LEVENT GÖKMEN
lgokmen@ekonomist.com.tr
İstanbul’un güneydoğu yönünde gelişim bölgesi haline gelen Kartal, markalı konutun yeni yatırım üssü oldu. Megaşehir İstanbul’da yaşanan arsa sıkıntısı, ulaşımprojeleriyle kentmerkezine yakınlaşan bölgeleri ön plana çıkarmaya başladı. Eskinin sayfiyesi Kartal da metro, otoyol,marina yatırımı gibi projelerle son yılların gelişen bölgeleri arasında yerini aldı. Kartal, İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından dünyaca ünlümimar Zaha Hadid'e 555 hektarlık alan için hazırlatılan dev kentsel dönüşüm projesiyle dikkatleri üzerine çekmeyi başardı.
Kartal, o günden bu yanamarkalı yatırımların üssü haline gelirken şu anda bölgede üretimve geliştirme aşamasında 27 gayrimenkul projesi bulunuyor. Mesa’dan Dap Yapı’ya, Teknik Yapı’dan DKY’ye kadar markalı üreticilerin proje geliştirme yarışına girdiği bölgede ortalama metrekare fiyatları 5 bin liralar seviyesine ulaşmış durumda.
SAHİL ÖNE ÇIKIYOR
Bölgenin özellikle sahil kesiminin yıldızının parladığına dikkat çeken Mesa YönetimKurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, Mesa olarak bölgede satışı süren üç projelerinin yanı sıra yeni projeler geliştirme konusunda da yer arayışlarının sürdüğünü söylüyor. Boysanoğlu, “Sanayiden dönüşümle öne çıkan Kartal’ın yıldızı önümüzdeki dönemde daha da parlayacak.Ortalamametrekare fiyatları sahil bölgesinde 6 bin 500-7 bin liralar seviyesinde, E-5 bölgesinde ise 5 bin liralar seviyesine ulaştı” diyor.
Bölgede İş GYO’nun geliştirdiği Manzara Adalar, Dap Yapı’nın geliştirdiği İstmarina gibi projeler var. Önümüzdeki dönemde bölgenin en büyük arazisine sahip olan Eczacıbaşı’nın da bu arazisinde proje geliştirmesi beklentiler arasında. Tahincioğlu’nun da Kartal’da proje geliştirmek üzere yer arayışında olan firmalar arasında olduğu belirtiliyor.
2023 hedeflerinde İstanbul’un Anadolu Yakası'nın yeni merkezi olacağı açıklanan Kartal, yapılan altyapı ve üst yapı yatırımlarıyla İstanbul'un en hızlı gelişen ilçelerinden biri oldu. Bölgede geliştirilen projeler daha çok E-5’in alt tarafı ve üst tarafı olarak sınıflandırılırken, geliştirilen projelerin hemen hepsinin deniz manzarasına sahip olması bölgenin tercih edilmesini sağlıyor.
OZAN KOLCUOĞLU
(TSKB Gayrimenkul GMYardımcısı):
“Ulaşımöne çıkarıyor”
“İstanbul’unmerkezindeki arazilerin az olması, Kartal’ıAnadoluYakası’nda birçok yatırımcının ilgi odağı olarak öne çıkardı. Son dönemlerde alt merkezlere yönelim trendinin en etkili olduğu bölgelerden biri olan Kartal’ın ana ulaşımarterleri ile komşu ilçelere olan yakınlığı, yatırımlarda ön plana çıkmasını sağlıyor.”
HIZLA GELİŞİYOR
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu, Kartal’ın ulaşım projeleriyle ulaşımının kolaylaşmasının bölgenin gelişiminde etkili olduğuna dikkat çekiyor. Kolcuoğlu, “Bölgeye sahil yolu,D- 100 ve minibüs yolu gibi üç ana yoldan ulaşım mümkün. Kadıköy-Kartal metro hattının faaliyete geçmesi ve planlama aşamasındaki sahil yolu ile E-5 arasındaki hava ray hattı, özellikle D-100 ile sahil yolu arasındaki bölgeye talebi artırdı” diyor. Kartal adliyesinin açılması, sanayi alanlarından konut ve ticari alanlara dönüşüm için elverişli büyük parsellerin bulunması ve denize cepheli konumu, bölgedeki yatırımlara hız kazandırıyor.
İNANÇ KABADAYI
(Egeyapı Group YKB):
“Yer arayışımız sürüyor”
“Kartal’da dördüncü projemizi bitirdik. Bölgenin gelişimine güveniyoruz ve yeni projeler geliştirmek için E-5 ve sahil bölgeleriyle ilgileniyoruz. Şu anda iki yerle görüşmelerimiz sürüyor. Uygun yerler bulmamız halinde yeni projeler geliştirebiliriz.”
BEYAZ YAKALININ TERCİHİ
Birçok finans kurumunun ÇayırovaŞekerpınar aksına taşınması ile birlikte çevre OSB’lerdeki beyaz yakalı çalışanların konut bölgesi olarak Kartal-Tuzla aksını tercih ettiklerine dikkat çeken Ozan Kolcuoğlu, şunları söylüyor: “D- 100 karayolu ile sahil yolu arasındaki sanayi alanlarının da etkisiyle, nitelikli konuta olan talebi karşılamak için projeler geliştiriliyor. Önümüzdeki dönemde de proje gelişimi devamedecek. Sahil şeridindeD-100 cepheli bölgeler üst ve üst orta gelir grubuna hitap ediyor.
Sahil yolu kesiminde A-, B+ gelir grubuna hitap eden projeler bekleniyor.” Kartal’da konut fiyatlarının projenin konumuna, büyüklüğüne ve manzara durumuna bağlı olarak değişmekle birlikte metrekarede 4 bin 500-5 bin 500 lira aralığında şekillendiğine dikkat çekenOzan Kolcuoğlu, “Sahil yolu aksına baktığımızda ise fiyatların 7 bin 500-8 bin 500 lira/m2 aralığında seyrettiği görülüyor. 2014 yılına göre fiyat artışı yüzde 10-15 seviyesinde gerçekleşirken, gelişmeler gelecekte daha hızlı bir artışın olacağını gösteriyor” diyor.
EMİR SEZGİN
(Eva Gayrimenkul - Uzman):
“Proje sayısı artıyor”
“Geçen yıl Kartal’damarkalı konut olarak nitelendirdiğimiz proje sayısı 46 iken, bu yıl 64’e yükselerek toplam15 bin 355 adet konuta ulaştı.Geçen yıl bu sayı 11 bin 359 idi. Bölgedeki konut sayısının geçen yıla oranla yüzde 35 arttığını görmekteyiz. Projeleri tercih edenler genellikle orta ve orta-üst gelir grubundaki çalışan bekar ve çocuksuz aileler oluyor.”
TALEP KÜÇÜK KONUTLARA
Eva Gayrimenkul Değerleme Araştırma ve Raporlama Uzmanı Emir Sezgin, bölgede yer alan projelere bakıldığında genellikle küçük alanlı dairelerin daha çok talep edildiğine dikkat çekiyor. Sezgin, “Bölgede bulunan projelerdeki konutların yüzde 35’i 1+1, yüzde 33’ü 2+1, yüzde 23’ü 3+1, kalanları ise diğer tiplerden oluşuyor. Projeleri tercih edenleri ise orta ve orta-üst gelir grubundaki çalışan bekar ve çocuksuz aileler oluşturuyor” diyor. Bölge ofis projeleri açısından incelendiğinde, genelde yatırımcıların yüksek prim beklentisi olduğundan, bunu karşılayabilecek nitelikte projeler inşa ediliyor. Kartal-Maltepe bölgesinde yaklaşık 258 bin m2’lik ofis stoku bulunuyor. Bunların yüzde 74’ü A sınıfı ofis projelerinden oluşuyor. İstanbul genelindeki toplam ofis stokunun yaklaşık yüzde 5’i bu bölgede yer alıyor.