LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
4-17 Ekim 2020 tarihi sayıdan
Pandemi nedeniyle şirketlerin ofis tercihlerinde değişimler yaşanıyor. Birçok şirket evden çalışmayı benimserken, alan küçültme ve uydu ofis trendleri öne çıktı.
Ulaşımda ve çalışma ortamında sosyal mesafenin korunması, hijyen şartlarının öne çıkması gibi sebeplerle B sınıfı ve daha aşağıdaki binalarda yer alan şirketler, bu dönemde tüm ilgilerini A sınıfı ofislere kaydırdı.
Değişen ofis tercihlerinden yola çıkarak JLL'nin Ekonomist Dergisi'ne özel olarak yaptığı araştırma ile İstanbul'un önemli 50 ofis binasını mercek altına aldık.
A SINIFI OFİSLER
İstanbul'un ofis bölgelerinde yer alan A sınıfı ofis binaları arasında metrekare fiyatları bakımından öne çıkan 50 ofis binasını ortaya koyan JLL araştırmasına göre, Tekfen Tower, Levent 199, Maslak Orjin Plaza 220 TL/m2 kira fiyatları ile ilk üçte yer aldı. Merkezi İş Alanı (MİA) aksı olarak adlandırılan bölgede yer alan bu binaların 2021 yılındaki kira fiyatlarının da daralan piyasa şartları nedeniyle aynı kalması bekleniyor.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
JLL Türkiye Ofis Kiralama ve Kiracı Temsilciliği Departmanı Kıdemli Direktörü Mahir Mermer, pandemi nedeniyle ulaşımı zor ve metro hattına uzak binalara ilgi azalırken, açılır camlı, teraslı ve daha az katlı binalara ilginin artığını söylüyor. Bu sebeple metro hattı üzerindeki ofisler, geçmişte olduğu gibi günümüzde de daha değerli hale geldi.
TERCİHLER DEĞİŞTİ
Günümüzde yabancı şirketlerin ofis taşınmalarında yurtdışı genel olarak yatırım desteği vermiyor. Bu da dekorasyonlu ya da dekorasyon desteği veren ofislerde kiralama işlemlerini artırıyor. Ofis bölgeleri incelendiğinde Levent'in popülerliğini koruduğuna dikkat çeken Mahir Mermer, yüksek binalara olan ilginin azalması nedeniyle talepte bir düşüş yaşandığını da vurguluyor.
Eskiye göre trafik yoğunluğu azalan Maslak'ta talep düşüşü olmazken, Vadistanbul'daki arz nedeniyle eski popülerliğini az da olsa yitirdiğine dikkat çekiliyor. Ayazağa ise Vadistanbul ile birlikte tercih edilen bölge haline geldi.
Ataşehir-Kozyatağı hattında pandemi öncesinde artan talep, pandemide de devam ediyor. Kaliteli ofis arzı ve beyaz yakalı çalışanların ağırlık olarak bu bölgede oturması şirketlerin bölgeyi tercih etmelerine sebep oldu. İstanbul Uluslararası Finans Merkezi'nin de Ataşehir'de yapılmasının ilerleyen dönemde Ataşehir'e olan ilgiyi daha da artıracağı öngörülüyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, pandemi döneminde şirketlerin, pencereleri açılmayan ve doğal havalandırmaya sahip olmayan plazalardan, daha alçak katlı ve doğal hava erişimi olan binalara geçme planları olduğunu duyduklarını söylüyor.
İçinde bulunduğumuz süreçte ulaşımı kolayofis binalarının da tercih edildiğine dikkat çeken Yazıcı, ulaşımı kolay, hijyen şartları yerine getirilen ve pencereleri açılabilen ofislerin artık daha da değer kazandığını vurguluyor.
DOLULUK ORANLARI
JLL İstanbul Ofis Piyasası Eylül 2020 raporuna göre, yılın sonuna doğru ofise geri dönüş öncesi ikici çeyrek doluluk rakamlarının düşük olması bekleniyor. Pandemi nedeniyle değişen tüketici eğilimleri doğrultusunda ofis kiralama aktivitelerinde düşüş beklenirken son üç yıllık ortalamaya göre ofis doluluk oranlarının 2020 sonunda yüzde 30'luk, 2021'de ise yüzde 15'lik düşüş yaşaması da bir diğer beklenti.
Bu yılın başında hızlı bir büyüme göstergesine sahip olan ofis piyasasında özellikle yabancı şirketlerin önümüzdeki süreçte önlerini tam görememelerinin büyüme planlarını yavaşlattığına dikkat çekiliyor. Pandemi nedeniyle getirilen seyahat kısıtlamaları da bu süreçte şirketlerin ofis tercihlerine yönelik karar alma süresini uzattı.
Koronavirüs nedeniyle dünya ekonomisinin etkilenmesi öncelikleri daha büyük operasyonların yürütüldüğü ülkelere kaydırıyor. Gelişmiş piyasalardaki dalgalanmalardan dolayı yatırımcıların Türkiye'deki yatırım kararını erteleme eğilimleri de ofis piyasasındaki hareketliliği etkileyecek bir diğer faktör olarak karşımıza çıkıyor.
Pandemiden yara alan şirketlerin aldıkları hasarı henüz tam olarak belirleyememiş olmaları da ofis talebinin gelecek yıla ertelenmesi sonucunu doğuruyor. Pandemi sonrası dönemde şirketlerin taleplerinde de bir değişim öngörülüyor. Bu süreçte yüksek katlı binalar yerine daha az katlı, sosyal alanları olan, açılır pencere ile temiz hava sağlayan ofislerin daha çok gündemde olması bekleniyor.
Şirketler için de büyük genel merkezler yerine daha küçük ve genel merkezin dışında başka bölgelerde bulunan uydu ofisler daha çok öne çıkacak. Pandemi döneminde birçok sektör yara alırken, teknoloji, sosyal medya şirketleri, e-ticaret ve oyun şirketleri ekonominin daraldığı bu dönemden güçlenerek çıktı. Özellikle bu sektörlerden yeni ofis taleplerinin gelmesi de sektördeki bir diğer beklenti oluyor.
YENİ NORMALE UYGUN OFİSLER
Ofis pazarında şirketlere prestij kazandıran ve Merkezi İş Alanı aksı olarak anılan Maslak-Zincirlikuyu hattındaki ofisler öne çıkarken artık 'yeni normal'e uygun ofisler de tercih edilmeye başlandı. Çünkü şirketler artık sadece prestij aramıyor, çalışanının sağlığını, sosyal mesafeyi koruyacak fiziki ve teknolojik altyapıya sahip ofisleri tercih ediyor.
Eroğlu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Nurettin Eroğlu, pandemiyle birlikte hayatımıza giren 'yeni normal' kavramının ofis pazarının güncel koşullara göre yeniden şekillenmesine neden olduğunu söylüyor.
Sektörel araştırmaların sağlıklı ve güvenli çalışma alanı ihtiyacının ilk sıraya yerleştiğini ortaya koyduğuna dikkat çeken Eroğlu, önümüzdeki dönemde ofislerde temel yaklaşımın esneklik olacağına işaret ediyor.
Eroğlu, "Skyland İstanbul bünyesindeki ofis alanları ile bu ihtiyaca yanıt veriyoruz. MİA bölgesindeki konumu ve ana ulaşım ağlarına yakınlığı ile dikkat çeken projemizde değişen kullanıcı ihtiyaçlarına uygun esnek kiralama olanakları sunuyoruz" diye konuşuyor.
Eroğlu, MİA bölgesinde, özellikle Maslak ve Zincirlikuyu-Şişli hattında, ticari gayrimenkul boşluk oranının geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre düşüşte olduğunu, civardaki ofislerin giderek dolduğunu da belirtiyor.
“İstanbul ofis piyasası incelendiğinde, her dönem olduğu gibi yine Merkezi İş Alanı (MİA) aksı olarak anılan Maslak-Zincirlikuyu hattındaki ofisler bölgesinin öne çıktığını görüyoruz. Pandemi sürecinde kolay ulaşım daha da önemseniyor. Metro hattı üzerinde konumlanan ve kolay ulaşılabilen ofisler, geçmişte olduğu gibi bugün de en revaçta olan ofisler.”