LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
Zaman kavramının giderek önem kazandığı günümüzde insanlar artık işlerine, okullarını ve sosyal hayatlarını geçirdikleri bölgelere ulaşımı kolay lokasyonları tercih ediyorlar. Ev seçerken ulaşım projelerine yakınlık giderek daha fazla önemseniyor.
Tabloları görmek için görsellere tıklayın.
Başkent Ankara için de aynı durum söz konusu. TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin Ekonomist Dergisi'ne özel metro ve Ankaray hatları üzerinde yaptığı çalışma Başkent Ankara'da ulaşım projelerinin gayrimenkullere etkisini ortaya koyuyor.
Çalışmada, faaliyette olan dört metro hattı ile Ankaray hattı olmak üzere toplamda beş hat için, konut gelişiminin görüldüğü 49 durağın çevresindeki yapıların konut satış ve kira değerleri incelendi.
Çalışma kapsamında en yüksek m2 satış fiyatına sahip duraklar M2 Kızılay - Çayyolu/Koru metro hattında, 6 bin 100 TL/m2 ile Söğütüzü, 4 bin TL/m2 Ümitköy, 3 bin 950 TL/m2 ile Çayyolu, Bilkent, MTA durakları çevresi.
En düşük m2 satış fiyatlarına sahip duraklar ise M3 Batıkent - Sincan/ Törekent metro hattında, bin 450 TL/m2 ile Fatih, Törekent, bin 600 TL/m2 ile GOP durakları çevresi, M1 Batıkent - Kızılay metro hattında bin 600 TL/m2 ile Demetevler, Hastane durakları çevresi, M4 Keçiören/Şehitler - AKM metro hattında, bin 600 TL/m2 ile Kuyubaşı durağı çevresi oldu.
Merkezi konumda ve erişilebilirliği rahat olan bölgelerle markalı konut projelerinin yoğunluk kazandığı bölgelerde gayrimenkul satış ve kira değerlerinin diğer bölgelere göre daha yüksek olduğu görülüyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, merkezden uzaklaşıp kentin çeperlerine ilerledikçe değerlerin
daha ulaşılabilir seviyelere geldiğinin görüldüğünü söylüyor.
BATI AKSI BÜYÜYOR
Ankara'nın batı aksındaki gelişme yönüne bakıldığında, bölgeye yapılması beklenen yatırımlarla birlikte artan talebe bağlı olarak gayrimenkul değerlerinin artış trendi göstermesi bekleniyor.
Kentteki en yüksek kira değerine sahip duraklar incelendiğinde M2 Kızılay - Çayyolu/Koru metro hattında, 17 TL/m2/ay ile Söğütözü, 16 TL/m2/ ay ile Bilkent, 15 TL/m2/ay ile Milli Kütüphane, MTA durakları çevresi öne çıkıyor. En düşük kira değerine sahip duraklar ise M3 Batıkent - Sincan/ Törekent metro hattında, 6 TL/m2/ay ile GOP durağı çevresi, M4 Keçiören/Şehitler - AKM metro hattında 6 TL/m2/ay ile Belediye, Kuyubaşı, Dutluk ve Şehitler durakları çevresi oldu.
Kira değerlerinin de gayrimenkul satış değerleri gibi merkezi ve tercih edilme potansiyeli yüksek olan bölgelerde daha yukarı seviyelerde olduğu, merkezden uzaklaştıkça daha düşük seviyelerde seyrettiği görülüyor.
Üniversite öğrencilerinin yoğun olarak yaşadığı, üniversite kampüslerine erişimin rahat olduğu, kültür, sanat, eğlence merkezlerine yakın olan bölgelerde talep ile birlikte kira değerlerinin de diğer bölgelere göre daha yukarı seviyelerde seyrettiği görülüyor.
MAKBULE YÖNEL MAYA TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GM. "KENTİN GELİŞME YÖNÜNÜ BELİRLİYOR"
"Ankara'da da şehir içindeki ulaşım hattı kentin gelişme yönünü belirleyen en önemli unsurlardan biridir. Ankaray ve metro hattı duraklarının bulunduğu bölgelerde konut ve iş yeri projelerinin yoğunlaştığını ve birim satış/ kira değerlerinin diğer bölgelere göre daha yüksek olduğunu görüyoruz. Ayrıca, artan trafik yoğunluğuna bağlı olarak toplu taşıma araçlarının daha cazip görülmesinin ulaşım ağları çevresindeki gayrimenkullere olan talebi de artırdığını söyleyebiliriz."
AMORTİSMAN SÜRELERİ NASIL DEĞİŞİYOR?
Amortisman süresi, konut fiyatlarındaki ve kira değerlerindeki değişimlere göre belirlenirken arz, talep ve stok gibi dinamiklerden etkileniyor. Düşük amortisman süresi bölgenin yatırım amaçlı tercih edilmesini sağlıyor.
Çalışma kapsamında en düşük amortisman süresine sahip duraklar, M1 Batıkent - Kızılay metro hattında 17 yıl ile Demetevler, Hastane durakları çevresi, M3 Batıkent - Sincan/Törekent metro hattında 17 yıl ile Fatih, Törekent durakları çevresi olarak öne çıktı.
Çalışma kapsamında en yüksek amortisman süresine sahip duraklar, M2 Kızılay - Çayyolu/Koru metro hattında 30 yıl ile Söğütözü ve 25 yıl ile Koru durakları çevresi, M1 Batıkent - Kızılay metro hattında, 28 yıl ile Akköprü durağı çevresi, M4 Keçiören/Şehitler -AKM metro hattında 25 yıl Meteoroloji durağı çevresi oldu.
FİYATLARDA METRO ETKİSİ
Ankara'da metro hattının gayrimenkul fiyatlarını diğer illerde olduğu kadar çok etkilemediğine dikkat çeken Endeksa Pazarlama ve Satış Grubu Başkanı Aylin Daylan, bunun nedeninin ise henüz ulaşım probleminin diğer iller kadar yoğun yaşanmaması olduğunu söylüyor.
Aylin Daylan, "İncelediğimiz pek çok ilde ulaşım ve altyapı projeleri gayrimenkul değerlerini doğrudan etkiliyor. Analizlerimiz sonucu Ankara'da ulaşım projelerinin gayrimenkul seçiminde henüz doğrudan etkili olmadığını görüyoruz" diye konuşuyor.
Ankara'da son yıllarda, Batıkent ve Eryaman bölgeleri de metro hattının açılmasıyla birlikte kent merkezinin yoğunluğundan uzak ve daha planlı bir bölgede yaşamak isteyen kişilerin tercih ettiği lokasyonlar haline geldi. Söğütözü bölgesinde ise talebe bağlı olarak markalı konut ve ofis projelerinin geliştirildiğini görülüyor.
Önümüzdeki yıllarda yapılması beklenen Söğütözü'nden AŞTİ'ye direkt ulaşım sağlayacak metro hattının faaliyete geçmesi ile birlikte AŞTİ çevresindeki gayrimenkul alım satımını da pozitif yönde etkileyeceği düşünülüyor. A1 hattına ek Aşti - Söğütözü hattı, M4 hattına ek AKM - Kızılay metro hattı Ankara'da planlanan hatlar olarak öne çıkıyor.
ERHAN BOYSANOĞLU MESA YÖNETİM KURULU BAŞKANI "ÇEPERLERDE ETKİLİ"
"Metro hatları Ankara'da İstanbul ve İzmir'den farklı bir etkiye sahip. Ankara'da nüfusun büyük bir kısmı beyaz yakalılardan oluşuyor ve trafik problemi az olduğu için metro pek tercih edilmiyor.
Örneğin Çayyolu bölgesindeki metro hattı orada yaşayanlarca çok kullanılmıyor. Kentin çeperlerinde sosyal konutların olduğu bölgelerde ise metro hattı etkili, gayrimenkullere de değer katıyor."