AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Apple, Samsung, Beymen gibi markalar Bağdat Caddesi’nde mağaza açmaya hazırlanıyor. Buna karşılık istiklal Caddesi’nde sıkıntı sürüyor. Nişantaşı’nda ise mağazaların boşluk oranı yükseliyor.
Bağdat Caddesi’ndeki toplam stok geçen yıl önceki yılın altında kalarak 332 mağazaya ve 75 bin metrekareye geriledi. 2014-2016 arasında uluslararası markaların sayısı 64'ten 48'e, lüks erişilebilir markaların
sayısı ise 51’den 35’e indi.
Ancak son dönemde bu trendin tersine dönmeye başladığı görülüyor. Bağdat Caddesi tekrar şirketlerin markajına girmeye başladı. Önümüzdeki 18-24 aylık süreçte pek çok önemli marka ‘flagship’ yani amiral gemisi mağazasını Bağdat Caddesi’nde açmaya hazırlanıyor. Bunların arasında Apple ve Samsung gibi devler de bulunuyor.
KİRALAR GERİLEDİ
Bağdat Caddesi’nin yeniden ilgi görmeye başlamasının temel nedeni olarak, kan kaybının yaşandığı dönemde kiraların da düşmesi gösteriliyor. Bağdat Caddesi’nde bu süreçte kira bedelleri dolar bazında yaklaşık yüzde 35 oranında geriledi. Bu da caddenin cazibesini yeniden yükseltti.
JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Direktörü Roni Saris’e göre, kiralardaki bu gerilemenin iki önemli nedeni var. Bunlardan birincisi kiraların düşmesi değil de normale dönmesi olarak ifade edilebilir.Bağdat Caddesi’ndeki kiralar, 2015 yılından bu yana süregelen siyasi ve ekonomik dalgalanmalara ve döviz kurlarındaki aşırı değerlenmeye rağmen aynı yılın son çeyreğine kadar istikrarlı seyreden perakendeci talebi nedeniyle yukarı yönlü hareketini sürdürdü.
Bu arada zaten kısıtlı olan arzın kentsel dönüşüm nedeniyle daha da azalması da kiraları yukarıda tuttu. Böylece kiralar olması gerekenin yüzde 15-20 üzerine çıktı.
Belli bir noktadan sonra kiraların sürdürülebilir olmaktan çıktığını söyleyen Saris, “Kiralarda bugün yaşadığımız düşüşleri ele alırken, bedellerin aslında uzun bir süre olması gereken seviyelerin üzerinde olduğu unutulmamalı. Kiralar üzerinde oluşan bu köpüğün azalmasıyla birlikte, bir anlamda pazar yeniden dengeye oturma fırsatı yakaladı” diyor.
Kiraların kaydedilen düşüşün di-ğer nedeni ise cirolardaki gerileme oldu. Tüm Türkiye'de yaşanan terör olayları, siyasi sorunlar, kur artışı gibi faktörlerin perakendeyi etkilemesi nedeniyle cirosu düşen perakendeciler, kiraları tolere edemez hale geldi. 2016 yılında 43 marka Bağdat Caddesi’nden çıktı. Özellikle dolar bazındaki kiralar perakendecileri çok zorladı.
YENİDEN DÖNÜYORLAR
Kiraların gerilemesi ve TL’ye dönmesiyle Bağdat Caddesi tekrar şirketlerin markajına girmeye başladı. Önümüzdeki 18-24 aylık süre içinde pek çok önemli markanın ‘flagship’ yani amiral gemisi mağazasını Bağdat Caddesi’nde açması bekleniyor. Roni Saris, halihazırda faaliyet gösteren bazı markaların da daha nitelikli perakende alanlarında ve daha büyük metrekarelerde faaliyete geçmeyi planladığını söylüyor.
Bağdat Caddesi’ndeki bu değişimi fark ederek mağaza açan şirketler arasında Watsons, Enplus ve COS var. Damat, yaz aylarından mağazasını genişleterek 500 metrekarelik amiral gemisi mağazalardan biri haline getirdi. Bu yıl ise Bağdat Caddesi’ne ilk kez girmeye hazırlanan markalar var.
Samsung, Apple, Gittigidiyor.com ve Channel 2017’de caddeye ilk kez girecek markalar arasında yer alıyor. Bey-men, beş katlı amiral gemisi mağazasını 2017’de Suadiye tarafında açmaya hazırlanırken Godivada ikinci şubesini caddede açmayı hedefliyor.
İSTİKLAL’DE SIKIN
TI SÜRÜYORBağdat Caddesi ile benzer bir kaderi paylaşan İstiklal Caddesi’nin durumu ise biraz farklı. İstiklal Caddesi, güvenlik sorunları ve turist sayısındaki düşüş nedeniyle sıkıntıya girdi. Yaya trafiği yüzde 12 azaldı. Aynca tüketicinin frene basmasıyla cirolar düştü.
Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, “Perakende sektörünün yaşadığı sıkıntılı süreci atlatabilmesi için mal sahiplerinin kiraları geriye çekmesi şart” diyor. Son dönemde yerel markaların tercih ettiği İstiklal Caddesi’nde kiralar ciddi bir değişkenlik gösteriyor.
Dövizdeki hareketlilik bazı mal sahiplerinin ciddi indirimler yapmasına neden olurken bazıları ise pozisyonunu değiştirmiyor. Beyoğlu Turyap Temsilcisi Dinçer Kazancı, “Bölgemizde 14 yıldır hiç karşılaşmadığımız kadar mağaza ve kira çeşitliliği ile karşı karşıyayız.
İstiklal Caddesi ve çevresi genel olarak cazibesini yitirmiş durumda. Kısa vadede bir toparlanma olacağını zannetmiyorum” diye konuşuyor.
STOK ARTACAK
380 mağazayla 58 bin 500 metrekarelik perakende stoku bulunan Nişantaşı'nda ise boşluk oranı yüzde 5'den yüzde 12'ye çıkmış durumda. Nişantaşı'nda yer alan dükkanların aylık birim kira değerleri 150-250 dolar civarında seyrediyor.
Yaya trafiği hafta içinde artış gösterirken hafta sonu sayısı değişmeyerek neredeyse eşitlenmiş ve 45 bin ziyaretçiye ulaşmış durumda. Önümüzdeki dönemde bina yenilemeleri ile pazardaki perakende stokunun artması bekleniyor.