Denge Değerleme açıklamasına göre, şirket, Mart 2021 raporunda Kovid-19 salgınıyla birlikte değişen yatırım tercihlerini ve tarım sektörüne yansımalarını analiz etti.
Yaşamı birçok açıdan olumsuz yönde etkileyen salgının insanlığa toprağın ve tarımın ne derece önemli ve vazgeçilmez kavramlar olduğunun yeniden hatırlattığının belirtildiği analiz raporda, İstanbul gibi yüksek nüfusa sahip metropollerin gıda tedariki anlamında Anadolu şehirlerine muhtaç durumda olması nedeniyle, büyük şehirlerin yakın çevresinde yer alan tarım arazileri ve bu arazilerin verimli kullanılmasının önem kazandığı kaydedildi.
Salgın dönemine ilişkin kısıtlamaların insan psikolojisi üzerindeki olumsuz etkilerinin de insanları, müstakil evlere, bağ evlerine, kır evlerine, hobi bahçelerine yönelttiği işlenen raporda, bu tür evlere olan talebin hızla arttığı belirtildi.
Doğal sonuç olarak, tarla, bağ, bahçe nitelikli gayrimenkullerin ve köy evlerinin fiyatlarında da önemli oranlarda artış görüldüğü kaydedilirken tarımda verimliliği ve üretim miktarını artırmaya yönelik yatırımların da arttığı kaydedildi.
Şehir merkezine yakın mesafede bulunan tarım arazileri rağbet görüyor
Son dönemde bireysel yatırımcıların yanı sıra birçok kurumsal yatırımcı, şirket ve holdingin de tarım sektörüne yöneldiği belirtilen raporda, yatırımcıların olası kıtlık karşısında tarım ürünlerini kendi imkanlarıyla üretme amacıyla yatırım yapan yatırımcılar ve şehirden uzaklaşıp kırsal alanda kendine alternatif bir yaşam alanı arayışı içerisindeki bulunan yatırımcılar şeklinde ikiye ayrıldığı belirtildi.
Birinci gruptaki yatırımcıların, belirli bir plan çerçevesinde, yetiştirmeyi hedefledikleri ürünlere elverişli ve büyük yüz ölçümlü tarım arazileri ile ilgilendiği, ikinci gruptakilerin ise daha ziyade barınma amaçlı, 1 dönüme kadar büyüklüğe sahip küçük araziler ile ilgilendiği kaydedildi.
Kırsal alanda kendine alternatif yaşam alanı oluşturmak isteyen bu yatırımcı grubunun, özellikle şehir merkezine yakın mesafede 1-2 saat uzaklıktaki tarım arazilerini tercih ettiği belirtilirken şehir merkezine ulaşılabilir mesafede yer alan, ulaşım, sağlık ve altyapı gibi imkanlara erişimi kolay bölgelerin yatırımcıların ilgisini çektiği aktarıldı.
Yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda 250 metreyi geçmemek kaydıyla yapılabilir
Raporda, Marmara Bölgesi içerisinde, İstanbul’un Çatalca, Silivri, Büyükçekmece, Şile, Beykoz; Kocaeli’nin Gebze, Kandıra, Körfez, Karamürsel; Sakarya’nın Kaynarca, Sapanca, Pamukova, Geyve; Tekirdağ’ın, Saray, Şarköy; Kırklareli’nin Lüleburgaz, Vize gibi ilçeleri bu alanda ön plana çıkarken, Ege Bölgesi’nde ise İzmir’in Bergama, Selçuk, Urla ve Menderes gibi ilçelerinde yer alan kırsal yerleşim birimleri de benzer yönde rağbet gördüğü kaydedildi.
Tarım arazilerinde yapılaşma koşullarının kısıtlı olduğunun belirtildiği raporda, tarım arazilerinin yapılaşma koşullarına ilişkin genel esaslar da detaylarıyla belirtildi.
Buna göre, tarım arazileri üzerinde ruhsatlı ve tarım amaçlı vs. yapılaşma yapmak mümkün. Bunun için bazı şartlar gerekli ama imar planı sınırları ve köy yerleşik alanı dışında bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı yüzde 5'ten fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda 250 metreyi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği 6,50 metreyi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına 5 metreden fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.
Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde, tarımsal üretimi korumak amacıyla üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola 10 metreden, parsel hudutlarına 5 metreden fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı yüzde 40’ı ve yapı yüksekliği 6,5 metreyi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir.
Tarım arazilerine yapılacak yatırımlar çok farklı dinamiklere sahip
Açıklamada verilen bilgilere göre, bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı 0,40’ı geçemez. Beton temel ve çelik çatlı seralar yapı yaklaşma mesafelerine uyulmak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değil.
Tarım arazileriyle ilgili kanunların da detaylı şekilde yorumlandığı raporda, yürürlükte olan 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Koruma Kanunu ile 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un, tarım arazilerinin bölünmemesi, verimliliğin düşmemesi, tarım arazilerinin tarımsal hüviyetinin korunması gibi amaçlar taşıdığı belirtildi.
Bu kanunların içerdiği hükümler ve diğer farklı faktörlerin sonucu olarak tarım arazilerine yatırım noktasında, dikkat edilmesi gereken önemli hususlar bulunduğu da kaydedilen raporda şu bilgiler verildi:
"Tarım arazilerine yapılacak yatırımların, konut, arsa, dükkan, ofis gibi nitelikli gayrimenkul türlerine yatırım yapmaktan çok daha farklı dinamiklere ve risklere sahip olduğu söylemek doğru olacaktır. Bu konu hakkında, bu alanda profesyonelleşmiş uzmanlardan danışmanlık alınması, mutlak suretle yatırımcıların menfaatine olup, örneğin köy yerleşik alanları içerisinde yatırım yapılması arazi fiyatları açısından daha yüksek bir yatırım gerektirmesine karşın, yapı inşa edebilmek için izin almaya elverişli bir durumdadır.
İmar planı sınırları dışında yer alan tarım arazilerinin yapılaşma koşulları, ilgili il ve ilçelerdeki belediyeler, il özel idareleri, kadastro müdürlükleri ve tarım il müdürlükleri gibi resmî kurumlarda kapsamlı bir biçimde araştırılması gereken bir konudur. Örneğin, ilk etapta dikkate alınması gereken konulardan biri yatırım yapılacak arazinin kadastro yoluna cephesinin bulunup bulunmadığıdır."
Prefabrik veya ahşap yapı tarzında yaşam alanı oluşturulması akım haline geldi
Kadastro yoluna cephesi bulunmayan bir arazi için diğer koşulları sağlasa dahi izin alınması söz konusu olmayacağı aktarılan raporda, "Öte yandan, son dönemde, şehir hayatından uzaklaşabilmek, toprakla uğraşabilmek ve doğa ile bütünleşik bir yaşam olanağı elde edebilmek için 1 dönüme kadar büyüklüğe sahip arazilerde dünya genelinde 'tiny house' olarak adlandırılan konsept ile örtüşen biçimde tek katlı, prefabrik veya ahşap yapı tarzında, hazır ve basit nitelikte yapılar ile yaşam alanı oluşturulması akım haline gelmiştir." ifadeleri kullanıldı.
Ayrıca tarım arazisi alımına yönelik kredilerin yapısı incelendiğinde, 5 yıl vade ve ekspertiz bedelinin yüzde 50’sine kadar kredi kullanılabildiğinin belirtildiği raporda, öte yandan, yalnızca arazi alımı değil, hayvancılık ve seracılık gibi faaliyetler için yapılması gerekli harcamaların da banka kredilerinin kapsamı içerisinde yer aldığı kaydedildi.