LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
İstanbul ofis piyasasında merkezi iş alanı (MİA) olarak anılan Levent'in ardından Anadolu Yakası'nda ise yakın zamana kadar iki köprüye yakınlığıyla öne çıkan Ümraniye tercih ediliyordu. Ancak son dönemde durum değişti. Şimdi Levent'ten sonra en gözde bölgeyi Ataşehir oluşturuyor. Son yıllarda şirketler birbiri ardına Ataşehir'e taşınıyor.
Bu süreç Halk Bankası ile başladı. Ardından Allianz Sigorta, Rönesans'tan satın aldığı ve adını değiştirdiği Allianz Tower'a taşındı.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Sonrasında aynı binaya başka markaların da gelmesiyle taşınma süreci devam etti. H&M'den KFC'ye, Row Enerji'den Burgan Bank'a kadar son iki yılda toplam 27 şirket Ataşehir'deki Metropol İstanbul, Palladium Tower, Nida Kule My Newwork, Rönesans Tower, Kar Plaza, Royal Plaza ve World Business Center gibi ofis alanlarına taşındı.
ÜMRANİYE'YE RAKİP OLDU
İstanbul Finans Merkezi (İFM) projesiyle birlikte dikkat çekmeye başlayan Ataşehir'de doluluk oranları yüzde 60 seviyelerindeyken m2 kira bedelleri ise 16-22 dolar arasında değişiyor. Beyaz yakalı yöneticilerin ağırlıklı olarak Ataşehir'de oturması ve ofis kiralarının diğer bölgelere göre daha uygun olması bu bölgeye olan talebi arttırıyor.
İnşaatı devam eden metro projesiyle birlikte önümüzdeki dönemde talebin daha da artması bekleniyor. 2008 yılından itibaren uygun arazi stokuna sahip Ümraniye'de yeni ofis projeleri geliştirilmeye başlandı.
Her iki köprüye de yakın konumuyla öne çıkan Ümraniye, beyaz yakalı çalışanlarının ağırlıklı olarak Anadolu Yakası'nda oturması nedeniyle bankacılık ve sigorta sektörünün merkezi haline geldi. Ancak Ataşehir planlı yapısıyla son yıllarda Ümraniye'ye rakip oldu.
FİNANS MERKEZİ ETKİSİ
JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, Ümraniye'nin 2015 yılına kadar kendisiyle rekabete girecek bir bölge olmaması nedeniyle Anadolu Yakası'nın en popüler bölgesi olarak kaldığını söylüyor.
Mermer, Ataşehir'de geliştirilen yeni ofis projeleriyle birlikte ise talebin bu bölgeye kaydığını ifade ediyor. Mahir Mermer, sosyal yaşamıyla çalışanlara cazip gelen Ataşehir'in bu yıl Anadolu Yakası'nın en popüler yeri haline geldiğini vurguluyor.
İnşaatı devam eden 1,2 milyon m2 kiralanabilir alanı bulunan İFM'de devlet kurumlarının kullanacağı alan çıkarıldığında 800 bin m2 kiralanabilir alan arzı ortaya çıkacak. Bu alan neredeyse 1995 yılından beri oluşan Maslak'ın büyüklüğüne eşit.
Mahir Mermer, "Projenin bitişiyle birlikte burada 100 bin kişinin çalışacağı öngörülürse, mevcut durumda planlanan araç ile ulaşım yollarının yetmemesi gündeme gelecektir. Ayrıca bir anda piyasaya Maslak kadar büyük bir alanın çıkması kira bellerinde ciddi bir düşüş meydana gelmesine neden olacaktır" diyor.
BEYAZ YAKALIYA YAKIN
Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, Ataşehir'in beyaz yakalı çalışanların ikamet bölgelerine yakınlığı, ulaşım kolaylığı ve Levent bölgesine kıyasla yüzde 20-30 kira avantajı sağlamasıyla tercih edildiğini söylüyor.
Gönden, İFM'nin faaliyete geçmesiyle birlikte eklenecek arzın iyi planlanması gerektiğine dikkat çekiyor. Tuğra Gönden, "Dubai örneğindeki uluslararası finans merkezi gibi hukuki, vergi ve teşvik altyapısı kurulduğunda bu alanların çok yetersiz kalacağı düşüncesindeyim. Aksi halde arzın emilmesi zaman alacaktır. Fakat konum ve çevresi itibariyle tercih edilen bölge olmaya devam edecektir" diye konuşuyor.
Ataşehir'in yakaladığı başarıyı korumasının anahtarı olarak İFM'nin pazarlanmasının iyi yapılması ve bölgenin toplu ulaşım dahil ulaşım altyapısının iyi kurulması gösteriliyor. Bu iki hususa dikkat edilmesi halinde bölgenin İFM'nin açılışıyla birlikte kan kaybetmeyip popülerliğini koruyabileceğine dikkat çekiliyor.
ULAŞIMLA CAZİBESİ ARTIYOR
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, başta banka ve sigorta şirketleri olmak üzere çalışan ikametinin Anadolu Yakası'nda fazlalık gösterdiği büyük şirketler için Ataşehir'in tercih edilen bir konumda yer aldığını söylüyor.
Maya, bölgenin finans merkezi olarak şekillenip hayata geçmesi halinde banka ve finans sektörlerinde yer alan firmaların bu bölgede yer seçme hızının artacağını ifade ediyor.
Makbule Yönel Maya, bu konuda şöyle konuşuyor: "Bununla birlikte bu hizmetlerin ihtiyaç duyacağı alt servisler de bölgede yer alacaktır. Ataşehir önemli bir konut alanı haline geldi ve ulaşım bağlantıları giderek iyileşiyor. Bu durum uluslararası büyük firmaların genel müdürlüklerini oraya taşıma potansiyelini de artırdı."
MAHİR MERMERJLL TÜRKİYE OFİS KİRALAMA DİREKTÖRÜ
"POPÜLERLİĞİ ARTTI"
"Ümraniye'ye göre daha iyi bir çevreye sahip Ataşehir'de geliştirilen yeni ofis projeleri talebin bu bölgeye kaymasına neden oldu. Özellikle yeme-içme ve sosyal olanaklar açısından iyi durumda olan Ataşehir bu yıl Anadolu Yakası'nın en popüler yeri haline geldi. Beyaz yakalı yöneticilerin ağırlıklı Ataşehir'de oturuyor olması, ofis kiralarının diğer bölgelere göre daha uygun olması da talebi artırdı."