.
Konut üretim maliyetlerinin metrekarede arsa bedeli hariç bin dolarlar seviyesine geldiğini hatırlatan Fidancı, “Maliyetlerin yüksekliği konut fiyatlarını yukarı taşıyor. Projemizde metrekare fiyatları 75 bin TL’den başlıyor. Geçtiğimiz dönemde faizlerdeki yükseklik nedeniyle yatırımcılar paralarını faizde tutmayı tercih etti. Bu da satışlarımızı yavaşlattı. Ancak önümüzdeki dönemde piyasa koşullarının iyileşmesi halinde hareketlenme olabilir” diyor. Fidancı, projelerinin 300 metre ilerisinden Kuzey Marmara Otoyolu bağlantı yolu geçeceğini, bu yolun 2026 sonunda devreye alınacağını o nedenle bölgeye ulaşımın kolaylaşmasıyla yatırımcılar tarafından bölgenin daha çok tercih edilmesini beklediklerini söylüyor.
MAKBULE YÖNEL MAYA / TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ
“Metro olumlu etkiliyor”
“İstanbul’da gerçekleştirilen metro gibi raylı ulaşım sistemleri konut bölgelerinde önemli etkiler yaratıyor. Örneğin, Üsküdar-Çekmeköy-Sancaktepe metro hattıyla bölgedeki fiyatlar ve yaşayan kitle önemli derecede değişti. Metro, fiyat artışının yanı sıra beyaz yaka çalışan nüfusu bölgeye çekiyor. Mahmutbey-Esenyurt metro hattı da bölgede benzer bir değişime yol açacaktır. Nitekim metro hattının zaman içinde tüm istasyonlarının ve etaplarının tamamlanmasıyla Ataköy- Olimpiyat metro hattı ve Gayrettepe- İstanbul Havalimanı- Halkalı metro hatları ile entegrasyonu planlanıyor."