Levent GÖKMEN DEMİRCİLER/ lgokmen@ekonomist.com.tr
Deprem gerçeği ve son olarak İzmir’de çürük yapıların aramızdan çekip aldığı onlarca can, kentsel dönüşümün zorunluluğunu bir kez daha acı bir biçimde bizlere hatırlattı. Ülkemizde yaklaşık 6,5 milyon yapının dönüşüme muhtaç olduğu düşünüldüğünde İzmir’de yaşananların ne ilk ne de son olacağını tahmin etmek hiç de zor değil. Kentsel dönüşüm insanların çürük binalarını dönüştürüp daha sağlıklı yapılarda yaşamaları için bir fırsat sunuyor. İşte bu gerçekten yola çıkarak kentsel dönüşüm yaptırmak isteyenlere rehber olması için Agra Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı Ve Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Nihat Şen’e kentsel dönüşümde izlenmesi gereken adımları sorduk.
Evinizin depreme dayanıklı olup olmadığını nereye başvurarak öğrenebilirsiniz?
Evinizin bulunduğu yerdeki belediyeye veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvurabilirsiniz. Ancak her belediyenin imkanları müsait olmayabilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri çok yoğun olduklarından kısa sürede hizmet veremeyebilir. Bu nedenle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkili kıldığı özel yetkili firmalara da başvurarak binanızın riskli olup olmadığının tespitini yaptırabilirsiniz.
Evinizin dönüşüme girmesi gerekiyor ise bir sonraki adım ne olmalı?
Bu soruya şöyle cevap vererek başlamak istiyorum. Mevcut binanızın kentsel dönüşüm yasası kapsamında yenilenmesi için şu adımlarla ilerlenmeli:
- Risk analiz raporu yapılıp, onaylandıktan sonra tapuya tescil işlemi gerçekleşir. İtirazların kesinleşmesinden sonra 60 gün içinde evler tahliye edilir.
- Mevcut parselinizin imar durumu alınır.
- Alınan imar durumuna göre yönetmeliklere uygun uygulama projeleri çizilir.
- SPK onaylı uzmanlara değerleme raporu yaptırılır.
- Bina malikleri, binanın yeniden yapımı ile yasanın uygulama yönetmeliğine göre herhangi bir kat maliki tarafından toplantıya davet edilir.
- Mevcut binada kiracı var ise kiracıya ve mal sahiplerine tahliye tebligatı yapılır.
- Tüm kat maliklerine yasanın uygulama yönetmeliğine uygun toplantı ihbarnameleri gönderilir.
- Günü, saati, yeri ve gündemi belli olan toplantıda, binanın yeniden yapım şekli ile en az 3/2 oranla karar alınır.
- Karara katılmayanlara, 15 gün içinde karara katılmamaları halinde, yasanın uygulama kriterlerine göre satış işlemi yapılacağı ihbarnamesi gönderilir.
- Karara katılmayanlar, 15 gün içinde sözleşmeyi imzalamaz ise, satış işlemi için ilgili idare tarafından satış işlemi gerçekleştirilir.
- Bina tahliye olduktan sonra, isteyen mülk sahipleri, kira yardımı talep edebilir ve 18 ay boyunca kira yardımı alabilir.
- Kat malikleri kendi binalarını, hiçbir müteahhide gerek kalmadan, kentsel dönüşüm kredisinden faydalanarak yaptırabilirler.
Devletin kentsel dönüşüm konusunda verdiği destekler neler? Bunlardan nasıl yararlanılabilir?
- Riskli binalarda 18 ay, riskli alanlarda 48 aya kadar kira yardımı,
- Veraset, intikal, damga vergisi muafiyeti,
- Noter ve belediye harçlarının belirli bir bölümünden muafiyet,
- Kendi binasını yenilemek isteyenlere 10 yıl vadeli kentsel dönüşüm kredisi kullanma imkanıdır.
Tüm bu haklardan faydalanılabilmesi için binanın riskli bina olması, kira yardımından faydalanılabilmesi için anlaşmalı olarak binanın tahliye edilmesi gerekmektedir.
Evinizi dönüştürürken hata yapmamak için nelere dikkat edilmeli?
- Eğer riskli bina ve münferit olarak yapılacak ise, mutlaka yetkili firmalara risk analiz raporu yaptırılmalı.
- Sonraki işlemlerde mutlaka kentsel dönüşüm, yani 6306 Sayılı Yasa hakkında tecrübeli kurumsal firmalarla çalışılmalı.
- İnşaat yaptırılacak firmaların bu konuda çalışıp çalışmadıkları kontrol edilmeli. Bu tarz inşaat yapmaları ve kurumsal firmalar olmaları önemlidir.
- Sözleşme konusunda, mutlaka bu konuda tecrübeli bir hukukçuyla çalışılmalıdır.